Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости г.Армавира

Метод прямой капитализации — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразовании всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Чистый операционный доход, который  генерирует актив, является разностью действительного валового дохода и операционных расходов.

В соответствии с принципом ожидания математическое выражение для оценки рыночной стоимости актива с использованием доходного подхода имеет следующий вид:

                                      (1.7)

где V_o — оценка рыночной стоимости,

q — текущий номер периода,

I_q — чистый операционный доход q-то периода,

Y— норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования доходов),

V_P — денежный поток от реверсии,

k — номер последнего периода владения (при оценке объекта недвижимости в качестве периода владения рассматривается прогнозный период.)

В объекте недвижимости неамортизируемой частью является земельный участок, а амортизируемой — улучшение земельного участка. Земельный участок как часть поверхности Земли не подвержен износу, т.е. с экономической точки зрения земельный участок следует рассматривать как бесконечный (неистощимый) источник дохода, стоимость которого со временем может только возрастать. Улучшения же имеют конечный срок экономической жизни — период времени, в течение которого сумма доходов, которые генерирует объект, превышает сумму расходов на его эксплуатацию. К амортизируемому активу следует также отнести инвестиции, направленные на приобретение права аренды актива в течение конечного промежутка времени.

Методы возврата капитала

Откладывая часть дохода в фонд возмещения, собственник аккумулирует в нем денежные средства для возврата изнашиваемой части первоначальных инвестиций, т.е. возврат капитала с этой точки зрения можно определить как процесс возмещения истощаемой части актива за счет части дохода.

В теории оценки недвижимости известны три метода возврата (возмещения) капитала: метод Инвуда, метод Хоскольда  и метод Ринга. Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения. Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Метод Ринга — для истощаемых активов, а метод Хоскольда — для высокоприбыльных активов.

Полное название метода Инвуда — метод возврата капитала за счет доходов при формировании фонда возмещения со ставкой процента, равной ставке дохода на капитал (инвестиции).

Метод Ринга

В этом методе возврат капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине изнашиваемой части первоначальных инвестиций.

Метод Хоскольда

Метода Хоскольда занимает промежуточное место среди двух вышеназванных методов. Для него характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по некоторой безрисковой ставке процента.

Полученные выше результаты позволяют сделать ряд выводов, касающихся экономической структуры доходов, которые генерирует объект недвижимости, а также взаимосвязи норм прибыли, ставок дисконтирования, износа и его возмещения:

• доход, который генерирует недвижимость, следует относить к обеим ее частям: и к земле, и к улучшениям. При этом доход, относимый к улучшениям, имеет две составляющие: доход на капитал и доход для возврата (возмещения) капитала, а доход, относимый к земле, представляет собой доход только на капитал;
• доход от улучшений присутствует в общем доходе только в процессе экономической жизни этих улучшений и зависит от их остаточной стоимости, а доход, относимый к земле, постоянен и неограничен во времени;
• доход для возврата  (возмещения) первоначальных инвестиций формируется только на базе стоимости улучшений, являющихся изнашиваемым активом;
• ставка  процента i_p фонда возмещения  (возврата)  капитала должна быть равна ставке процента г_а функции износа;
• фонд возмещения с ненулевой ставкой процента является генератором дополнительного дохода собственника;
• совокупный годовой доход собственника состоит из суммы доходов, которые генерируют земля, улучшения, и фонда возмещения.

Формирование фонда  возмещения на основе динамики изменения стоимости истощаемой части актива (улучшений) обязательно должно учитываться при оценке рыночной стоимости доходным методом как свободных земельных участков, так и объектов недвижимости, имеющих в своем составе и землю, и ее улучшения.

Таким образом, доходный подход к оценке недвижимости позволяет определить рыночную стоимость объекта при помощи преобразования доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. В подходе разделяют два основных метода: метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи на капитал.

Анализируя вышесказанное, можно определить, что в оценке недвижимости существует три подхода: затратный, сравнительный, доходный. Каждый подход включает в себя ряд методов  оценки. В зависимости от объекта оценки какой-либо доход может быть неприменим, так как доходы имеют ограничения  в использовании.

 

 

2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 

 

2.1 Анализ рынка торговых помещений в г. Армавире

 

Подводя итоги 2012 года, можно заметить, что розничная торговля остается одной из самых быстроразвивающихся отраслей российской экономики. Несмотря на не очень высокие показатели промышленности Армавира в прошедшем году, реальные доходы населения Армавира за 2012 год увеличились на 6,9% к уровню прошлого года, оборот розничной торговли в товарной массе — на 10,7%. На высокой динамике розничного товарооборота, кроме роста доходов населения, сказывалось значительное расширение потребительского кредитования. За 2012 год непродовольственных товаров продано на 13% больше по отношению к уровню 2011 г.

Сегмент торговых площадей на протяжении последних трех лет  был одним из самых динамично  развивающимся сегментом рынка  коммерческой недвижимости. Его развитие обусловлено большой емкостью Армавирского рынка розничной торговли (высокая численность населения, высокая покупательская способность), нехваткой площадей, активным развитием сетевых операторов торговли.

В последние годы цены на торговые площади имеют устойчивую тенденцию к росту цен. В результате, в начале 2012 года максимальная цена предложения за аренду 1 кв. м торговых площадей достигла отметки 1500 руб./месяц. Основной объем востребованного предложения укладывается в диапазон от 500 до 1000 руб. за 1 кв. м в месяц.

Массовое строительство торговых центров в Армавире началось в 2006 году. При этом, когда открывались первые торговые центры, это была новинка, вызывавшая неизменный покупательский ажиотаж. В настоящий момент ситуация несколько изменилась в сторону стабилизации. Поэтому новые комплексы нередко начинают решать проблему наполняемости арендаторами еще на этапе проекта. В торговых центрах с плохо проработанной концепцией и невыгодным местоположением насчитывается до 35% свободных площадей.

Увеличение цен аренды связано, в первую очередь, с недостаточным предложением качественных площадей и высоким уровнем спроса. Однако по сравнению с концом 2011 года арендные ставки торговых площадей не претерпели значительных изменений и остались примерно на том же уровне. Ставки аренды в торговом сегменте продолжают значительно отличаться в зависимости от профиля арендатора и занимаемой им площади.

Таким образом, специалисты  рынка недвижимости не спешат говорить о насыщении рынка, т.к. спрос на торговые помещения продолжает оставаться достаточно высоким и сегодня. Данная ситуация обусловлена тем, что на Армавирский рынок выходят новые торговые операторы, продолжается развитие существующих торговых сетей.

Активное строительство  современных торговых площадей позволило  не только поднять торговлю города на новый уровень, но и снизить завышенные арендные ставки на торговую недвижимость.

Анализируя спрос и  предложение на торговые площади, можно  заметить, что активно развивается  аренда торговой недвижимости, нежели чем купля-продажа.

Прежде всего, это связано  с тем, что не каждая торговая компания имеет возможность купить торговое помещение, а начинать бизнес всегда легче, взяв помещение в аренду.

Рисунок 2.1 – Соотношение  спроса и предложения на аренду торговой недвижимости в Армавире за январь-ноябрь 2012 год (по данным АН «Ваш дом»)

Рисунок 2.2 – Динамика среднемесячных цен на предлагаемые в аренду торговые помещения ([руб./кв. м/мес.] по данным АН «Ваш дом»)

Из данных диаграмм можно сделать вывод, что динамика цен предложения на аренду зависит в первую очередь от спроса. А спрос, прежде всего, формируется от покупательских способностей граждан. Можно отметить сезонную тенденцию развития цен. Так, например, летом, а особенно к концу лета,  когда граждане проводят время в отпуске,  уезжают из города, таким образом, количество потенциальных покупателей уменьшается.

Если говорить о дифференцировании  спроса и предложения в зависимости  от характеристик объекта, то можно  сказать следующее. Предложение  торговых помещений происходит как  в районах с высокой торговой активностью (Центр, район Автовокзала и др.), так и в отдаленных спальных районах, а также на окраинах города. Спрос на торговые помещения идет в основном на объекты, находящиеся в Центре, в районах Оптика, Родина, Черёмушки. Объясняется это тем, что потенциальные арендаторы желают снять в аренду помещение, находящее в более развитом и активном торговом районе. А предложение исходит от арендодателей со всех районов, но подавляющее большинство всё же остается за такими районами как Центр, Черемушки, район Автовокзала. Это так называемые общественные центры торговли.

Стоит также отметить, что помимо торговых помещений, находящихся  в капитальных строениях, велика доля торговых площадей на рынках города. Это Центральный рынок города, рынок «Черемушки», «Привоз», «Родина» и др. Как показывают социальные опросы жителей и гостей города, большинство потенциальных покупателей предпочитают приобретать товары именно на рынках, а не в магазинах.

Но в последнее время  рынки города активно развиваются. На их территориях возводят капитальные навесы, оборудуют торговые павильоны. Можно сказать, что рынки из стихийных приобретают стационарный вид.

 

Таблица 2.1 – Сравнительная  характеристика арендных ставок на торговые площади по классам

Класс торговых помещений	город Армавир
Принятая на рынке единица измерения	руб./кв.м./месяц
класс А (лучшие торговые центры  городского масштаба)	900-1500
класс В (районные торговые  центры и магазины в центральной  части города)	550-950
класс С (торговые центры старого образца  и прочие магазины)	300-750
В целом по городу	300-1500

 

Как видно из таблицы 2.1, класс торгового помещения, т.е. его местоположение, значимость, характеристики и параметры, напрямую влияют на стоимость  арендной ставки. 

Это обусловлено тем, что привлекательность торговой площади напрямую влияет на предпочтения потенциальных покупателей. Гораздо приятнее совершать покупки в оборудованном, хорошо отремонтированном помещении. К тому же местоположение играет немаловажную, а может даже главенствующую роль.

Наибольшей привлекательностью пользуются помещения, тяготеющие к общественным центрам и центральным магистралям города. Так как совершают покупки не только жители, но и гости города. 

В свою очередь, арендаторы ориентируются на успешные, наиболее посещаемые торговые центры, отдают предпочтение помещениям с хорошей отделкой, торговым площадям, где коммунальные платежи за помещение уже включены в стоимость аренды.

Таблица 2.2 –  Средняя стоимость 1 кв.м/руб./мес. торговых площадей (по данным АН «Ваш дом»)

Район	2010	2011	янв.-нояб. 2012
Мясокомбинат	630	620	650
Линии	580	530	600
Центр	1150	1050	1200
Оптика	1050	1000	1000
Северный	640	645	650
Родина	820	790	800
Черёмушки	930	910	900
Военный городок	810	800	850
Дачи	490	450	400
Р-н Автовокзала	1040	990	1100
Средняя удельная стоимость 1 кв. м/руб./мес.	844	808	835