Проблемы и перспективы развития рынка земли Р.Ф

б) порядка переуступки права  пользования землёй;

в) выполнения требований земельного законодательства об использовании  земель по целевому назначению в соответствии с принадлежностью к той или  иной категории земель и разрешенным  использованием, а также о выполнении обязанностей по приведению земель в  состояние, пригодное для использования  по целевому назначению:

г) выполнения требований о наличии  и сохранности межевых знаков границ земельных участков;

д) порядка предоставления сведений о состоянии земель;

е) исполнения предписаний по вопросам соблюдения земельного законодательства и устранения нарушений в области  земельных отношений;

ж) выполнения иных требований земельного законодательства по вопросам использования  и охраны земель в пределах установленной  сферы деятельности.

Согласно статье 23.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП) Росреестр и его  территориальные органы рассматривают  дела об административных правонарушениях, предусмотренных следующими статьями КоАП:

Статья 7.1 КоАП - в части самовольного занятия земельного участка или использования земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей;

Часть 1 статьи 7.2 КоАП - уничтожение или повреждение межевых знаков границ земельных участков, а равно невыполнение обязанностей по сохранению указанных знаков - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трехсот до пятисот рублей; на должностных лиц - от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей;

Статья 7Л0 КоАП - в части самовольной уступки права пользования землей, а равно самовольной мены земельного участка - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей;

Часть I статьи 8,8 КоАП - использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием или неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц -от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей;

Часть 2 статьи 8.8 КоАП - невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от семидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

В целях устранения правонарушений Росреестром (его территориальными органами) выносятся обязательные для  исполнения предписания об устранении нарушений требований земельного законодательства, с указанием сроков и устранения, исполнение которых в последствии  Росреестром (его территориальными органами) контролируется.

В случае невыполнения в указанный  срок предписания об устранении нарушений  требований земельного законодательства Росреестр (его территориальные  органы) применяют к правонарушителям мер: административного воздействия, предусмотренные пунктом 29 части 2 статьи 28. КоАП, с дальнейшим направлением материалов дела в суд.

В ходе осуществления государственного земельного контроля выявление правонарушение не может быть снято с контроля до его полного устранения.

К нарушителям земельного законодательства применяются меры в строго соответствии с требованиями:

- Конституции Российской Федерации;

- Кодекса Российской Федерации  об административных правонарушениях;

- Земельного кодекса Российской  Федерации;

- Федерального закона от 26 декабря  2008 года № 294-ФЗ «О защите  пре юридических лиц и индивидуальных  предпринимателей при осуществлена  государственного контроля (надзора)  и муниципального контроля»);

- постановления Правительства  Российской Федерации от 15.11.2006 №  68 «О государственном земельном  контроле»;

- приказа Министерства юстиции  Российской Федерации от 27.12.2007 №  25 «Об утверждении Административного  регламента исполнения Федеральным  агентством кадастра объектов  недвижимости государственной функции  г государственному земельному  контролю»; Реализация земельной реформы потребовала также выработки работающего механизма перехода права собственности на землю от государства к гражданам и их объединениям. Именно эта сторона дела является главной в содержании Закона РСФСР «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» от 23 декабря 1992 г., который расширил права граждан, связанных с сельскохозяйственной деятельностью (ведущих личное подсобное хозяйство, владельцев садовых участков, занятых индивидуальным жилищным строительством, владельцев дачных участков) на получение в частную собственность земли, ввел льготный режим по сравнению с установленным в прежнем законодательстве.

Сфера действия частной собственности  на землю в значительной мере расширилась  после принятия Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 г., который положил начало кодификации российского законодательства о частном предпринимательстве, продолженной такими рыночными законами первого поколения, как законы о собственности; о предприятиях и предпринимательской деятельности. Позже законодательством был закреплен комплекс мер, направленных на расширение приватизации, которая не ограничивалась передачей земли в собственность крестьян для создания крестьянских (фермерских) хозяйств. Допускалась, в частности, продажа земельных участков при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет); при получении в порядке наследования; при переселении с целью организации крестьянского (фермерского) хозяйства; при создании частных предприятий агрообслуживания на средства, вырученные от продажи земли. Наряду с этим было введено нормирование предельных размеров земельных участков, передаваемых бесплатно в собственность граждан. Нормативно был закреплен принцип единства правового режима имущества приватизированного предприятия и земельного участка, на котором расположено приватизированное предприятие. Собственникам приватизированных государственных и муниципальных предприятий было предоставлено право покупать в собственность земельные участки или брать их в аренду с правом приобретения в собственность. Покупателями земельных участков могут выступать любые физические и юридические лица, включая и иностранных, а также лиц без гражданства. Тем самым была преодолена трактовка частной собственности на землю как исключительно сельскохозяйственной собственности, сфера действия которой первоначально ограничивалась преимущественно аграрными отношениями, складывающимися в сфере сельскохозяйственной деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств, садоводов, огородников, животноводов, индивидуального жилищного строительства.

Глава 2. Проблемы и перспективы  развития рынка земли в Р.Ф.

2.1. Проблемы развития рынка земли  и пути их решения.

Применительно к современным условиям и задачам развития земельных  отношений главные проблемы заключаются  не в изменении форм собственности, а в восстановлении и дальнейшем повышении научно-технологического уровня земледелия, совершенствовании  организационно-экономических условий  использования сельскохозяйственных земель.

На научно-технологическом уровне земледелия отрицательно сказываются  неблагоприятные экономические  условия, в которых находятся  сельскохозяйственные товаропроизводители, слабая материально-техническая база, а также порочные методы реформирования и приватизации предприятий АПК. Многие хозяйства оказались невосприимчивыми к научно-техническим достижениям, у них нет средств оплачивать семена улучшенных сортов, приобретать современные машины, удобрения, средства защиты растений.

В целях качественного улучшения  земель требуется упорядочить использование  средств, поступающих в местные бюджета за счет действующего земельного налога. Они должны направляться на осуществление мероприятий по рациональному землепользованию и выделяться отдельной строкой не только при формировании бюджета области (края, республики) или административного района, но и в расходной его части. Вместе с тем необходимо развивать аграрные научные исследования, умножая тем самым потенциал научных достижений. Требуется усилить государственную поддержку фундаментальных и приоритетных прикладных исследований по проблемам улучшения использования земли, совершенствовать организацию научного обеспечения АПК республик, краев и областей.  Регулирование земельных отношений в сельском хозяйстве должно строиться на преемственности принимаемых в этой области решений. Следование данному принципу предполагает эволюционный характер преобразований, позволяющий избежать социально-экономических потрясений. Аграрная сфера довольно консервативна, особенно если речь идет о быстрых и неподготовленных переменах. И дело здесь не в отсталости мышления и нравов крестьян, а в самих особенностях сельского хозяйства, объективно обусловливающих постепенность и взвешенность аграрных преобразований. Те или иные решения должны формироваться исходя из существующих реальностей, а не искусственных предпосылок умозрительного характера.  Резюмируя сказанное, следует подчеркнуть, что для современного этапа развития земельных отношений в АПК Сибири первостепенное значение имеет не только закрепление частной собственности на землю и введение купли-продажи основных сельскохозяйственных земель, а совершенствование организации производства, создание более благоприятных экономических условий для сельскохозяйственных товаропроизводителей, восстановление и дальнейшее повышение научно-технического уровня сельского хозяйства. Частная собственность на землю не имеет видимых преимуществ по сравнению с годами, устоявшимися в условиях Сибири формами землепользования на основе постоянного бессрочного владения, землей, а купля-продажа — перед возможностью применения аренды, предусмотренной действующим законодательством.

Природно-ресурсный потенциал России огромен. Это действительно так. Агитируя за повсеместную продажу земель или за безоглядную передачу их в частную собственность, за использование месторождений минерального сырья иностранными компаниями по соглашениям о разделе продукции, политики заверяют общество, что при масштабах России не может быть и речи о недостатке земли и природных богатств — только бери.  Это неверное представление. Согласно классической теории, богатства народов складываются из прибыли предприятий, ренты и заработной платы. В России производство стоит, следовательно, прибыли нет, уровень заработной платы у большинства населения едва покрывает чисто биологические нужды. Единственный путь пополнения казны — максимально изымать в бюджет ресурсную ренту. Но может оказаться, что представления относительно ренты завышены, поскольку у государства нет информации, подтверждающей тот факт, что природные богатства позволяют не только покрыть бюджетный дефицит, но и решить проблему с финансированием социальных и экологических нужд. Нужны обстоятельные расчеты. Следствием бесхозности земли и нерациональным использованием является то, что десятки тысяч га сельскохозяйственных земель навсегда утратили свое плодородие, и на протяжении уже 20 лет у нас наблюдается снижение урожайности основных зерновых культур, несмотря на увеличивающиеся размеры инвестиций и материальных затрат в сельском хозяйстве. При переходе к новым агроэкономическим отношениям на земле должен работать не просто добросовестный труженик и хозяин, а работник особого склада, соединяющийся в одном лице как производитель и как собственник.  В новых, условиях все без исключения факторы производства должны получить экономическую оценку. Необходимо отметить, что наряду с общими причинами сокращения обеспеченности населения сельхоз.угодьями, связанной с выбыванием из оборота значительной части земли и сокращении ее плодородия есть ряд других региональных особенностей, не учитывать которые нельзя: низкая сельскохозяйственная освоенность; невысокий природный потенциал и плодородия почв. Дополнительное вовлечение земель в сельскохозяйственный оборот резко ограничено, в связи с высокой капиталоемкостью мероприятий по освоению земель и мелиорации. С процессом разгосударствления собственности и возникновением новых типов хозяйств на стадии становления весьма ограничены их финансовые другие возможности. Поэтому рассчитывать на увеличение земельной площади и дополнительное вовлечение земель в оборот в ближайшее время нельзя, а в дальнейшем придется ориентироваться на фактически имеющиеся земельные ресурсы в регионе. Поэтому необходимо более бережно и заботливо подходить к использованию имеющегося плодородия. Поэтому ни о какой распродаже земли не может быть и речи, когда труд учителей, врачей, инженеров, рабочих, военных постоянно обесценивается за счет снижения курса рубля. Большую опасность представляет и ипотечная форма земельных отношений. Вне сомнения, что многие жители России, получающие низкую зарплату, попытаются использовать землю для получения ипотечных кредитов на удовлетворение своих жизненных потребностей. В условиях экономического кризиса возврат банковских процентов для большинства из них окажется проблематичным. Следовательно, возможны два варианта: или большая часть продаваемой земли со временем окажется в руках банков, страховых и мультинациональных компаний, всевозможных фондов и профессиональных спекулянтов, или экономический кризис углубится из-за банкротства банков. Изложенное позволяет сделать вывод, что в условиях всевластия естественных монополий государство может и должно изымать ренту с помощью ценового регулирования без опаски прослыть противником рыночных реформ. Стартовые цены, которые устанавливаются государством, должны уточняться на конкурсной основе при распределении квот добычи сырья. Внесение элементов соревновательности позволяет с течением времени все более ориентироваться на рыночные сигналы при формировании уровня стартовых цен. Несмотря на значительные трудности в становлении рынка земли и нестабильной экономической и политической ситуации в России, необходимость продвижения по пути рыночных реформ делает разработку экономической оценки рынка земли и проблем, связанных с его становлением и развитием достаточно перспективной и способной дать интересные теоретические результаты и полезные практические рекомендации.

2.2 Положительный эффект развития  рынка земли в России.

Земельная реформа возымеет   положительный   эффект  только при условии воплощения отраслевых финансовых механизмов специализированным банком.

Не получив должного положительного эффекта от введения института частной  собственности на землю в сельском хозяйстве, правительство, поддержанное частью ученых-аграриев, стало уповать  на то, что эффективного землепользователя  не возникнет до тех пор, пока земля  не будет вовлечена в рыночный оборот. И после этого центр  научной дискуссии переместился к определению степени свободы  коммерческого оборота сельскохозяйственных угодий. Сторонники частной собственности  без границ, естественно, выступили  за то, чтобы эта свобода была полной. Они мотивировали тем, что  при такой свободе можно отдавать землю банкам под залог, продать  излишки и таким образом получить финансовые средства для инвестирования. В качестве примера приводились  американские фермеры, которые под  залог недвижимости получают ежегодно свыше 15 млрд долларов.

При свободной купле-продаже земли, утверждали они, быстрее сформируется эффективный землепользователь. Право  купли-продажи дает возможность  расширить хозяйственные площади, мобилизовать земельные ресурсы  для создания высокотоварных хозяйств с оптимальными размерами производства. Рыночное сельское хозяйство - это хозяйство  с динамичным землепользованием. Земля - производственный ресурс и единственный нормальный способ ее движения - купля  и продажа. Наличие последней  позволяет осуществиться и аренде земли. Фермер с частным владением, при арендующий землю - типичная фигура на Западе. Сторонники скорейшего формирования рынка земли указывают и на такой положительный момент, как ускорение с помощью рынка миграционных процессов в стране из села в город и обратно.  Еще один важный аргумент в пользу рынка земли - это включение в рыночный оборот земли для несельскохозяйственных нужд. В развитых странах несельскохозяйственный спрос имеет тенденцию к росту.  Представители рассматриваемого направления, вместе с тем, не отрицают, что купля-продажа земли имеет не только позитивные, но и негативные моменты: возможность спекуляции землей с целью перепродажи, инфляционный спрос на землю и др.

Безусловно, заявляют они, безоблачного будущего у рынка земли нет, от коррумпированности общество не застраховано, однако отсутствие земельного рынка  создает большие возможности  для махинаций с земельной  собственностью, что уже дефактор происходит во многих регионах страны. Узаконение свободной купли-продажи земельных участков легитимирует уже свершившееся .