Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости г.Армавира

Проанализировав таблицу 2.2, можно сделать вывод, что арендная ставка на торговые помещения весьма сильно зависит от района. Так, например, наибольшее значение арендной ставки наблюдается в Центре, в районе Оптика (граничит с Центром) и в районе Автовокзала (на выезде из города). Всё это объясняется тяготением потенциальных покупателей, стремящихся совершать  покупки в данных районах. Эти три района можно смело назвать торговыми районами города, где сосредоточены основные торговые точки.

При анализе средней  арендной ставки за период трех лет, можно заключить, что увеличение средней стоимости арендных платежей в 2010 году обусловлено так называемым мировым экономическим кризисом, который создал среди арендодателей и собственников торговых помещений некую панику.

В целом на рынке аренды торговой недвижимости наблюдается стабильная ценовая ситуация без каких-либо чрезвычайных отклонений.

Если говорить о рынке  купли-продажи коммерческой недвижимости, а в частности, торговых площадей, то можно заметить небольшое количество совершаемых сделок. Обусловлено это тем, что строительство торговых комплексов происходит в основном для аренды либо для собственного пользования застройщиком.

Проанализируем сделки купли-продажи торговых площадей за январь-ноябрь 2012 года. По данным АН «Ваш дом», спрос и предложение на куплю-продажу торговых помещений очень низки, среднее количество совершаемых сделок купли-продажи торговых помещений колеблется в пределах от 3 до 6 . Цена торговой площади лежит  пределах от 30 тыс. рублей до 100 тыс. рублей за 1 кв. м.

Цена продажи зависит в первую очередь от местоположения объекта. Так, торговые центры, расположенные в центре города, а также на центральных магистралях города, имеют наивысшую цену продажи за 1 кв. м торговой площади. Также цена зависит от физического состояния здания. Наибольшей ценой обладают площади в недавно построенных торговых центрах. Но в то же время есть спрос на небольшие по площади отдельно стоящие магазины, используемые в основном для продажи продовольственных продуктов.

Таким образом, рынок  аренды торговых площадей  в г. Армавире развит. Ставка аренды колеблется от 300 до  1500 руб./кв. м/мес. Стоимость аренды зависит от местоположения торговых площадей, от физических характеристик объекта. Рынок купли-продажи в городе невелик.

 

 

2.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

 

Оценка (определение стоимости) – это процесс решения проблем, в котором различные физические величины, экономические и социологические  факторы анализируются по отношению  к оцениваемому объекту. Это логическая процедура, ведущая к обоснованному заключению о стоимости.

Оценка коммерческой недвижимости проводится на основе применения трёх подходов к оценке:

• Затратного подхода;
• Сравнительного подхода;
• Доходного подхода.

Оценка рыночной стоимости  торгового центра  в г. Армавире произведена на дату оценки 15 ноября 2012 года.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Оценка рассматриваемого объекта недвижимости затратным  подходом основана на определении том, что стоимость недвижимости определяется исходя из стоимости земельного участка, прибыли предпринимателя, затрат на воспроизведение (замещение), имеющихся на нём улучшений (зданий и сооружений) за вычетом за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего).

Основная расчётная  формула:

                                       (2.1)

где – стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках затратного подхода;

 – Стоимость земельного  участка, тыс. руб.;

 – Стоимость нового строительства  здания, тыс. руб.;

 – прибыль предпринимателя, тыс. руб.;

 – накопленный зданием  износ, тыс. руб.

Для оценки стоимости  земельного участка используется метод  прямого сравнения продаж. По своей  сути, данный метод относится к  сравнительному подходу, однако его  расчётные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом, имеются различия между сравниваемыми объектами корректируются путём введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения  продаж является  изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, то есть таких  объектах, которые схожи с оцениваемым. После определения объектов-аналогов, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данном курсовом проекте будем оперировать ценой за единицу площади, то есть единицей будет цена 1 кв. м.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент  сравнения. Элементы сравнения имеют  определённую последовательность для  применения. В первую очередь сравниваются состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, затем сравниваются местоположение объектов, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Определим стоимость  земельного участка, на котором расположен торговый центр, путём прямого сравнения продаж.

Следовательно, рыночная стоимость земельного участка площадью 1200 кв. м по ул. Ефремова (р-н Автовокзала)  составляет:

Следующим этапом является определения стоимости нового строительства. Используя по сводному сметному расчёту сметную стоимость строительства в базисных ценах на 01.01.2000 г., переведём её с помощью индексов изменения сметной стоимости на IV квартал 2012 г.

Индекс к ФЕР-2001 для  объектов торговли и общественного  питания для Краснодарского края равен 5,07. Таким образом, стоимость нового строительства без НДС равна  (см. Приложение 1):

Далее определим прибыль  предпринимателя. Прибыль предпринимателя  – это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.

Расчёт прибыли предпринимателя (застройщика) произведён согласно методике Санкт-Петербургского технического университета (СПбГТУ). Расчёт производится по формуле:

                          (2.2)

где – прибыль застройщика, %;

 – доля авансового платежа  в общей сумме платежей;

 – число лет (период) строительства;

 – годовая норма отдачи  на вложенный капитал.

 

Таблица 2.3 – Расчёт стоимости  земельного участка

	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5
1	2	3	4	5	6	7
Источник информации		Газета «Армавирские объявления» от 12.11.2012	Газета «Армавирские объявления» от 12.11.2012	Газета «Армавирские объявления» от 12.11.2012	Газета «Армавирские объявления» от 12.11.2012	Газета «Армавирские объявления» от 12.11.2012
Цена сделки, тыс. руб.		3500	3400	11000	8600	4500
Площадь участка, кв. м	1200	1200	1200	1500	1200	1100
Цена за 1 кв. м, руб.		2917	2833	7333	7167	4091
Условия продажи	без посредника	с посредником	с посредником	с посредником	с посредником	с посредником
Корректировка		-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
Скорректированная цена		2771,15	2691,35	6966,35	6808,65	3886,45
Право собственности	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная цена		2771,15	2691,35	6966,35	6808,65	3886,45
Условия оплаты	наличные	наличные	наличные	наличные	наличные	наличные
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная цена		2771,15	2691,35	6966,35	6808,65	3886,45
Условие прожажи	типичное	типичное	типичное	срочное	типичное	типичное
Корректировка		0	0	-5%	0	0
Скорректированная цена		2771,15	2691,35	6618,0325	6808,65	3886,45
Местоположение, улица (район  города)	Ефремова (Автовокзал)	Ефремова (Дачи)	Ефремова (Дачи)	Р. Люксембург (Центр)	Энгельса (Центр)	Сов. Армии (Родина)
Корректировка		+64%	+64%	-20%	-20%	+26%
Скорректированная цена		4544,69	4413,81	5294,43	5446,92	4896,93
Коммуникации	все коммуникации	вода, электричество	вода, электричество	все коммуникации	все коммуникации	вода, электричество
Корректировка		+5%	+5%	0	0	+5%
Скорректированная цена		4771,92	4634,50	5294,43	5446,92	5141,77
Площадь		1200	1200	1500	1200	1100
Вес		0,214	0,214	0,214	0,144	0,214
		1021,19	991,78	1133,01	784,36	1100,34
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м составляет: 5030,68 руб.

 

Период строительства  определён по СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» для объекта, аналогичного оцениваемому объекту.

Годовая норма отдачи (уа) принята как сумма среднего роста стоимости строительных материалов по классам конструктивных систем, которая составляет 12,25%, и среднего размера процентной ставки по депозиту, которая составляет 7,75%.

Тогда прибыль предпринимателя  будет:

Следовательно, окончательная  сумма предпринимательской прибыли составит:

Принимая, что здание торгового центра построено в 2012 г., т.е. возраст здания меньше года, считаем, что совокупный износ здания равен нулю.

Выведем окончательную  стоимость торгового центра, определённую затратным подходом.

Таблица 2.4 – Расчёт стоимости объекта затратным подходом

	Элементы стоимости	Величины стоимости, руб.
1	Стоимость земельного участка	6 036 816,00
2	Стоимость нового строительства	10 913 203,08
3	Прибыль предпринимателя	2 273 220,20
4	Совокупный износ	0
	ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ	19 223 239,28

 

Таким образом, рыночная стоимость торгового центра, рассчитанная с помощью затратного подхода  составляет 19 223 239,28  руб. (девятнадцать миллионов двести двадцать три тысячи двести тридцать девять рублей двадцать восемь копеек) без НДС.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход основан  на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного  подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка. Метод прямого сравнения продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе анализа рыночной информации о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путём проведения соответствующей корректировки данных. Стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объёма и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, при этом учитываются сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удалённость от населённых пунктов или от центра города, от автомагистрали, условия сделки, цены и даты продажи объекта-аналога).

Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений.

Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.

Метод рыночных сравнений  при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве поверочной при использовании других методов оценки.

Рассчитаем рыночную стоимость торгового центра в  г. Армавире сравнительным подходом путём прямого сравнения продаж.

 

Проведём анализ корректировок.

1) Корректировка на  условие продажи.

В связи с возросшим  предложением на рынке риэлтерских  услуг, продавцы недвижимости (собственники) предпочитают обращаться за помощью  к агентам по недвижимости. За свои услуги фирма-посредник берёт определённый процент от стоимости  объекта. В случае объекта-аналога А1, величина процента за услуги 5%.

2) Корректировка на  вид права.

Цена сделки всегда зависит  от передаваемых имущественных прав. Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объекты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Это происходит тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны или экономически нецелесообразны. В этом случае необходимо вносить поправки на разницу в ставках аренды.

В нашем случае все  объекты-аналоги находятся в собственности  и обременений не имеют.

3) Корректировка на  условие оплаты.

В последнее время  при сделках купли-продажи участники  сделки предпочитают производить оплату безналичным расчётом. Это более безопасно. Но при этом возникают определённые расходы при данных операциях. Примем величину расходов для объектов А1, А3, А4 5%.

 

 

Таблица 2.5 – Расчёт стоимости  объекта недвижимости сравнительным  подходом

	Объект оценки	А1	А2	А3	А4
1	2	3	4	5	6
Источник информации		http://www.restko.ru/	http://armavir-board.org.ru/	http://www.shopandmall.ru/	http://www.shopandmall.ru/
Цена сделки, тыс. руб.		32000	18000	85000	76000
Площадь помещений, кв. м	1056	955,6	377	2300	2000
Цена за 1 кв. м, руб.		33486,81	47745,36	36956,52	38000,00
1. Условия продажи	без посредника	с посредником	без посредника	без посредника	без посредника
Корректировка		–5%	0%	0%	0%
Скорректированная цена		31812,47	47745,36	36956,52	38000,00
2. Право на объект	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена		31812,47	47745,36	36956,52	38000,00
3. Условия оплаты	наличные	безналичный	наличный	безналичный	безналичный
Корректировка		+5%	0%	+5%	+5%
Скорректированная цена		33403,10	47745,36	38804,35	39900,00
4. Условие продажи	типичное	срочное	типичное	типичное	типичное
Корректировка		+5%	0%	0%	0%
Скорректированная цена		35073,25	47745,36	38804,35	39900,00
5. Местоположение, улица (район города)	Ефремова (Автовокзал)	Ефремова (Автовокзал)	Мира (Центр)	Поветкина (Автовокзал)	Ефремова (Автовокзал)
Корректировка		0%	–19%	0%	0%
Скорректированная цена		35073,25	38673,74	38804,35	39900,00
6. Коммуникации (вода, электричество, канализация, газ, телефон)	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена		35073,25	38673,74	38804,35	39900,00
7. Этажность	1 (первый)	3 (первый, второй, третий)	2 (первый, цоколь)	1 (первый)	1 (первый)
Корректировка		–3%	–3%	0%	0%
Скорректированная цена		34021,05	37513,53	38804,35	39900,00
8. Расположение	отдельно стоящее здание	отдельно стоящее здание	первый этаж жилого дома	отдельно стоящее здание	пристройка к торговому центру
Корректировка		0%	+2%	0%	2%
Скорректированная цена		34021,05	38263,80	38804,35	39102,00
9. Качество конструкций	отличное	отличное	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка		0%	–4%	–4%	–4%
Скорректированная цена		34021,05	36733,25	37252,17	37537,92
10. Качество отделки	отличное	отличное	отличное	отличное	отличное
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена		34021,05	36733,25	37252,17	37537,92
11. Транспортная доступность	хорошая (располагается  на центральной магистрали)	хорошая (располагается  на центральной магистрали)	хорошая (располагается  на центральной улице)	хорошая (но располагается  не на центральной улице)	хорошая (располагается  на центральной магистрали)
Корректировка		0%	0%	–1%	0%
Скорректированная цена		34021,05	36733,25	36879,65	37537,92
12. Качество парковки	Площадка около здания	Площадка около здания	Вдоль улицы и со двора  дома	Площадка около здания	Площадка около здания
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена		34021,05	36733,25	36879,65	37537,92
Количество поправок		4	4	3	3
Вес объекта		0,286	0,286	0,214	0,214
		9730,02	10505,71	7892,25	8033,11
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м составляет: 36 161,09 руб.