Правовая характеристика права общей собственности на жилое помещение

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В этом вопросе нормы ГК РФ не согласованы с друг другом, поскольку правила о необходимости согласия всех сособственников при осуществлении права распоряжения общей долевой собственностью сформулировано в законе без каких бы то ни было изъятий. Между тем при  выплате сособственнику вопреки его согласию компенсации вместо выдела доли в натуре имеет место распоряжение общей долевой собственностью в порядке, устанавливаемом судом, что допускается законом лишь при осуществлении владения и пользования ею. Происходит исключение сособственника из числа участников общей собственности, чего на таких условиях может и не желать.

Сложными оказались ситуации, когда сособственников всего двое, в особенности когда доли их равны, т.е. каждый имеет 50 % в праве общей долевой собственности.

В этом случае суды истолковывают положения ст. 252 ГК РФ таким образом, что один из сособственников, требующий выдела своей доли не вправе требовать от другого сособственника выкупа его доли, а может лишь продать свою долю третьему лицу. Но отношения по реализации доли третьему лицу никак не связаны с правом сособственника на выдел его доли и не должны «подменять» такое право. В настоящее время закон предоставляет равные возможности выдела всем участникам общей долевой собственности и равным образом защищает их права, вне зависимости от количества участников и размера их долей.

Таким образом, право на выдел доли предоставляется любому сособственнику и может быть реализовано каждым из сособственников, в том числе и в случае наличия двух сособственников, доли которых равны.

Закон исходит из того, что праву выдела доли сособственника корреспондирует обязанность другого сособственника по совершению определенных действий, и если в силу объективных характеристик имущества, находящегося в общей долевой собственности, выдел доли невозможен, а выделяющийся согласен на получение компенсации взамен имущества в натуре, на других сособственников возлагается обязанность выплаты выделяющемуся сособственнику соответствующей компенсации.46

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (ст.255 ГК РФ).

Под словом «кредитор» в ст. 255 ГК РФ подразумевается любое лицо, перед которым согласно договору или иному обязательству участник общей собственности выступает должником. Например, кредиторами участника общей собственности могут оказаться банк – по договору банковского кредита, подрядчик – по договору подряда, поставщик – по договору поставки и т.д. Если недостаточно другого имущества должника (не входящего с состав общей собственности), то его кредитор вправе предъявить требование о выделе его доли в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Следует, однако, учесть ряд моментов:

кредитор получает право, упомянутое в ст. 255, и в случаях, когда у должника есть другое имущество (не относящееся к общей собственности), и причем довольно ценное, однако относящееся к имуществу, на которое обращать взыскание по закону нельзя;

если в общей собственности должника (и других участников) находится имущество, на которое нельзя обращать взыскание, то кредитор теряет право требовать выдела, а если он предъявит такое требование, оно не подлежит удовлетворению;

кредитор по общему правилу вправе требовать выдела доли должника в натуре, но остальные участники общей собственности также по общему правилу не обязаны это требование удовлетворить; они могут вместо выдела в натуре предложить кредитору выручку от приобретения ими доли должника.

Иногда характер общей собственности не позволяет удовлетворить требования кредитора о выделе доли должника в натуре (например, неделимая веешь).  В этой ситуации кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности. Он не имеет права требовать продажи имущества третьим лицам, т. к. это нарушило бы преимущественное право покупки других участников. Если только другие участники общей собственности откажутся от приобретения доли должника, кредитор получает право требовать по суду обращения взыскания на долю должника путем продажи ее с публичных торгов.

Возражения остальных участников общей собственности приобрести долю должника могут выражаться не только в форме прямого отказа приобрести долю, но и в несогласии их с осуществлением выдела доли в натуре (независимо от причины) и в бездействии (например, они уклоняются от приобретения доли должника, игнорируют требования кредитора). Во всех этих случаях кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника путем ее продажи с публичных торгов.47

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Возникновение, прекращение и защита права собственности: постатейный комментарий глав 13, 14, 15 и 20 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Андропов, Б.М. Гонгало, А.В. Коновалов и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009.  С. 125.

2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании» (в ред. от 21 декабря 1993 г., с изм. от 25 октября 1996 г.). Подп. «в», «г» п. 14 // Бюл. Верховного Суда РФ. 1991. № 7.

3 Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. Т. 1. М.: Зерцало, 2003. С. 381.

4 Там же. С. 558, 559.

5 Клинова Г., Отческая Т. Реализация по принуждению // ЭЖ-Юрист. 2004. № 15.

6 Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. Г.А. Жилин. М., 2002. С. 428. Автор статьи - А.А. Титов.

7 Там же.

8 Статья 98 ЖК РСФСР предусматривала за нарушения, аналогичные тем, что указаны в ст. 293 ГК РФ, выселение нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. В настоящее время данная норма закреплена в ст. 91 ЖК РФ.

9 Щенникова Л. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996.

10 До принятия Жилищного кодекса РСФСР эти отношения подлежали регламентации гражданским законодательством - ГК РСФСР 1922 г. и ГК РСФСР 1964 г. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., хотя и содержал специальные нормы о договоре найма жилых помещений, предусматривал применение к этому договору правил статей кодекса, регламентирующих вопросы имущественного найма (см. статью 295). С принятием основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (1982 г.) и Жилищного кодекса РСФСР (1983 г.) отношения по пользованию жилыми помещениями стали регулироваться жилищным законодательством.

11 Круг пользователей жилым помещением не ограничивается нанимателями по договорам жилищного найма (социального, коммерческого).

Право пользования жилым помещением возникает у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (статья 69 ЖК РФ, статья 672 ГК РФ); у граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем по договору коммерческого найма (статья 677 ГК РФ). Право пользования жилым помещением собственником этого помещения является одним из составляющих права собственности (владение, пользование, распоряжение - статья 209 ГК РФ), для членов семьи собственника право пользования жильем основано на семейных отношениях с собственником жилого помещения (статья 31 ЖК РФ). В домах жилищного и жилищно-строительного кооператива (до внесения паевого взноса - статья 218 ГК РФ) право пользования жилым помещением основано на членстве в кооперативе. Право пользования жилым помещением возникает у поднанимателей и временных жильцов, однако ни те ни другие не приобретают самостоятельного права пользования жильем (см. статьи 76 и 80 ЖК РФ, статьи 680 и 685 ГК РФ).

Вопросы пользования специализированными жилыми помещениями регламентируются нормами раздела IV ЖК РФ. В отношении пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, и на основании договора пожизненного содержания с иждивением действуют положения ЖК РФ (статьи 33 и 34) и ГК РФ (статья 1137 и глава 33).

 

12 Впервые право на жилище было провозглашено Конституцией СССР 1977 г.

13 Решение ряда вопросов в отношении этого найма возможно лишь с привлечением положений жилищного законодательства (см. статьи 673, 682, 687 ГК РФ). Что касается положений статей 679, 680 и 685 ГК РФ, то применение их крайне затруднительно, поскольку ЖК РФ (и никакой иной акт) не содержит понятия «норма общей площади жилого помещения на одного человека» (см. статью 11 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

 

14 Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М., 1997. С. 156.

15 Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права, пользование и собственность. Комментарии и разъяснения. М., 1997. С. 88.

16 Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М., 2004. Глава 34 «Жилищное право». С. 261, 280.

17 Краменинников П.В. Сделки с жилыми помещениями (комментарии гражданского и жилищного законодательства и практика его применения). М., 1997. С. 24; Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Сб.: Проблемы современного гражданского права. М., 2000. С. 271.

18 В этих случаях уместно говорить о «прекращении» договора (а не о расторжении его), поскольку не выражена воля какой-либо стороны договора на прекращение жилищных правоотношений.

19 Комментарий к части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. А.Л. Маковского, Е.А. Суханова. М., 2002. С. 284.

20 Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 82 - 83; Шилохвост О.Ю. Новеллы наследственного права в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (критический анализ) // Журн. рос. права. 2005. № 8.

21 Определение Конституционного Суда РФ от 9 декабря 1999 г. № 209-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Куркиной Елены Анатольевны на нарушение ее конституционных прав статьей 535 ГК РСФСР» // Вестн. Конституционного Суда РФ. 2000. № 2.

22 Бакунин С.Н. Формы вступления в наследство лицами, находящимися в местах лишения свободы // Человек: преступление и наказание: Вестн. Академии права и управления Минюста России. Рязань, 2004. № 1. С. 14 - 15.

23 Шилохвост О.Ю. Указ. соч. С. 34.

24 Гражданское право. Часть 1. / Под ред. А.Г. Калинина, А.И. Масляева. - М., 2007. С. 248

25 Гражданское право. Часть 1. / Под ред. А.Г. Калинина, А.И. Масляева. - М., 2007. С. 249

26 Семенова Е., Огиевская О. Собственные проблемы собственности // эж-ЮРИСТ. 2007. N 13

27 Гражданское право / Отв. ред. Е.А. Суханов. – М., 2005. // СПС «Гарант»

28 Гражданское право / Отв. ред. Е.А. Суханов. – М., 2005. // СПС «Гарант»

29 Белов В.А. Право общей собственности // Законодательство. 2006. N11. С. 15

30 Гражданское право. Том 1. – М.: Проспект, 2005. С. 231

31 Золотько Н.В. Право на долю в общей собственности: миф или реальность? // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2005. N5 // СПС «Гарант»

32 Гражданское право. Том 1. – М.: Проспект, 2005. С. 232

33 Каськ П.П. Понятие и виды отношений общей собственности//Уч. зап. Тартусского ун-та. Вып. 452. - Тарту, 1978. С. 18

34 Мананкова Р.П. Правоотношения обшей долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск, 1977. С. 30-32; Советское гражданское право. Т. 1. - М., 1985. С. 382

35 Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд "Правовая культура", 2008. // СПС «Гарант»

36 Гражданское право. Ч. 1. / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плентева. – М., 2007. // СПС «Гарант»

37 Никифорова Е.И. Режим общей собственности супругов. Обзор судебной практики // Жилищное право.. 2009. N1 // СПС «Гарант»

38 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н.Собинова. – М., 2007. С. 458

39 Барабанщикова Л.М. Структура права собственности в российском гражданском праве. // Юридический мир. 2003. № 4. С. 41.

 

40 Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. М.: Проспект, 1998. С. 446.

2  Сергеев А.П. Гражданское право: Учебник. М.: Проспект, 2009.  С.744.

 

3 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно – практическое пособие. М.: Проспект, 2002.С. 272.

 

43 Гражданский кодекс РФ Ч.1 от 30.11.1994г. №51-ФЗ (в ред. от 21.06.2009г.) // СЗ РФ. 1994. №32. Ст.248

44 Долинская В.В. Распоряжение собственностью: состояние и проблемы. // Закон. 2005. № 11. С. 43.

 

45 Фоков А.П. Теоретические и практические проблемы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности. // Арбитражный и гражданский процесс. 2003. №10. С 12.

 

46 Гончикнимаева Б.Г. Судебный порядок выдела доли по требованию участника долевой собственности. // Юрист. 2005. №8. С. 52.

 

 

47 Садиков О.Н. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. М.: Проспект, 1999. С. 201.