Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости г.Армавира

 Для расчёта  ставки доходности инвестора на вложенный капитал используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Определим величины, составляющие ставку доходности.

а) Безрисковая  ставка. В качестве безрисковой ставки примем ставку рефинансирования Центробанка РФ. На дату оценки [20].

б) Риск вложений в недвижимость: примем 3%, риск не высок, поскольку здание находится в  благополучном районе и спрос  на него будет постоянно.

в) Оцениваемый объект является прибыльным (находится на одной из центральных магистралей города, расположен в жилом районе) в связи с его местоположением и назначением. Поправка на низкую ликвидность отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счёт быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. Величина поправки определена следующим образом:

                                                    (2.8)

где п – средний срок рыночной экспозиции, месяцев.

Срок рыночной экспозиции при продаже оцениваемого объекта недвижимости был определён  в размере 6 месяцев. Таким образом, поправка на низкую ликвидность составляет:

г) Риск инвестиционного  менеджмента принимается , поскольку данное помещение может быть использовано рационально, то есть почти вся часть рабочей площади будет задействована.

Таблица 2.7 –  определение ставки капитализации

Составляющие  ставки	Значение, %
Норма возврата капитала	4%
Безрисковая ставка	7,75%
Риск вложений в недвижимость	3%
Поправка на низкую ликвидность	3,9%
Риск инвестиционного  менеджмента	1%
Ставка капитализации	19,65%

 

По формуле (2.3) стоимость объекта составит:

Таблица 2.8 – Расчёт итоговой величины стоимости торгового центра

Показатели	Сумма, руб.	Порядок расчёта
ПВД	11 404 800,00
Потери	1 140 480,00
ДВД	10 264 320,00
ОР	1 086 213,04	см. таблицу 2.6
ЧОД	9 178 106,96
КК	19,65%	см. таблицу 2.7
Итоговая стоимость	46 707 923,46

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках доходного подхода, составляет 46 707 923,46 руб. (сорок шесть миллионов семьсот семь тысяч девятьсот двадцать три рубля сорок шесть копеек).

 

2.3 Согласование результатов.  Вывод итоговой стоимости

 

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Стоимости, полученные в  результате применения различных подходов, отличаются друг от друга. Поэтому при  определении окончательной рыночной стоимости объекта используется метод средневзвешенного значения стоимости, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из применённых подходов, присваивается весовой коэффициент исходя из достоверности, объёма и качества информации, применённой в расчётах и особенностей использованных методов.

Весовые доли затратного, сравнительного и доходного подхода  представлены в таблице 2.9.

Затратный подход значим в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, либо объектов с незначительным износом. Оцениваемое здание принадлежит к категории объектов недвижимости с низким уровнем износа, поэтому удельный вес значения рыночной стоимости, полученной в рамках данного подхода, будет иметь достаточно высокий коэффициент – 0,25.

 

Таблица 2.9 – Расчёт весовых  долей подходов к оценке собственности

Критерий	Затратный подход, %	Сравнительный подход, %	Доходный подход, %
1. Достоверность информации	35	35	30
2. Полнота информации	35	30	35
3. Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	10	40	50
4. Способность учитывать конъюнктуру  рынка	20	40	40
5. Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	20	45	35
6. Допущения, принятые в расчётах	30	35	35
Вес подхода, %	25	37,5	37,5

 

Данные, положенные в  основу сравнительного подхода, нельзя считать абсолютно надёжными, но, в то же время, они отражают наиболее приближённую к рыночной стоимость. Коэффициент – 0,375.

Доходная стоимость  наиболее применима для оценки коммерческих объектов, поэтому коэффициент довольно высокий – 0,375.

Таблица 2. 10 – Расчёт рыночной стоимости торгового центра

Наименование подхода	Затратный	Сравнительный	Доходный
Полученная рыночная стоимость, руб.	19 223 239,28	38 186 111,04	46 707 923,46
Весовая доля	0,25	0,375	0,375
Стоимость с учётом доли	4 805 809,82	14 319 791,64	17 515 471,30
Итоговая стоимость объекта	36 641 072,76 руб.

 

С учётом весовых коэффициентов  рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 15.11.2012 г. составляет 36 641 072,76 руб. (тридцать шесть миллионов шестьсот сорок одна тысяча семьдесят два рубля семьдесят шесть копеек) без учёта НДС.

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Как следует из положений  стандартов, «все методы, процедуры  и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения  процедур может служить ограничением на использование того или иного метода. [3]

Недвижимое имущество  – это физические объекты с  фиксированным местоположением  в пространстве и всё, что неотделимо с ними связано как над поверхностью, так и под поверхностью земли или всё, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Таким образом, объект недвижимости – это уникальный объект, здание или сооружение, расположенное на конкретном земельном участке. Земельный участок обладает ценностью, неповторимостью местоположения, неподвижностью. Тем самым, любой объект недвижимости для рационального и выгодного использования подлежит оценке.

Принципы оценки представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости – затратный, сравнительный, доходный. Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду. Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчёте рыночной стоимости участка земли и затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Анализируя вышесказанное, можно определить, что в оценке недвижимости существует три подхода: затратный, сравнительный, доходный. Каждый подход включает в себя ряд методов оценки. В зависимости от объекта оценки какой-либо доход может быть неприменим, так как доходы имеют ограничения  в использовании.

Для изучения конъюнктуры  рынка проводится его исследование. Город Армавир является крупным промышленным центром края с населением порядка 300 тыс. человек. Город имеет хорошее местоположение, располагается близ Федеральной трассы «Кавказ», является крупным железнодорожным узлом двух направлений ж/д дорог.

Рынок аренды торговых площадей в г. Армавире развит. Ставка аренды колеблется от 300 до  1500 руб./кв. м/мес. Стоимость аренды зависит от местоположения торговых площадей, от физических характеристик объекта. Рынок купли-продажи в городе невелик.

Оценка рыночной стоимости торгового центра в г. Армавире по ул. Ефремова проводилась тремя подходами. Рыночная стоимость торгового центра, рассчитанная с помощью затратного подхода, составила 19 223 239,28 руб. без НДС. Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом составила 38 186 111,04 руб. Рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках доходного подхода, составила 46 707 923,46 руб.

С учётом весовых коэффициентов  рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 15.11.2012 г. составляет 36 641 072,76 руб. (тридцать шесть миллионов шестьсот сорок одна тысяча семьдесят два рубля семьдесят шесть копеек) без учёта НДС.

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Полный текст (части первая, вторая, третья) [электронный ресурс];
2. Налоговый кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая [электронный ресурс];
3. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в действующей редакции [электронный ресурс];
4. Письмо Министерства регионального развития от 18.11.2012 №39160-КК/08 по индексам изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства на IV квартал 2012 г.
5. Федеральный стандарт оценки №1 [электронный ресурс];
6. Федеральный стандарт оценки №2 [электронный ресурс];
7. Федеральный стандарт оценки №3 [электронный ресурс];
8. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости [Текст] : Учебник для вузов / А. Н. Асаул. – СПб.: Питер, 2006;
9. Власова, В. М. Основы предпринимательской деятельности [Текст] : учебное пособие / В. М. Власова. – М.: Финансы и статистика, 2000г. – 452 с.
10. Грибовский, С. В. Оценка стоимости недвижимости [Текст] : учебник / С. В. Грибовский,  Е. Н.  Иванова, Д. С. Львов, О. Е. Медведева  – М.: Интерреклама, 2007;
11. Грязнова, А. Г., Оценка недвижимости [Текст] / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова – М.: Финансы и статистика, 2008;
12. Микерин, Г.И. Методологические основы оценки стоимости имущества [Текст] : учебное пособие / Г.И. Микерин, В.Г. Гребенников, Е.И. Нейман – М.: Интерреклама, 2006;
13. Румянцев, Ф. П. Оценка земли [Текст] : учебно-методический комплекс / Ф. П. Румянцев, В. В. Бобылев, В. В. Ноздрин, Д. В. Хавин. – М.: Финансы  и статистика, 2008;
14. Сысоев, О. Е. Технико-экономическая оценка зданий и сооружений затратным методом [Текст] : учебное пособие / О. Е. Сысоев. – М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2008;
15. Тарасевич, Е. И. Методы оценки недвижимости [Текст] / Е. И. Тарасевич. – СПб.: Питер, 2008;
16. Татарова, А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью [Текст] / А. В. Татарова. – М.: Интерреклама, 2009;
17. Тэпман, Л. Н. Оценка недвижимости [Текст] : Учебное пособие для вузов / Л. Н. Тэпман. – М.: ЮНИТИ, 2007;
18. Экономика и управление недвижимостью [Текст] : учебник для вузов / под общ. ред. П. Г. Грабового. – Смоленск: Смолин Плюс, М.: АСВ, 2006;
19. Экономика недвижимости [Текст] : Учебник для вузов / под ред. В. А. Горемыкина. – М.: Маркетинг, 2007;
20. http://www.cbr.ru/
21. http://www.ocenchik.ru
22. http://www.rips.ru/
23. http://www.arm-pressa.ru/
24. http://armavir-board.org.ru/
25. http://www.gorod-armavir.ru/