Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости г.Армавира

 

 

4) Корректировка на  условие продажи.

Поправки на условия  продажи обычно выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, условия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Величина поправки на срочную продажу в случае объекта А1 5%.5) Корректировка на местоположение.

Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются. В случае объекта А2 принимаем корректировку по методу парных продаж. Сравниваем с наиболее близким по местоположению объектом А5.

Корректировки на физические характеристики.

Физические различия включают размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустройство и удобства, экология участка. Поправка на любое из физических различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не затратами на его создание или демонтаж.

6) Коммуникации (вода, электричество, канализация, газ, телефон). Все сравниваемые объекты полностью обеспечены коммуникациями.

7) Этажность. Наиболее удобными помещениями для торговли являются первые этажи коммерческих зданий. Следовательно, для расчёта корректировки применяем метод парного сравнения между объектом, отличающимся от оцениваемого и объектом, наиболее схожим с оцениваемым.

8) Расположение. Определённое влияние оказывает расположение торговых площадей. Наилучшее расположение имеют помещения, находящиеся на красной линии, а также на первых этажах жилых домов.

9) Качество конструкций. Состояние конструкций здания оказывает существенное влияние на его стоимость. Так, например, здание с отличным состоянием конструкций будет пользоваться большим спросом, чем здание, требующее капитального ремонта.

10) Качество отделки.  Несомненно, внутренняя отделка  помещений оказывает значительное  влияние на предпочтение потенциальных  покупателей недвижимости. Помещения  с хорошим ремонтом стоит больше, чем без ремонта.

Экономические характеристики.

Экономические характеристики включают все характеристики объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравнения используют при оценке доходных объектов.

11) Транспортная доступность. Объекты коммерческой недвижимости (в частности, торговой) с хорошей транспортной доступностью обладают большим спросом.

12) Качество парковки. В связи с увеличением парка  машин в городе и за его  пределами, парковка играет значительную  роль в стоимости объекта недвижимости (особенно коммерческого).

Стоимость объекта оценки составит:

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом составляет 38 186 111,04 руб. (тридцать восемь миллионов сто восемьдесят шесть тысяч сто одиннадцать рублей четыре копейки).

ДОХОДНЫЙ  ПОДХОД

Оценка объекта доходным подходом заключается в том, что  он в большей степени отражает представления инвестора о недвижимости, как источнике дохода, то есть это  качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Оценка доходным подходом основана на ожидаемых будущих доходах от использования объекта недвижимости. Основным недостатком доходного подхода является то, что он основан на прогнозных данных.

В работе был использован  метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости, как готового к эксплуатации. Этот метод даёт достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).

Все доходы от оцениваемого объекта прогнозируются на  основе арендной платы для помещения. Данный подход является наиболее распространённым. Это объясняется тем, что уровень  арендной платы отражает уровень  дохода, который приходится непосредственно на оцениваемый объект недвижимости.

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации дохода следующие.

1. Расчет годового  чистого операционного дохода.

2. Расчет коэффициента  капитализации.

3. Расчет рыночной  стоимости недвижимости по формуле

                                                 (2.3)

где С_н ¾ рыночная стоимость недвижимости;

ЧОД ¾ чистый операционный доход;

K_к  ¾ коэффициент капитализации.

Для определения арендной ставки проводится исследование рынка, цель которого – установить арендные ставки для помещений, которые бы являлись сопоставимыми с объектом оценки. В ходе исследования было выяснено, что с учётом местонахождения объекта и его профиля для расчёта следует принять среднемесячную стоимость аренды 900 руб./кв. м./мес.

Исходя из предположения, что в аренду будет сдаваться  здание полностью, площадью аренды будем считать общую площадь помещения. (S=1056 кв. м.)

Потенциальный валовой доход (ПВД) ¾ это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года:

                                             (2.4)

где S – площадь сдаваемого в аренду помещения;

      АП_М – месячная ставка арендной платы.

Следовательно, потенциальный  валовой доход составит:

Фактически  полная загрузка площадей в течение  всего года маловероятна. Собственник  может столкнуться с частичной  сдачей потенциальных площадей. Кроме  того, сданные в аренду площади  могут не приносить доход в  связи с преждевременным уходом арендатора с рынка либо задержкой платежей. Поэтому для стоимостной оценки рассчитывается действительный валовой доход, который учитывает соотношение спроса и предложения на подобные объекты, состояние территориального рынка недвижимости, деловую активность арендаторов.

Действительный  валовой доход (ДВД) ¾ это потенциальный валовой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недосдачи площадей и недосбора платежей. Коэффициент потерь определяется экспертно на основе анализа рыночной информации в процентах к потенциальному валовому доходу:

                                       (2.5)

Примем коэффициент  потерь равным 10%. Тогда:

Действительные поступления  валового дохода требуют от собственника определенных расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости. Такие расходы называют операционными.

Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией.

Состав операционных расходов зависит от оцениваемого объекта недвижимости, а также от способа прогнозирования эксплуатационных затрат.

Эксплуатационные расходы  представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные, величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налог на имущество, налог на землю, страховые взносы) и переменные, зависящие от степени загрузки здания (коммунальные платежи).

Налог на имущество составляет 2,2% от балансовой стоимости имущества, налог на землю 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. По данным ФГУ «Земельная кадастровая палата» удельный показатель составляет 194,84 руб./кв. м. По данным страховых организаций, страховые взносы составляют в среднем 0,4-1,1%. Примем 0,6% от восстановительной стоимости, без учёта НДС.

Коммунальные платежи  включают в себя платежи за водоснабжение  и водоотведение,  за электроснабжение, за газификацию, за отопление, за телефонизацию и за Интернет (согласно тарифам по г. Армавиру и фактическому потреблению объекта).

Включение расходов на управление объектом в операционные расходы  в операционные издержки связано  с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Владение недвижимостью требует определённых усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы, тем самым, признаём, что часть валового дохода от аренды создаётся не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов, расходы на управление составляют 2,2% от ДВД (действительно валового дохода):

Поскольку здание постройки 2012 г. и проведение капитального ремонта не требуется, расходы на текущий ремонт определяются в размере 4% от ДВД:

Таблица 2.6 – Операционные расходы

Наименование расходов	Сумма, руб./год
Постоянные расходы
Налог на имущество	240 090,47
Налог на землю	42 085,44
Страховые взносы	65 479,22
Итого постоянных:	347 655,13
Переменные расходы
Водоснабжение	3 096,65
Канализация	1 584,34
Электроснабжение	55 008,21
Отопление	отсутствует
Вывоз мусора	1 680,87
Телефонизация	4 800,00
Интернет	36 000,00
Итого переменных:	102 170,07
Расходы на управление	225 815,04
Расходы на текущий ремонт	410 572,80
Итого за год:	1 086 213,04

 

Определим чистый валовой  доход:

Определим коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации ¾ это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала:

                                             (2.6)

где K_К ¾ коэффициент капитализации для недвижимости;

R_н ¾ ставка доходности инвестора на вложенный капитал;

Н_в.к. ¾ норма возврата капитала.

Ставка  доходности инвестора на вложенный капитал ¾ это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости. Экономическое содержание данного показателя и методы его расчета были рассмотрены в разделе, посвященном методу дисконтированных денежных потоков.

Норма возврата капитала ¾ это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Данная составляющая коэффициента капитализации позволяет в процессе инвестиционного анализа разделить доход, ежегодно приносимый недвижимостью, на две составляющие:

1) возмещение  капитала, вложенного в недвижимость;

2) получение  дополнительного дохода от владения  объектом.

В оценочной  практике используется три метода расчета  нормы возврата капитала:

1) метод Ринга;

2) метод Инвуда;

3) метод Хоскольда.

Мы воспользуемся  методом Ринга. Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. В данном случае возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Расчет нормы возврата капитала методом Ринга осуществляется по формуле

                                                  (2.7)

где Н_в.к. ¾ норма возврата капитала;

n ¾ остаточный срок службы недвижимости.

Годовая норма  возврата капитала рассчитывается путём деления 100%-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Примем срок равным 25 лет.  Следовательно, норма возврата на капитал будет равна:

В настоящее  время конъюнктура рынка торговых помещений города Армавира такова, что для новых объектов нет оснований предполагать снижение их стоимости в обозримом будущем. В данном случае инвестиционная привлекательность объекта очевидна. Норма возврата капитала имеет положительное значение.