Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Марта 2014 в 21:29, дипломная работа
Әдістемелік тараудың басты ерекшелігі, оның алдындағы бөлімге қарағандағы күрделілік мәні мен көтерілген мәселелерінің көптігіболып табылады. Яғни мұнда барлық бағалаушыларға ортақ, олардың қызметінің басты көрінісі – бағалау әдістері мен тәсілдері қарастырылады. Олардың жалпы бағалаудағы есептемелік сипаты, әдістемелік нұсқаулары, баты теңдеулері тағы басқа осы бөлімде көрсетілген.
Кіріспе
9
1 Кәсіпорын бизнесін бағалауда қолданылатын түсініктер мен ұғымдар
11
1.1Бизнесті бағалаудың концепциясы және негізгі терминдер
11
1.2 Бизнес қызметіне экономикалық талдау
19
1.3 Бизнестегі құнды қағаздар
25
2 Бизнесті бағалау тәсілдері
29
2.1 Табыстық тәсіл
29
2.2 Шығындық тәсіл
40
2.3 Салыстырмалы тәсіл
55
3 ЖШС «Reveal LTD» кәсіпорын бизнес құнын бағалау
61
3.1ЖШС «Reveal LTD» кәсіпорынының технико-экономикалық сипаттамасы
61
3.2 Салыстырмалы тәсілді пайдалана отырып кәсіпорын құнын шығару
63
3.3 Бағалау нысанының құнын шығындық тәсілмен бағалау
65
3.4 Кәсіпорын құнын кірістік тәсілмен есептеу
77
3.5 ЖШС «Reveal LTD» кәсіпорын бизнесінің нарықтық құнын анықтау
82
Қорытынды
83
Пайдалынылған әдебиеттер тізімі
84
А қосымша
86
Сумен жабдықтау – орталықтандырылған
Канализация – септик
Жылыту- электрлі
Бағалау нысаны Алматы қаласы,Көксу районы, Алматы-Өскемен автотрассасында орналасқан.
4 – кесте
Жер телімінің сипаттамасы
Атауы |
Сипаттама | |
1 |
Орналасқан жері |
Көксу районы, Алматы-Өскемен автотрассасы |
2 |
Жер теліміне құқығы |
жекеменшік |
3 |
Жер телімінің кадастрлі номері |
03-222-123-654 |
4 |
Ауданы |
0,1025 га |
5 |
Пайдалану мақсаты |
АЗС орналастыру үшін |
6 |
Бөлінетін | |
7 |
Жерді қолдануға байланысты шектеулер |
Жоқ |
Тексеру жүргізілу күні 10.02.2011 ж. бағалау нысанының жағдайы жақсы күйде болғаны және 4 бірлік құрайтын ГСМ- ға арналған жанар жағар май резервуарлары бар екенгігін көрсеткен.
6 - кесте
Жанар-жағар майды сактауға арналган қорға сипаттама
атауы |
көлемі, м3 | |
1 |
Резервуар |
25 |
2 |
Резервуар |
25 |
3 |
Резервуар |
25 |
4 |
Резервуар |
10 |
Барлық қор көлемі: |
85 |
3.2Салыстырмалы тәсілді пайдалана отырып нысанның құнын шығару
Нысанның нарықтық құнын анықтау үшін Алматы облысы,Балпык би даңғылы ауданына маркетингтік зерттеу жұмыстары жүргізілді.
Бұл тәсіл бойынша мәліметтер қорын бағалау нысанына сипаттамасы бойынша дәлірек және жақынырақ аналогтарды жылжымайтын мүлікті сату және сатып алу Интернет сайтынан www.krisha.kz алынады. Осыдан нысанның ауданы неғұрлым азырақ болса , соғұрлым 1 м.кв аудан бағасы жоғары есептеледі.
7 – кесте
Жүргізілген анализ негізінде бағалау нысанына коммерциялық сипаттамасы бойынша көбірек ұқсас аналогтар
Объектінің орналасу орны мен сипаттамасы , мәліметтер көзі, тел. |
Қор көлемі (сакталған), м.куб. |
Сату бағасы , $ |
1 м.куб. бағасы | |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
1 |
Қазіргі уақытта колданыста емес АСЗ сатылады, Алматы-Хоргос халықаралық тасжолында 311 км Жаркент қаласына жақын орналасқан, тасжол бойында, 3 колонкасы бар, 3 резерв. 12 куб.м.ден, ауданы 3,38 сот. тел: 8-702-3292981, 8-701-4390667, 8-72831-37472. Сайт: http://www.krisha.kz/a/show/ |
36 |
50 000 |
1 389 |
2 |
Қолданыстағы АЗС сатылады, бағасы 1 000 000 $, 6 колонкасы бар, сақтау қоймасы 400 куб.м., Алматыдан 30 км. қашықтықта. ауданы 26 соток, тасжол бойында орналасқан, Жалпы ауданы 800 кв.м., тел: 2753044, 3172477, 3176943. Сайт: http://www.krisha.kz/a/show/ |
400 |
1 000 000 |
2 500 |
3 |
Қолданыстағы АЗС сатамын,Алматы-Нарынқол тасжолында орталық базар маңында. Жер телімі сатылған, 0.04 га құрылыстың жалпы ауданы 40 кв.м., құжаттары толық, екі екіжақты колонкалары бар , магазин жасауға болатын құрылысы да бар, әрқайсысы 25 куб.м.тан 3 қоймасы бар, тел: 8-701-7495100, 8-777-6824807. Сайт: http://www.krisha.kz/a/show/ |
75 |
150 000 |
2 000 |
8 – кесте
Мүмкін болатын дәлірек бағаны анықтау үшін бағалау нысанының құнына әсер ететін аналогтар сипаттамалар
Бағалау нысанына сәйкес түзетулер енгізу кестесі | ||||
Сипаттама |
Бағалау нысаны |
Аналогтар | ||
объект №1 |
объект №2 |
объект №3 | ||
www.krisha.kz |
www.krisha.kz |
www.krisha.kz | ||
Орналасу орны |
Коксу р-ны, .Балпык би даңғылы 244 км, трассасы бойында |
.Жаркент қаласы, тарассасы бойында |
Алматы-Нарынқол (30 км), трассасы бойында |
Алматы обл., с.Кеген, орталық базар маңында |
Пайдалану мақсаты |
АЗС орналастыру |
АЗС |
АЗС |
АЗС |
Элементтерінің техникалық сипаттамасы |
жақсы |
қанағаттандырарлық |
жақсы |
Хорошее |
Инженерлік коммуникацияларжәне қосымша жақсартулар |
Барлық коммуникациялар |
Барлық коммуникациялар |
Барлық коммуникациялар |
Барлық коммуникациялар |
Қолданылуы |
Қолданылады |
Қолданылмайды |
Қолданылады |
Қолданылады |
Жалпы ауданы м.кв. |
7,90 |
н/у |
800 |
40 |
Жер телімінің ауданы , сот. |
10,25 |
3,38 |
26 |
4 |
ТРК саны |
3 |
3 |
6 |
2 |
Количество рукавов |
3 |
1 ТРК-1 рукав, 2 ТРК-2 рукав |
н.у |
2 |
Қоймадағы сақтау көлемі, м.куб |
85 |
36 |
400 |
75 |
Қосымша жақсартулар |
магазин |
жоқ |
кафе, магазин |
Магазин |
Сату бағасы, USD |
50 000 |
1 000 000 |
150 000 | |
1 м.куб бағасы, $ |
1 389 |
2 500 |
2 000 | |
Риэлторлық қызметке және саудаласуға түзету , % |
-20% |
-20% |
-20% | |
Түзетілген баға, АҚШ долл. |
1 111 |
2 000 |
1 600 | |
Орналасу орнына байланысты түзету, % |
0% |
0% |
3% | |
Түзетілген баға, АҚШ долл. |
1 111 |
2 000 |
1 648 | |
ТРК көлеміне байланысты түзету, % |
0% |
-12% |
3% | |
Түзетілген баға, АҚШ долл. |
1 111 |
1 760 |
1 697 | |
Сақталған қор көлеміне түзету, % |
7% |
-20% |
3% | |
Түзетілген баға, АҚШ долл. |
1 189 |
1 408 |
1 748 | |
Қосымша жақсартуларға түзету, % |
5% |
-20% |
0% | |
Түзетілген баға, АҚШ долл. |
1 248 |
1 126 |
1 748 | |
Жер теліміне түзету, % |
3% |
-6% |
3% | |
Түзетілген баға, АҚШ долл. |
1 286 |
1 059 |
1 801 | |
Инженерлік коммуникацияларға түзету, % |
0% |
0% |
0% | |
Түзетілген баға, АҚШ долл. |
1 286 |
1 059 |
1 801 | |
Қолдану аясына түзету, % |
10% |
0% |
0% | |
Түзетілген баға, АҚШ долл. |
1 414 |
1 059 |
1 801 | |
Қазіргі жағдайына және жөндеу жұмыстарына байланысты түзету, % |
0% |
0% |
0% | |
Түзетілген баға, АҚШ долл. |
1 414 |
1 059 |
1 801 | |
1 куб.м. орташа бағасы |
1 425 |
|||
Сақталған қор көлемінің жалпы көлемі |
85,0 |
|||
Бағалау нысанының дөңгелектелген нарықтық бағасы, USD |
121 096 |
|||
1 АҚШ долларына теңге курсы |
146,47 |
|||
Бағалау нысанының дөңгелектелген нарықтық құны,теңге |
17 736 995 |
|||
Осылайша,бағалау нысанының саластырмалы тәсілі арқылы есептелген құны 17 736 995( он жеті миллион жеті жүз отыз алты мың тоғыз жүз тоқсан бес) теңгені немесе 121 096 (жүз жиырма бір мың тоқсан алты) АҚШ долларын құрады.
3.3
Бағалау нысанының құнын
Берілген тәсіл бойынша бағалау нысанының құны мына формуламен есептеледі:
Vo = Vзд + Vзу, (26)
Мұндағы :
Vo – Ғимарат, құрылыс мен жер телімінің құны;
Vзд – Ғимарат пен құрылыстың құны;
Vзу– Жер телімінің құны.
Жер телімін нарақтық мәліметтерді қолдана отырып нарықтық құнын анықтау
Бұл салыстыру жұмыстары жүргізілгенде Алматы облысы нарық конъюктурасына зерттеу жұмыстары жүргізілді. Бұл тәсіл бойынша мәліметтер қорын бағалау нысанына сипаттамасы, жалпы ауданы,қолдану мақсаты,орналасу жері бойынша дәірек және жақынырақ аналогтарды жылжымайтын мүлікті сату және сатып алу Интернет сайтынан www.krisha.kz алынады.
Осыған орай нысанның ауданы неғұрлым азырақ, соғүрлым 1 м.кв аудан бағасы жоғары есептеледі.
9- кесте
Жүргізілген анализ негізінде бағалау нысанына коммерциялық сипаттамасы бойынша көбірек ұқсас аналогтар
Атауы |
Орналасқан жері |
Сотка ауданы |
Сату бағасы, $ |
1 соток сату бағасы, $ | |
1 |
Талдыкорған, ИЖС, жер телімі қаланың ең көрікті коттеджінің маңында , Алматыға шығар тас жолында. Жанында АКЛ базар, заправка HELIOS, RP орналасқан . Жерге ГосАКТ бар,қосалқы нысандар салуга рұқсат берілмеген. тел: 8-701-2213020, 8-777-7444015. Сайт: http://www.krisha.kz/a/show/ |
Талдыкорған қаласы |
10 |
10 000 |
1 000 |
2 |
Талдыкорған, қаланың нақ ортасында, қолдану маұсаты- сауда үйі, Думан кафесіне қарама-қарсы, барлық коммуникациямен қамтылған, тел: 727-3786094, 8-701-1304135. Сайт: http://www.krisha.kz/a/show/ |
Талдыкорған қаласы |
25 |
62 000 |
2 480 |
3 |
Талдыкорған, ИЖС, қала маңында, трасса бойында, ыңғайлы орналасқан, барлық құжаттары толық, коммуникациялар қондырылмаған, Үштобеге қатынас тасжолына , тел: 8-777-8448888, 8-777-2400055, 3161539. Сайт: http://www.krisha.kz/a/show/ |
Талдыкорған қаласы |
80 |
120 000 |
1 500 |
Мүмкін болатын дәлірек бағаны анықтау үшін бағалау нысанының құнына әсер ететін аналогтар сипаттамаларына төменгі кестеде көрсетілгендей түзетулер енгізу керек:
10 кесте
кесте
.
Осылайша,бағалау нысанының жоғарыдағы әдіспен есептлген бағасы 2 801 092(екі миллион сегіз жүз бір мың тоқсан екі) теңге немесе 19 124( он тоғыз мың жүз жиырма төрт ) АҚШ долларын құрады.
Ғимарат пен құрылысты шығындық әдіспен бағалау – бұл бағаланатын обьектінің қайта қалпына келтіру құны есебі кезіндегі ағымдағы құнын және бағалау күніне сәйкес функционалды, физикалық және техникалық жағдайын анықтау.
Обьектінің ағымдағы құнын жаңа құрылыс құнымен тозу есебінің жойылу құнының айырымы есебімен жүргізеді.
Бұл тәсілде қолданылатын басты формула:
ТҚКҚ= УПВС69 х И69-84 х И89-91 х И91-дата оценки х V, (26)
Мұндағы :
ТҚКҚ – бағалау жүргізілген күнгі ғимараттың толық қалпына келтіру құны;
УПВС69 – құрылыс құнының үлесті көрсеткіші (1 м3) 1969 ж бағасында ;
И69-84 –1984 ж. құрылыс құнының қайта санау бағасы;
И89-91 - 1991 ж. құрылыс құнының қайта санау бағасы .;
И91-бағалау жүргізілген күні – бағалау жүргізілген күнгі құрылыс құнының қайта санау бағасы;
V– ғимарат көлемі.
Физикалық тозу салыну жылын, негізгі материалдарын, қызмет көрсету мерзімін және толық қарау жұмыстары кезіндегі нақты физикалық тозуды ескере отырып алынған.
11 - кесте
Құрылыстың нарықтық құнын УПВС жинағы көмегімен шағандық тәсілді қолдану
Литер |
Нысанның атауы |
Салынған жылы |
Қабырғалар материалы |
Этаж саны |
Жалпы ауданы, м2 |
Көлемі, куб.м. |
1969 ж. УПВС бойынша бағасы |
№ Сб. и табл. |
Сейсмикалық жағдайына түзету |
Климатына түзету |
1984 ж. индекстің бағаға аударымы |
1991 ж. индекстің бағаға аударымы |
2011ж. қаңтар айы индекстің бағаға аударымы |
Девелопер табысын есепке алғандағы қайта қалпына келтіру құны (15%), тенге |
Физикалық тозу, % |
Теңгенің тозуын есепке алғандағы нарықтық құны |
Доллардың тозуын есепке алғандағы нарықтық құны | |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 | |
1 |
А |
АЗС |
2010 |
кирпич |
1 |
15,4 |
54 |
26,5 |
33-1 |
1,08 |
0,92 |
1,21 |
1,66 |
139,353 |
457 677 |
5% |
434 793 |
2 968 |
БАРЛЫҒЫ |
15,4 |
54,0 |
434 793 |
2 968 |
Осылайша шығындық тәсілмен құрылыстың нарықтық құны : 434 793 теңгенемесе 2 968 АҚШдолларын құрады.
12- кесте
Сыйымдылықтардың нарықтық құнын УПВС жинағы көмегімен шағандық тәсілді қолдану
Литер |
Нысан атауы |
Көлемі, куб.м. |
1969 ж. УПВС бойынша бағасы |
№ Сб. табл. |
Сейсмикалық жағдайына түзету |
Климатына түзету |
1984ж. индекстің бағаға аударымы |
1991 ж. индекстің бағаға аударымы |
2011ж. қаңтар айы индекстің бағаға аударымы |
Девелопер табысын есепке алғандағы қайта қалпына келтіру құны (15%), тенге |
Физикалық тозу, % |
Теңгенің тозуын есепке алғандағы нарықтық құны |
Доллардың тозуын есепке алғандағы нарықтық құны | |
1 |
2 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
||
1 |
Сыйымдылық |
25 |
1 660 |
26-130 |
1,08 |
0,92 |
1,21 |
1,66 |
139,353 |
530 918 |
5% |
504 372 |
3 444 | |
Сыйымдылық |
25 |
1 660 |
26-130 |
1,08 |
0,92 |
1,21 |
1,66 |
139,353 |
530 918 |
5% |
504 372 |
3 444 | ||
Сыйымдылық |
25 |
1 660 |
26-130 |
1,08 |
0,92 |
1,21 |
1,66 |
139,353 |
530 918 |
5% |
504 372 |
3 444 | ||
Сыйымдылық |
10 |
1 000 |
26-130 |
1,08 |
0,92 |
1,21 |
1,66 |
139,353 |
319 830 |
5% |
303 839 |
2 074 | ||
БАРЛЫҒЫ : |
85,0 |
1 816 954 |
12 405 |