Бизнесті бағалау тәсілдері

Баға - өткен мәмілелердегі ұқсас объектілерді сатып алуға қаншажұмсалғанын көрсететін факт. Бағалаушы талдау жасағаннан кейінғана, мүлік құнының ағымдағы төленген немесе алынған бағасыбола алатындығы туралы айта алады.

Құн негізінен төрт шарттан туындайды: сұраныс, пайдалылық, тапшылық және меншік құқықтарын беру мүмкіндігі.

1Сұраныс. Сұраныс – белгілі бір уақыт үшінде нарықта сатыпалатын тауар (қызмет) саны немесе меншік объектілері. Сұраныстыңөсуі бағалардың өсуіне алып келеді;

2Пайдалылық.Адамдардың белгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыратын, тауарлар мен меншік объектілерініңқабілетін - пайдалылық деп атайды. Берілген зат неғұрлым көбірек қажеттіліктердіқанағаттандыруға қабілетті болса, соғұрлым оған сұраныс жоғарыболады. Пайдалылықтың өсуі көбіне бағаның өсімімен сәйкес жүреді;

3 Тапшылық. Үлкен сұраныс пен жоғары пайдалылыққа қарамастан, ешбір мүлік тапшы болмағанша құны болмайды;

4 Меншікқұқығынбіреугеберумүмкіндігі.Кез келгензатменшік құқықтарын біреуге беру мүмкіндігі бар болған жағдайда тауар болып саналады. Мысалы, берілген заңнамамен жердің белгілібір түрлеріне сату рұқсат етілмесе, онда олардыңқұндылығы болмайды. Дегенмен, бұл жерлердің жал құқықтарының нарыққұнынбағалауға болады.Мүліктіңқұнын бағалау нақты бір мақсатпен жүргізіледі (сатудыңбағасын анықтау, ипотекалық несиені алу, мүлікті сақтан-дыру жәнетағы басқа). Бұл мақсат, бағалаудың тағайындалуы деп аталады. Құнның әртүрлі анықтауларын қолданғанда, мүліктіңқұны әр түрлі болады.

Мысалы, оттан сақтандыру мақсатындағы құнның бағалануы, ипотекалық несие мақсатындағы құнның бағалануынан ерекшеленеді.Бірінші жағдайда, құнның мөлшері құрылғылардың элементтерінекеткен шығындармен, ал екінші жағдайда, ипотекалық несие бойынша төлемдердің тоқтатылу жағдайында,объектіні сату үшін нарықтағы мүмкін болатын бағамен анықталады.Сөйтіп, бағалаудың тағайындалуына тәуелді мүлік әр түрлі құнғаиеболады.Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құндардың түрлерін қолданады:

Негізделгеннарықтыққұн – ашық және бәсеке нарығындағымүлік түріне берілетін баға. Экономикалық рационалды, мәмілегеерікті баратын және қажет ақпаратпен қамтамасыз етілген сатушы менсатып алушы арасында еркін бәсекені көрсетеді. Қаржыландырудыңерекше шарттарына сәйкес, сатып алу мен сатудың жағдайлары, екіжақтың жеткіліксіз ақпараттануы, нарық деформациясы және тағы басқафакторлардың әсерінен, тәжірибеде нақты мәмілелердіңбағаларынарықтыққұннан айырмашылығы болады. Нарықтық емес құн ретінде, мысалы, нормативті есептелетін құн бола алады.

Нормативтіесеп-телетінқұн – нормативтер мен әдістер басқару органдарын бекітунегізінде есептелетін мүліктік кешенніңқұны. Қарастырылып отырған мүліктік кешеннің түрлері үшін нормативтердің (ставкалардың,коэффициенттердің) бірлік шкалалары қолданылады. Нормативті есептелетін құн ретінде, мысалы, кәсіпорын мүлігінің салық салу құныолып табылады. Кәсіпорын мүлігіне салық салу үшін салықтық базаретінде негізгі қаражаттардың,материалдық емес активтердің, қорлар мен шығындардың орташа жылдыққалдыққұны жатады. Салықсалу құнын есептеу үшін кәсіпорын мүлігінің бухгалтерлік есебініңбаланстық активіндегі қалдықтар алынады. Нормативті есептелетінқұнның тағы бірі, жерге салық салу үшін, жер телімініңқұнын анықтау болып табылады.Мүліктік кешеннің нормативті есептелетін құнының көрсеткішінсалық салу және мүлікті мемлекеттік сақтандыру органдары тәжірибеде пайдаланылады. Бұл көрсеткішті талаптар бойынша зақымдыбағалау үшін сот органдары да қолданады.Бухгалтерлік есеп жүйесі баланстыққұнды бастапқы, қалпына келтіру және қалдыққұны деп бөледі.

Баланстыққұн – кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарыналемент алу.

Бастапқықұн – белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияғаенгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген баға. Эксплуатацияғаберілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайтабағалау белгіленген уақыттан есептейді.

Қалпынакелтіруқұны – бұрын анықталған негізгі қаржылардықазіргі талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементіқұнының толыққалпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманғасәйкес нарықтыққұнын есептейді.

Қалдыққұн. Егер баланстыққұннан, эксплуатациякезеңіндежинақталған тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдыққұнды аламыз, ал қалдыққұнның бағалануын қайталама нарығының бағасыбойынша жүргізсе, онда ол нарықтық сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді қайта өндіру мен орнын басу құнын белгілейді.

Қайтаөндіруқұны – қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайтаөндіру құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты объектініңқұны барабаршама.Қайта өндіру құнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар, шикізаттар, стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкінболмайды. Сондықтан тәжірибеде орнын басу құны қолданылады.

Орынбасуқұны – бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша эквивалентті, меншіктің барабар объектіні өндірудің ағымды құны.Тағы да мүліктік кешенніңқұны мен жойылу құны туралы айтуғаболады.

Мүліктіккешенніңқұны. Мәміле жасағаннан кейін табыс әкелетін және қызмет жасай алатын объектініңқұны. Мысалы, инвесторкәсіпорын акцияларын алғанда және олардыңқұнын бағалау кезінде, кәсіпорын–эмитент – бұл болашақта табыс әкелетін және тиімді қызмет жасайтын объект деп қарастырылады.

Жойылуқұны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаныайтады. Кәсіпорынның жойылу құны бағалау кезінде анықталады.

Мысалы, оның банкротқа ұшырауы кезінде немесе аукционда ашықкөтере сату кезінде.Бағалаудың әр түрлі жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрінажыратады: инвестициялық, тұтынушылық, сақтандырулық, утилизациялық.

Инвестициялыққұн – егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны іске асыру үшін инвестициялық салым ретінде қарастырсақ, ондаоны мүліктік кешенніңқұны деп айтуға болады.Нарықтыққұнға қарағанда, инвестициялыққұн нақты және белгілібір жобамен және оның инвесторымен байланысы. Инвестициялыққұн, берілген инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша мүліктіккешеннің нарықтыққұнының өсуі ретінде қарастырылады.

Тұтынуқұны. Объектініңқұнын немесе маңыздылығын сипаттайды. Пайдалылық кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалықтауарлыққұны ретінде анықталады және оны пайдалану тиімділігіненегізделген (табыс, пайда, ыңғай түрінде.

Пайдалану кезіндегі құн міндетті түрде нарықтыққұнын көрсетпейді. Тұтыну құны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің,әр түрлі сапасы мен пайдасы бар ұқсас объектілермен салыстыру үшінкерек.

Сақтандыруқұны – сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген және сақтандыру мақсаттары үшін анықталатын объектілердіңнарықтыққұны. Сақтандыру құны сақтандыруды қайта қалпына келтіруді бағалау үшін қажет элементі бойынша есептеледі.Көбінесе сақтандыру құны орнын басу құны сияқты анықталады.Өйткені сақтану жағдайларынан кейін сақтанушыға өзінің мүлігін қайтадан қалпына келтіруге мәжбүр болады.

Утилизациялыққұн– өзініңбастапқы  пайдалылығынан айырылған және төтенше жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық материалдың активтердіңқұны. Утилизациялыққұн – бұл салмақты материал-дардан тұратын бағаланатын объектілердіңқайталама құны.Бағалау қызметі ғылымының негізінде, бағалау бойынша кез келген тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидаларыбар.

Кәсіпорынның мүліктік кешенқұнын бағалау кезіндегіқажетнегізгі экономикалық ортаққағидаларын қарастырайық.Олар мыналармен байланысты және 3 топ қағидалар жүйелерінекелтіруге болады:

- Иесінің мүлік туралы көзқарасымен;

- Нарықтық ортамен;

- Мүлікті эксплуатациялаумен[8].

Иесініңмүліктуралыкөзқарасыменбайланыстықағидалар.Бұл топ мынандай қағидаларға ие: пайдалылық, орнын басу, күту.

Пайдалылыққағидасы.Меншікобъектілерініңиемденугеқабілеті жоқ болса, онда олардыңқұны болмауы мүмкін. Сондықтанпотенциалды меншіктенушіге пайдалы болған кезде ғана мүліктіккешенніңқұны болады.Қағиданың анықталуы: пайдалылық – берілген уақыт периодтарындажәне берілген жерде меншік объектісі иесініңқателіктерін қанағаттандыру қабілеті.

Орынбасуқағидасы. Иесініңқажеттіліктерін қанағаттандыраалатын және табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзініңәр түрлілігіне қарамастан, бір-бірімен байланысты. Меншік объектісіүшін оны қалпына келтіруге кететін шығындардың сомасынан көпешкім төлемейді. Егер екі меншік объектілерініңқабілеті бірдей болса, онда біз бағаның төменін аламыз.Қағидалардың анықталуы: меншіктің максималды құны ең төменбағамен немесе құнмен анықталады.Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғышегін анықтауға мүмкіндік береді.

Кутуқағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншікобъектілерінен болашақта табыс күтеді. Бағаланатын құн – болашақтағы барлық табыстардың ағымды құны.

Қағиданың анықталуы: күту – болашақта меншікті иелік етудентүсетін табыстардың ағымды құнының орнатылуы.

Нарықтықортаменбайланыстықағидалар.Бұл топ келесі қағидалардан тұрады: сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі.

Сұраныспенұсынысарасындағысәйкестікқағидасы. Мүліккедеген бағаның өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруінетәуелді.

Негізгізаңдылықтар:

     - Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда бағалартөмендейді;

- Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағаларкөтеріледі;

- Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс өссе, онда бағалар өседі;

- Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс төмендесе, онда бағаларөмендейді;

- Егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса,бағалар тұрақты болады.

Қағиданың анықталуы: ұсыныс – құрамындағы белгілі баға бойынша тауарлар саны, сұраныс – белгілі баға бойынша қажетті тауарлар саны. Сұраныс пен ұсыныс арасындағыөзара іс-қимыл бағасынанықтайды.

Бәсекеқағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сатумәмілелерін жасайтын жалгер мен жал берушілер, сатушылар менсатып алушылар арасында, жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. Әрбір объекті бәсекеде болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені ынталандыру тенденциясы бар. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды туғызады.Қағиданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеуүшін қажетті деңгейден асып кетсе, онда берілген нарықта таза табыстардыңорташа деңгейінің төмендеуіне алып келетін бәсеке өрлейбастайды.

Құнныңөзгеруқағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекетпен жекешесектордың әсерінен өзгереді және олар тозады, техника, технологияжәне шикізат базасы өзгереді. Экономикалық шарттар жаңамүмкіндіктерді туғызады, ақша масса-сының көлемі мен пайыздықставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен ынталары өзгереді.Объектінің орналасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару фазаларынан өтеді. Барлық бұл өзгерістер берілген жердегі мүлік объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін.

Қағиданың анықталуы: мүлік объектілерініңқұны көбінесе тұрақты болып қалмайды, ол уақыт ағымымен өзгеріп тұрады.

Эксплуатациядағымүлікпенбайланыстықағидасы.Берілген топ мынадай факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік,қалдықөнімділік, салымдық, баланстандырылған, неғұрлым тиімдіпайдалану.

Өндірісфакторларыныңқағидасы. Мүліктік кешен өндірістікжүйе болып табылады.Оның табыстылығы 4 фактормен анықталады:менеджментпен, еңбекпен, капиталмен және жермен. Таза табыс –осы барлық төрт фактордың нәтижесі болып табылады. Сондықтантабысты бағалау негізінде барлықжүйелердіңқұныанықталады.Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің табысын құрудағы әрбір фактордыңүлесін білу қажет.

Қалдықөнімділіктіңқағидасы. Жердіңқұнын бағалау негізіндеоныңқалдық өнімділігі жатыр. Экономикалыққызметтің кез келгентүрі келесідей факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек,капитал және жер. Әрбір фактор берілген қызметпен жасалатын тазатабыстардан төленуітиіс. Өйткені жер жылжымайды, сондықтан еңбек,капитал және кәсіпкерлік оған бейімделуі керек. Біріншіден, үш фактор төленеді, ал сосын табыс қалдығы жер иемденушісіне рента түрінде төленеді. Өндірістің барлық басқа факторларының төленуінен кейінқалдығы болса, онда жердің бағалылығы болады.Сөйтіп, қалдық өнімділігі, еңбек пен капитал эксплуатациясынажәне менеджменттің шығындары өтелгеннен кейін, жер телімінеқосылған таза табыспен анықталады.

Салымқағидасы. Салым – кез келген бір жаңа факторды ендіру нәтижесінде шаруашылық объект құнының өсім сомасы.Кейбірфакторлар кәсіпорынның мүліктік кешенініңқұнын ұлғайтады, алкейбіреулері төмендетеді. Мысалы, үйдің сыртын жаңадан сырлаусыртқытүрін жақсартады, ал егер бояудың түсі нарықтық стандарттарғасай болмаса, онда үйдіңқұны төмендетілуі мүмкін.Салымның анықталуы: шаруашылық объектілерініңқұнының ұлғаймалы немесе төмен сомасы.Сөйтіп, мүліктік кешенге қосымша активтерді қосу тиімді болады, егер олар мүліктік кешеннің нарықтық бағасынан жоғары болса.Мүліктік кешенге кезкелген қосылғанэлементтер өтеледі,егермүліктік кешен құнының өсімі, бұл элементтерді алуға кеткен шығындардан жоғары болған жағдайда.

Баланстандырылған  (пропорционалды)қағидасы. Өндірісфакторлары экономикалық баланстандырылған болса, онда меншікобъектісініңқұны максималды болады немесе сақталады. Меншікобъектілерініңқұны төрт элементтердің баланстандырылуына тәуелді:рентаға, еңбекке (еңбек ақы), капиталға (инвестиция, салым), басқару координациясына (менеджментіне). Ең жоғарғы табысты қамтамасыз ететін әрбірменшік объектісі үшін теоретикалықтепе-теңдік нүктесібар.