Бизнесті бағалау тәсілдері

Физикалық тозу оны пайдалану уақытының өтуі бойынша немесетабиғи фактордың әсер етуінен объектінің физикалыққасиеттері өзгеруін көрсетеді. Физикалық тозу эксперттік және құндық әдістерменесептеледі. Осылайша физикалық тозуды Ифиз анықтау үшін ғимаратэлементтерге бөлінеді және тозу келесі формула бойынша есептеледі:

 

И физ = конструктивті элементтердің үлес салмағы * тозу / 100%    (19)

 

Ғимараттың физикалық тозуы ғимараттың әрбір элементтің орташа өлшенген шама ретінде анықталады. Обьектінің шама жасын жәнеоның физикалық тозу жағдайын қайта қалпына келтіру құнын пайыздық көрсеткішпен белгілейді. Құндылық тәсіл кезінде объектініңфизикалық тозуы объектінің әр элементтерінің ұдайы өндірісіне кеткен шығындар есебімен анықталады.

Функционалдық тозу нарықта жаңа технологиялар, техника мен тікелей материалдарға байланысты сипатталады.

Бағалаушы бұл жағдайда ең соңғы жаңа обьектілермен салыстыра отырып,функционалды тозуды анықтайды. Функционалдытозуөлшемін обьектінің жалғаберу кезіндегі жал төлемінің жойылуөлшемінің жалпы айлық жал төлеу мультипликаторына көбейту арқылы көрсетеді.

Функционалды тозу нарықта жаңа жетілген ұқсастықтардың пайдаболуымен байланысты обьектінің бәсекеге қабілеттілігін жоғалтудысипаттайды. Функционалды тозу обьект құнына ғылыми техникалықпрогрестің, технология мен материалдар аймағындағы жетістіктердіңәсер ету салдары болып табылады. Функционалды тозу бағалаушымен жаңа ұқсастықпен салыстыру бойынша, обьектінің өзінің негізгіфункционалды бағытталуы бойынша пайдалылық салдары ретіндеқарастырылуы қажет. Функционалды тозуды анықтаудың негізгі тәсілібағаланатын обьектінің оның жетілген ұқсастығымен салыстыру тәсіліболып табылады. Функционалды тозудың шамасын берілген, бірақжетілген мүлік түріне тән жалпы айлық жалдық төлем мультипликаторына төленген обьектіні жалдық төлемінің жойылу шамасы ретіндеқарастырылады. Оның шамасы жалдық төлемнің жойылуы капитализация жолымен анықталады.

Сыртқы тозу - бұл саяси экономикалық және басқа факторларымен шартталатын обьектінің сыртқы ортасының өзгеруі салдарынаноныңқұнының төмендеуі. Сыртқы тозудың себептері келесідей: обьекторналасқан елдің жалпы құлдырауы; бағаның өзгеруі, сақтандыру,салық салу жағдайларына өзгеруі және тағы басқа.

Сыртқы тозуын бағалау кезінде екі тәсіл қолданылады:

1 Сыртқы фактордың әсерінен табыстың жойылу капитализациясы;

2 Ұқсас обьектінің сатуын салыстыру.

Бағалаушы табысының жойылу капитализация әдісін қолданардакәсіпорынның жалпы өлшемін анықтап, сонан соң жойылу бөліктерінбағаланатын обьектілері бойынша есептеледі. Сату санының көптігімүмкін кезінде сатуды салыстыру әдісін қолданады.

Сатуды салыстыруәдісі.Сатуды салыстыру әдісін пайдалана отырып, бағалаушы тозудыңәртүрлі түрлерімен дәрежесіне нарықтың реакциясын анықтау қажет.

Әр салыстырылатын обьектінің сатылу бағасы оның алғашқы күніндегіқалпына келтіру құнымен есептеледі. Нәтижесінде әр салыстырылатын обьект бойынша жинақталған тозу құны алынады, олардың негізінде бағаланатын обьектінің жинақталған тозуы анықталады. Сатуларды салыстыру әдісінде тозу себептері қарастырылмайды.

5-ші этап.Тозуды алып тастағандағы кәсіпорынның мүлік кешенініңәр компонентерін қайта қалпына келтіру құнын есептеу.Мүліктік кешеннің әр компоненттері үшін жинақталған тозудыңқайта қалпына келтіру құнын алғандағы есебімен анықталады.

6-ші этап.Кәсіпорынның меншікті обьектілерінің жалпықұнын есептеу.

Кәсіпорынның меншікті обьектісінің жалпы құнын бағалау барлық компоненттіңқайта қалпына келтіру құны мен жер телімініңқұнынқосқандағы құнымен анықталады.

Кәсіпорынның жылжымайтын мүлік құнын бағалаудыңсалыстырмалы тәсілі.

Ресейлік зерттеушілер бұл мәселеге өздерінің көз қарастарынанмынандай тұжырымдар береді:

Генри С. Харрисон салыстырмалы тәсілді пайдалану кезінде бағалаушы 5 этаптан өтуі қажет деп ойлайды:

1 Нарықты зерттеу және сату ортасы мен листингтерді (сатуға ұсыныстар) таңдау, яғни бағаланатын обьектімен еңсалыстырылатынжылжымайтын мүлік обьектілерін. Әдетте, ең өзекті және салыстырмалы сатулар бағаланатын обьект құнының ең жақсы көрсеткіштеріболып қызмет етеді;

2 Әр таңдалған обьект бойынша ақпаратты жинау және тексеру:

• сатылу бағасымен сұралынатын баға туралы;
• мәміле күні туралы;
• физикалық сипаттамалар туралы;
• обьектінің орналасқан жері туралы;
• мәміленің кез келген ерекше шарттары туралы.

3 Әр обьектіні бағаланатын обьектімен салыстыру және талдау:

• сату уақыты, орналасқан жері бойынша;
• физикалық сипаттамалар бойынша;
• сатылу шарттары бойынша.

4 Бағаланатын обьекті мен олардың арасындағы бар айырмашылықтарға сәйкес әр салыстырылатын обьект бойынша сату бағаларыннемесе сұралынатын бағаларды түзету.

Бағаларға түзетулердің шамасы «теңестірілетін жұп» регрессивтіталдау және басқа әдістерді пайдалануымен нарықты талдау негізіндеанықталады;

5 Жылжымайтын мүліктің теңестірілген обьектілерінің түзетілгенбағаларын келістіру және бағаланатын обьект құнының көрсеткішінекелу.«Жылжымайтын мүлік обьектілерін бағалау: теориялықжәнетәжірибелік аспектілер» оқу құралдарының авторлары жылжымайтын мүлік обьектісін сатуын талдау әдісін өткізу кезінде бағалаудың 3этапын бөледі.

Бірінші этап. Сәйкес рыноктағы жылжымайтын мүліктің обьектілерін жақын арадағы сатуларын анықтау.

Екінші этап. Мәміле туралы ақпаратты тексеру.

Үшінші этап. Бағаланатын обьект пен теңестірілетін обьектілердіңәр қайсысының арасындағы айырмашылықтардың есебімен бағағатүзетулерді енгізу.

Г.В.Поповтың «Жылжымайтын мүлікті бағалау негіздері» дегеноқу құралдарында сатуларды тікелей салыстыруды қолдануға келесіқадамдар кіреді деп санайды:

1 Қолда бар барлық ақпаратты жинау және жүйелендіру.

Мұнда келесі ақпараттар қарастырылып отыр:

          - салыстырмалы обьектілер бойынша сату сатып алу мәмілелерініңбағалары;

          - сатуға қойылған мүлік бойынша сұралынатын баға (рынок құнының жоғары шекарасы);

2 Салыстырылатын және бағаланатын обьектілер арасындағы барайырмашылықтарды анықтау мақсатымен олардың сипаттамаларынсалыстыру:

• мәміле шарттарын;
• сатудың уақыттағы айырмашылығын;
• орналасқан жерін;
• физикалық сипаттамаларын және жинақталған тозуды;

3 Айырмашылықтары бойынша әр қайсысының орнын толтыратын салыстырылатын обьектілер бағаларына қажетті түзетулерді енгізу.

А.П.Ковалев өз жұмысында салыстырмалы тәсілді өткізудің 4 этапын қарстырады:

1 Сәйкес нарықты зерттеу және берілген нарықта ұқсас обьектілермен жақын арадағы мәмілелер туралы ақпарат жинау;

2 Ақпаратты тексеру;

3 Бағаланатын обьектіні сәйкес обьектінің әр қайсысымен салыстыру және келесілер бойынша айырмашылықтарды анықтау:

• сату күні бойынша;
• тұтынушылық сипаттамалар бойынша;
• орналасуы бойынша;
• атқарылуы бойынша;
• қосымша элементтердің бар болуы бойынша және тағы басқа.

4 Бағаларыұқсас обьектілердің бағаларына түзету жолыменобьект құнын есептеу.

Аталған көзқарастарды тұжырымдайкеле кәсіпорын мүлігініңқұнын анықтау кезіндегі этаптарды қарастырамыз.

1-ші этап.Нарықты зерттеу және ақпаратты жинау.

Нарықты зерттеу және ақпаратты жинау мәні бойынша сәйкес нарықта жылжымайтын мүліктің салыстырылатын обьектілерінің жақынарадағы сатуларын анықтау болып табылады.

Әдетте, салыстырылатын сату неғұрлым өзекті болған сайын жәнеол неғұрлым бағаланатын жылжымайтын мүлікке ұқсас болған сайын, ол бағаланатын жылжымайтын мүлік құнының көрсеткіші ретінде соғұрлым жақсы қызмет етеді.

Құнды бағалаудың дәлді едәуір мөлшерде жинақталған ақпараттың сапасы мен санына байланысты.

Ақпараттар жеткілікті болған жағдайда, сатылған объектілер өзфункциалары мен параметрлері бойынша бағаланатын мүлікпен шынымен салыстыруға келетініне көз жеткізу керек. Осылай жылжымайтын мүлік объектілерінің жақын арадағы сатуларын талдаукезінде салыстырылатын объект бойынша жер теліміне, мәмілелердіңқаржылықшарттарына  және тағы басқа куәлану керек. Әдетте,бағалауды пайдаланатын соңғы таңдалған ұқсастықтар санына қарағанда, едәуір көп сатулар(және ұсыныстар) талданады.

Тек факторлық сатулар есебі ғана емес, листингтер (сатуға ұсыныстар) есебініңқажеттігін негіздей отырып, кәдімгі сатып алушыментөленген баға әдетте сауда саттықпроцесі нәтижесі болып табылатынын көрсетеді, мұнда саудасаттыққа ұсынылған жылжымайтын мүлікобъектілері зерттелген және бағаланған болуы керек. Сатушыларөздерініңқұн туралы қорытындыларын бірінші кезекте сатылуға қойылған объектілер бойынша жиі негіздейді. Өз кезегінде бағалаушылар сатылған және жалданған объектілер туралы ақпаратты қосып,бұл ақпаратты да пайдаланады.

Салыстырылатын объектілердің жақын арадағы сатулары туралыақпарат көздері келесідей:

• бағалаушы экспертінің өзіндік архиві;
• риэлторлық фирмалардың банктік мәліметтер;

          - мемлекеттік мүліктің территориалды комитеттері мен нотариалды кеңселер мәліметтерінің банкілері, мұнда сату – сатып алу мәмілелерінің тіркелімі және жылжымайтын мүлік объектілері иелерініңтірелуі жүргізіледі;

          - жылжымайтын мүлікті сату- сатып алудың жасалған мәмілелері туралы мерзімді баспа басылымдары.

Бағалаушы өзіндік мәліметтер базасы тұрақты негізде жаңартылып отыратын ақпараттың ең жақсы көзі. Қазақстандық жағдайлардаөзіндік мәліметтер базасы барлық мүмкіндік көздерінен құралады.Жиналған мәліметтер салыстырылатын объектінің таңдауын тиімдіжүргізу үшін, дұрыс жүйеленген болуы қажет және жұмыс үшіныңғайлы түрде сақталуы қажет. Әдетте бағалаудың әр нақты жағдайларда мәліметтердің тек бір бөлігі қажет болады.

2-ші этап.Мәмле туралы ақпаратты тексеру.Салыстырмалы сату обьектісінің ақпаратының дұрыстылығы сатып алушы мен сатушының арасындағы мәмілені анықтайды.

Бағалаушы салыстырмалы обьектінің сату жағдайын және бағасының нақты өлшенгенін толығымен орындалуына, тозудың барлықтүрлерінің есебінің дұрыстылығын бақылау керек.

Тексеруге жататын ақпараттар:

          - мәміле мотивациясы: сатушы мен сатып алушы қаржылыққысым жағдайында әрекет еткен жоқ па;

          - мәміле бір біріне тәуелсіз жақтар арасында болды ма немесебайланысты ма;

          - сатушы мен сатып алушы жылжымайтын мүлік пен мәмілежасалған нарық туралы жеткілікті ақпаратқа ие болды ма;

          - сатушының сату үшін, ал сатып алушының сатып алу үшін

жеткілікті уақыты болды ма;

          - бір бірінің тараптарынан жеңілдіктер болды ма;

          - қаржыландыру нарыққа тән болды ма немесе сатушыдан сатыпалушыға ауысатын (мәмілеге қатысатын қолма қол ақшалар мөлшерінтөмендету үшін), екінші ретті борышкерді ауыстырумен және тағы басқасияқты ерекше жағдай болды ма;

          -сатылудың арнайы шарттары болды ма (сатылуға жеке жылжымайтын мүлікті: жиһазды, жинақталатын бассейндерді, қайықтарды, автокөліктерді, тағы басқа енгізу сияқты).

Кейбір жағдайларда хабарланған бағалардың нарықтыққұнынанбөлек болуы мүмкін. Сондықтан, бағалар жасалған мәмілелерге сәйкесболып бөлінуі, кездейсоқ жағдайлармен бұрмаланбағанына міндеттітүрде көз жеткізу керек.

Ақпараттың шынайылығын мәміле күні, ұқсас объектілердің жәнебасқа сипаттамалары туралы жасауға болады.

Қазіргі жағдайларда Қазақстандық бағалаушыларға мәміле бағасының расталуына ерекше көңіл бөлу керек, сбебі, «екінші ретті»нарықта сату- сатып алу келісім шарттында төмендетілген баға көрсетіледі, ал мәміленің нақтылық бағасы, әдетте жоғары көрсетілмейді.

Сату- сатып алу келісім шартындағы мәміле бағасын төмендетужылжымайтын мүлікпен мәмілелерден түскен табысқа жоғары мемлекеттік бажбен салықсалудың жоғары қойылымдарыментүсіндіріледі.

«Екі баға» проблемасы тек қазақстандық проблема емес. Кейбірелдерде ол заңнамалық актіні енгізу арқылы шешіледі, ол бойыншабасқарудың жергілікті органдары сатылуды көрсететін жылжымайтын мүлікті сатып алуға приоритетті құқыққа ие. Егер басқарудыңжергілікті органдары жылжымайтын мүлік объектісінің сату- сатыпалу мәмілесі нарықтық бағадан төмен бағамен анықтаса, муниципа литет берілген объектіні сол төмендетілген баға бойынша сатып алутуралы шешім қабылдайды.