Пожизненная рента

Для договора ренты, как никакого другого  договора, характерен признак алеаторности, он сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества.

Особенностью договора ренты является защита слабой стороны, в качестве которой выступает получатель ренты, путем установления для нее особых условий участия в договоре ренты. Так, необходимостью защиты слабой стороны продиктовано наличие нормы об обременении недвижимого имущества, переданного под ее выплату. Дополнительной защитой интересов получателя ренты служит правило, определяющее обеспечение выплаты ренты. Поскольку условие об обеспечении исполнения обязательств плательщиком ренты является существенным, то в случае отсутствия такого условия в договоре, он считается незаключенным.

На  защиту интересов слабой стороны  направлено также требование к соблюдению нотариальной формы договора, а в  случае отчуждения недвижимого имущества - его регистрации; выплаты в пользу получателя ренты процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой; сохранения обязанности плательщика ренты по ее выплате и при случайной гибели или случайном повреждении имущества; невозможности прекращения договора надлежащим его исполнением.

Естественным  основанием прекращения обязательства  по выплате пожизненной ренты  является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор  может быть расторгнут по соглашению сторон. Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В самом законе понятие существенного нарушения применительно к рассматриваемому договору не раскрывается, в связи с чем приходится исходить из тех общих положений, которые закреплены ст. 450 ГК, а также анализа содержания обязанностей плательщика.

При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты  ее выкупа, либо расторгнуть договор  и потребовать возмещения убытков. При этом получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой: если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Однако ГК не закрепляет является ли выкуп ренты правом или обязанностью плательщика ренты. По мнению автора, если исходить из того, что в правовом регулировании договора ренты ГК РФ последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя, выкуп ренты плательщиком следует признать обязанностью. А как тогда быть в случае отказа плательщика от выкупа ренты? По мнению автора необходимо на законодательном уровне разрешить этот пробел, и предусмотреть выкуп ренты в качестве обязанности плательщика в случае существенного нарушения им договора, а также предусмотреть ответственность за неисполнение им этой обязанности. Следует добавить, что основания прекращения данного договора очень слабо урегулированы законодателем.

Итак, каковы же преимущества и недостатки заключения данного договора. Преимущества: плательщик ренты получает возможность купить квартиру существенно ниже ее рыночной стоимости; автоматически решаются проблемы, связанные с уплатой налога с имущества переходящего в порядке наследования и дарения.

Недостатками  договора пожизненной ренты можно  назвать следующие обстоятельства: заселение в квартиру возможно через  какой-то (часто твердо неопределенный) период времени; увеличивается риск «пасть» жертвой мошенников или  недобросовестных продавцов.

Операции  с недвижимостью, тем более, когда  их участниками являются неосведомленные  и доверчивые граждане, привлекают мошенников и квартирных аферистов. Поэтому при проведении переговоров  и заключении договора потребуется  осторожность, бдительность и помощь квалифицированных специалистов.

Договор пожизненной ренты более безопасен  для плательщика по сравнению  с договором пожизненного содержания с иждивением, и вот почему: плательщик пожизненной ренты выплачивает  только деньги, в то время как плательщику пожизненного содержания с иждивением требуется оказывать ряд услуг, объем которых хотя и определен в денежном эквиваленте, тем не менее, порой трудно оценим. Как определить стоимость похода в магазин за продуктами для получателя ренты или какова цена поданного лежачему больному стакана воды? Недовольному получателю пожизненной ренты будет сложнее расторгнуть договор, так как исполнение обязательств плательщиком легко подтверждается письменными документами о передаче им денег.

При заключении договора пожизненной ренты сторонам следует очень внимательно относиться к формированию его условий, поскольку ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон.

Библиография

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации // Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. Российская газета» от 25 декабря 1993 г. №237.

2. Федеральный  Закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» // СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594.

3. Постановление  Правительства РФ от 18 февраля  1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1998. №8. Ст. 963.

Научная, учебная, методическая и иная литература

1. Гражданский  кодекс Российской Федерации.  Части первая, вторая, третья и  четвертая. Текст с изменениями  и дополнениями на 15 мая 2008 года. - М.: Эксмо, 2008. - 672 с.

2. Брагинский М.И. Актуальные проблемы гражданского права. Сборник статей - М.: Статут, 2004. - 464 с.

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. - 820 с.

4. Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд Правовая культура, 2004. - 230 с.

5. Вагацума С., Ариидзуми Т. Гражданское право Японии. - М.: Юридическая литература, 1999. - Книга вторая. - С. 318

6. Ем В.С. Договор ренты. // Законодательство. - №5. - 2005. - 75 с.

7. Каплин А.Г. Гражданское право. Часть вторая: Учебник - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Юристъ, 2003. - 542 с.

8. Пиляева В.В. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации (постатейный) Ч. 2. - М.: КноРус, 2002. - 520 с.

9. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М.: Норма, 2003. c. 320.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая  работа по предмету ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

Выполнил: студент 3 курса юридического факультета Million dollar boy

Институт  гуманитарного образования

Москва 2008 год

Введение

Рентные отношения известны со средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было"1. Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка закрепления института договора ренты в Гражданском уложении, гл. ХIX которого именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание". Интересно, что в проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) и его разновидности - о пожизненном содержании, а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало. В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось в принципе. Вместе с тем, уже в годы НЭПа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.

В годы Великой Отечественной войны, и  после ее окончания, в условиях обнищания  значительной части населения, судебная практика вновь 1 Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции: Книга 1. - М., 1961. С.253-254.

столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная, отличная от существовавшей во времена  НЭПа социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых-юристов искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы можно сформулировать следующим образом: - В гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности; - договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде натурального эквивалента1. Усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст.253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособных. Переход России к рыночным отношениям, ниспровергшим принцип недопустимости ростовщичества, предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты. Данный институт нашел свое закрепление в гл. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации.

1 Рясенцев  В.А. Договор об отчуждении  строения на условии пожизненного  пользования // Социалистическая законность. 1945. №1-2. С.23-26. 3.

Определение договора ренты дано в п. 1 ст. 583 ГК РФ. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность  имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

1. Общие  положения о ренте и пожизненном  содержании с иждивением Гражданский  кодекс РФ содержит гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением". Ее наименование позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наиболее распространенный для ГК принцип: независимо от своего наименования соответствующая глава раздела IV Кодекса в виде общего правила посвящается определенному договорному типу. Применительно к гл. 33 таковым является договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением - это только его разновидность.

По  мнению Брагинского М.И., подтверждением может служить наличие в рассматриваемой  главе помимо трех специальных параграфов одного общего для выделенных в ней  договоров1. И хотя указанный параграф носит название "Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением ", каждая из его статей включает указание на то, что она регулирует именно договор ренты. Выводу о признании пожизненного содержания с иждивением разновидностью ренты не противоречит и то, что наряду с ее общим определением (п. 1 ст. 583 ГК) также и параграф, посвященный пожизненному содержанию с иждивением (§ 4), включает определение этого последнего договора (п. 1 ст. 601 ГК). Такая конструкция главы, при которой сосуществуют определения договорного типа и особо его видов, весьма широко используется в Кодексе.

Наряду  с договором пожизненного содержания с иждивением в гл. 33 ГК выделены договоры постоянной и пожизненной  ренты. По поводу соотношения между  этими двумя договорами, с одной  стороны, и договором пожизненного содержания с иждивением, с другой, в литературе высказаны прямо противоположные взгляды. Ряд авторов признают все три договора 1 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. - М.: Статут, 1999. С. 34. самостоятельными видами договора ренты1. В то же время другие рассматривают возмездное содержание с иждивением лишь как подвид пожизненной ренты2. Исходя из п. 2 ст. 583 ГК, можно сделать вывод, что более правильной является последняя точка зрения. Указанная статья допускает установление конституирующей соответствующий договор обязанности выплачивать ренту только либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При этом прямо предусмотрено, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Двоякое деление ренты нашло отражение  и в п. 2 ст. 601 ГК. В нем предусмотрено, что к договору пожизненного содержания с иждивением, которому посвящен одноименный  параграф гл. 33 ГК, применяются, если иное не предусмотрено включенными в него правилами, правила о пожизненной ренте. Для уяснения значения соответствующей нормы можно сравнить ее с имеющимися во многих главах ГК отсылками к статьям, заведомо посвященным иным типам (видам) договоров. В подобных случаях законодатель, формируя отсылочную норму, учитывает несоответствие, которое может повлечь за собой ее применение. Например, в п. 2 ст. 567 ГК, в котором предусмотрено, что на договор мены распространяются правила о договоре купли-продажи, приведенное указание снабжено оговоркой: "... если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены". Тем самым заведомо не исключается возможность возникновения ситуации, когда действие норм, являющихся адресатом отсылки, могло бы вступить в противоречие с моделью того договора, к которому должна применяться отсылочная норма. С указанной точки зрения весьма симптоматично отсутствие в п. 2 ст. 601 ГК аналогичной оговорки. Это можно расценить только так, что пожизненное содержание с иждивением - подвид