Бизнесті бағалау тәсілдері

Сонымен, кәсіпорын капиталыныңқұны – бұл қызмет жасау барысында тапқан қаржы қаражаттарының салымының минималды пайдалылық нормасы. Капитал құнына мынадай факторлар әсер етеді:басқа капиталдық салымның табыстық деңгейі, аталған инвестицияның тәуекелдік деңгейі, қаржыландыру көздері. Капитал құны – альтернативтік құн болғандықтан, аталған капиталдық салымныңқұныбағалы қағаздар нарығының ағымдағы пайыздыққойылымының деңгейіне байланысты болып келеді. Егер кәсіпорын неғұрлым тәуекелдібизнеске капиталын салуды болжаса, онда оған соғұрлым жоғары

табыстылық деңгейі қамтамасыз етілуі қажет[10].

 

 

2.2 Шығындық тәсіл

 

 

Мемлекет мүлігін шығындық әдіспен бағалау – бұл бағаланатынобьектініңқайта қалпына келтіру құны есебі кезіндегі ағымдағы құнынжәне бағалау күніне сәйкес функционалды, физикалық және техникалық жағдайын анықтау.

Обьектінің ағымдағы құнын жаңа құрылыс құнымен тозу есебінің жойылу құнының айырымы есебімен жүргізеді.

Обьектінің ағымдағы құнына тек қана мердігердің табысы ғанаемес, сонымен қатар тапсырыс беруші инвестор немесе кәсіпкерліктабысын қосады.

Алдында айтылғандай, қайта қалпына келтіру құны бұл меншікобьектісінің дәл көшірмесінің ұдайы өндіріс құны. Сонымен қатар,орынбасу құны- бұл бағаланатын обьектіге тең, бірақ оның көшірмесіболып табылмайтын обьектіні жасауға кеткен шығындар.

 Кәсіпкерлік  пайда- бұл құрылысшы пайдасы.

Тозу- бұл физикалық бұзылулардан, функциялары ескіруден жәнеәр түрлі сыртқы факторлардан (экономикалық жағдайлардан, қоршаған ортаның жағдайларынан т.б) болатын кәсіпорын мүлкі құныныңтөмендеуі.

Шығындық тәсілдің басты белгісі- бұл элементтерге жіктеп бағалау, яғни бағаланатын мүліктік комплекс құрамдас бөліктерге мүшеленеді, әр бөліктің бағалауы жасалады, содан соң барлық мүліктіккомплекстіңқұнын, оның бөліктерініңқұндарын қосу арқылы анықталады.

Пайдалану аймағы.Шығындар негізінде бағалау тәсілі келесі жағдайларда еңқолайлы болып табылады:

• мемлекеттік обьектілерді бағалау кезінде;

-арнайы пайдалануға арналған мүлік құнын есептеу кезінде (табысты алмайақ) – бұл мектептер, ауруханалар,  мәдени құрылыстар,вокзалдар және тағы басқа;

- негізгі қорларды қайта бағалау кезінде;

         -  негізгі қорлардың бухгалтерлік есебі үшін;

         - салық салу және сақтандыру мақсатындағы бағалау кезінде;

         - мүлікті соттық бөлу кезінде;

         - ашық сауда саттықта мүлікті сату кезінде.

Шығындық тәсілдің этаптары және оның орындалуына келіп тоқталсақ.

Шығындық тәсілдің этаптары:

1 Кәсіпорынның мүліктік комплексініңқұрылымын талдау;

2 Жер телімініңқұнын анықтау;

3 Қайта қалпына келтіру құнын анықтау;

4 Тозуды анықтау;

5 Тозуды алып тастағандағы кәсіпорынның мүліктік комплексініңәр құрамдас бөлігініңқалпына келу құнын есептеу;

6 Кәсіпорынның меншік обьектісінің жалпы құнын есептеу.

1-ші этап.Кәсіпорынның мүліктік комплексініңқұрылымын талдау.Бұл этапта бағалаушы мекеме мүлік комплексініңқұрылымын талдап және оның негізгі құрылым бөлігін анықтап, әр түрлі әдіспенбағалау құнын алады. Мысалы, егер бағалау комплексі тек қана жылжымайтын мүлік болса, онда келесідей компоненттер: жер, ғимарат,құрылыс, коммуникацияларды бөліп шығарып, ал егер мекеменіңстанокты паркі бойынша бағаланатын болса, онда машина және құралжабдықтар тобын анықтап, арнайы белгілері бойынша (технология,жылына қарай, конструктивті ерекшелігіне қарай) топтау жүргізеді.

Демек, бағалай мүлігінің сипатына қарай шығындық тәсілдің әр түрліәдісттері қолданылады.

2-ші этап.Жер телімініңқұнын анықтау.Бағалаушы жер телімімен оны көркейту мақсатында жұмысыныңқұнын анықтау бойынша қарастырылады. Егер жер телімі жалғаберілсе, онда оныңқұны бағаланбайды. Жер телімін бағалау үшінкелесідей әдістер қолданылады:

1 Тікелей салыстырмалы сату әдісі;

2 Арақатынас әдісі;

3 Пайдалануына байланысты әдіс;

4 Жердіңқалдыққұны әдісі.

Тікелей салыстырмалысату әдісі – бұл жер телімініңқұнынбағалау кезінде жиі қолданылады және сенімді әдіс болып табылады.

Бағалау кезінде телімді сату туралы алғашқы ақпараттыңсапасынқолдану процессі арқылы және оның ұқсас сипатына қарай пайдаланылады. Алғашқы ақпаратты жинау келесідей процедураларды қолданады:

1- ші процедура:

Негізгі алғашқы ақпаратты жинау оның негізгі қайнар көзі болып табылады:

-мемлекеттік тіркеу  жазбалары;

-бағалаушының ақпарат алатын өзіндік банкі;

- мерзімді басылымдар  материалдары және жылжымайтын  мүлікнарығы бойынша маманданған басылымдар;

Салыстырылатын мәліметтерді таңдау кезінде объектілер келесібелгілері бойынша топтастырылуын қажет етеді:

- орналасуы;

- объект сипаттамасы;

- сату күні;

- сату жағдайы;

2-ші процедура:

Меміле бағаларына түзетулерді енгізу. Сатудағы бағаны түзетунемесе өзгертуді енгізу, өзгерту пайыздық немесе абсолюттік бірліктежүргізеді. Бұл мынадай тәртіппен қабылданады:

- уақыт аралығы;

- орналасу жері;

- жылжымайтын мүліктің сипаттамасы.

Бірақ бұл әдісті қолдану тек активті нарық жағдайында мүмкін.Егер сатуларды тікелей салыстыру мүмкіндігі болмаса, себебін орындалатын мәмілелер бірегейлі, онда жер телімінбағалау үшінарақатынас әдісі пайдаланылады.

Егер сатуларды тікелей салыстыру мүмкін болмаса, себебі орындалатын мәмілелер бірегейлі, онда жер учаскесін бағалау үшін арақатынас әдісі пайдаланылады. Бұл әдіске келесілер кіреді:

- пайдалануына байланысты әдіс – бұл әдіс жер телімін бағалаукезіндеболашақтағы перспективті дамуын бағалайды;

- жер телімін бағалауда бағалаушы табыс тәсілін қолданады.

Бұл жағдайда осы әдісті талдауды қажет ететін мыналар:

• құрылыстың ең ықтимал жоспарын анықтау;
• баға болжауын және мерзімін анықтау;
• құрылыс шығын сметасын құру;
• жер телімінің ақша ағымын дисконттау әдісі арқылы бағалау[5].

Жердің қалдық құны әдісі. Жердіңқалдық табысының экономикалық теориясы тұрғысынан алғанда:

1 Еңбек ақы төленеді;

2 Пайыздық несиелер;

3 Басқару (кәсіпкерлік табыс).

Ал қалған қаражаттар жер телімінің табысы болып саналады. Жертелімінің табысы есептелгеннен соң оныңқұнын тура капитализацияәдісі бойынша анықтайды.

3-ші этап.Қайта қалпына кетіру құнын анықтау.

Бағаланатын обьектініңқайта қалпына келтіру құнын анықтау үшін3 әдіс пайдаланылады:

1 Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі;

2 Элементтерге бөлшектеп есептеу әдісі;

3Сметалық есептеу әдісі.

Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі дегеніміз – ұқсасобьектілерге құрылыс жұмысының нормативтік шығынын әзірлеунегізінде құрылымдық шығыны туралы ақпарат алу (1 кв.м ауданынанемесе 1 куб м).

Бағаланатын ғимараттыңқұнын нормативтік сыбағалы шығындыжалпы ауданға және жалпы көлемге көбейтіп аламыз.

Элементтерге бөлшектеп есептеу әдісінің мақсаты – бұл ғимаратты жеке элементтерге бөлу: фундамент, цоколь, қабырға, каркас, шатыр және тағы басқаБағалаушы әр элементтің шығындары бойынша ақпарат жинайды,

содан соң элементтердің шығындарын қосу арқылы ғимараттың жалпы құны есептеледі.

Сметалық есептеу әдісі – бұл ғимараттыңқұрылыс жобалық сметасын құру арқылы құрылыс монтаждық жұмыстар тізімі бойынша(түрлі жұмыстардың түріне) кеткен шығынмен есептеледі (еңбекақы,материалдар, инструменттер, электроэнергия, арнайы тасымалдаукөліктері және тағы басқа).

4-ші этап.Тозуды анықтау.

Жиынтық тозу – физикалық функционалды және сыртқы пішінніңескеруімен байланысты кәсіпорынныңқұнын жоғалту.Бұл анықтамаға сәйкес тозудың келесідей түрлері болады: физикалық, функционалдық, сыртқы.

Физикалық тозу – элементтің бастапқы қасиеттерінің жоғалуынабайланысты мүліктіңқұнының азаюы.

Функционалды тозу – өзінің тікелей бағытталуы бойынша пайдалану қабілетінің жоғалуына байланысты мүлік құнының азаюы.

Сыртқы тозу – бағаланатын объектіге қатысы бойынша сыртқыфакторлардың өзгеруінен болады:

• экологиялық жағдайдың өзгеруіне;
• нарықтық жағдайдың өзгеруі;
• қаржылық және заңнамалық шарттардың өзгеруі тағы басқа.

Функционалды және физикалық тозуының сипаты бойынша тозужойылатын және жойылмайтын деп екіге бөлінеді.

Жойылатын – қайта шығындар жұмсау барысында қайта қалыпқакелтіру. Оны салыстырмалы жөндеуге кететін шығынды есептеп, бағалаушы құнын анықтайды.

Егер мүліктіңқұнынан жөндеуге кеткен шығын арта түссе, ондажөндеуге келмейтін жойылуына тән мүлік болып келеді.

Тозуды анықтау әдісі. Тозу деңгейіне қарай 3 әдіске бөлінеді:

1 Өміршеңдік мерзімінің әдісі;

2Нарықтық әдісі;

3 Бөлшектеу әдісі.

Өміршеңдік мерзім әдісі –обьектінің экономикалық және тиімділікөміршеңдігі мерзіміне есеп жүргізіліп, тозу деңгейін анықтайды.Нарықтық әдіс нарықтық ақпаратты талдау негізінде тозуды есептеу әдісі.

Бөлшектеу әдісі. Мұнда үш түрлі тозудың түрімен анықталады:

• физикалық;
• функционалдық;
• сыртқы тозу.

Өміршеңдік мерзімінің әдісі.Бұл әдіс бойынша келесідей тозу дәрежесін бағалау кезінде терминдер қолданылады:

«Экономикалық өміршеңдік» мерзімі – табыс әкелу мақсатындаобьектінің ағымдағы пайдалану кезіндегі бір бөлік мерзімі. Объектөзінің экономикалық өмірінің соңында кәсіпорынның мүліктік комплексініңқұнына оның салымы 0-ге тең болған кезде жетеді.

«Физикалық өміршеңдік» мерзімі – обьектінің нақтылай пайдалану кезіндегі уақытын білдіреді. Тиімді пайдалану уақыты – обьектініңсыртқы түрін бағалауда, олардың дизайны, экономикалық факторыжәне пайдалану уақытына әсер ететін құны.

«Тиімді жас» оның жағдайының, дизайнының және оныңқұнына әсер ететін экономикалық факторлардың есебімен объектінің сыртқы түрін бағалауға негізделген.

«Объектініңқалған экономикалықөміршеңдіктік» мерзімі обьектінің бағалау мерзімінен бастап, экономикалық өміршеңдіктіңсоңына дейінгі уақыты. Бағалаушының мақсаты обьектінің экономикалық өміршеңдігініңқалдық мерзімін есептей білу. Талдау кезіндебағалаушы объектінің физикалық ескіруі оның физикалық және функционалдық тозуына пропорционалды деген ұйғарымдармен шықпауықажет. Дұрыс жөндеуді жүргізу, модернизация немесе қайта жабдықтау, объект өмірі мерзімін көбейтеді.

Экономикалық, саяси жағдайлардың өзгеруі объектініңқалған экономикалық өмір мерзіміне әсер етеді.

Тозуды анықтаудың бұл әдісі ең бастысы тозуды есептеудің эксперттік және нормативті тәсілдеріне негізделген. Бағалаушы обьектініңшешімін анықтауда оның тиімді шамасын пайыздық көрсеткіштермен белгілейді.Тозудың жинақталған пайыздық көрсеткішін бағалаукүні обьектінің жалпы шығындарын көрсетеді және мына формулаарқылы анықталады:

 

И/ВС = ЭВ/ТС                                                   (16)

Мұндағы:

И – тозу;

ВС- обьектініңқайта қалпына келтіру құны;

ЭВ- тиімді жас (тиімді пайдалану уақыты);

ТС- экономикалық өміршеңдік мерзімі.

 

Кейбір жағдайда тозуды есептеу үшін объектініңқалған экономикалық өмір мерзімін ескеру өте маңызды, онда тозу келесі түрде есептеледі:

 

И/И+ОС немесе ЭВ/ЭВ+ОС                              (17)

 

Мұндағы: ОС- экономикалық өмірдіңқалған мерзімі.

 Тозуды есептеу үшін обьектінің экономикалық өміршеңдігініңқалдық мерзімін анықтау керек.

 

И / И+ОС немесе ЭВ / ЭВ+ОС                                      (18)

 

Мұндағы: ОС – экономикалың өміршеңдік қалдық мерзімі.

 

Берілген әдіс түсіну және пайдалану үшін жеңіл, ол бағалаушының визуалды қарауы мен пікіріне негізделеді, бірақ оның дәлдігіедәуір мөлшерде бағалаушының білімі мен тәжірибесіне байланысты.

Бөлшектеу әдісі.Бөлшектеу әдісі есептеулерді кейінгі қосу мен тозудың барлық түрібойынша: физикалық, функционалдық және сыртқыесептеулерді

жүргізуді қарастырады.