Пожизненная рента

Следует сказать, что в литературе обозначились три  точки зрения по поводу отнесения  договора ренты к числу реальных или консенсуальных. Развернутое  обоснование концепции консенсуального  характера договора ренты приводилось  О.С. Иоффе. В своей работе он приводит пример, который должен, по его мнению, подтвердить необходимость консенсуальной модели. Автор обращает внимание на то, что при этой модели, если регистрация состоялась, то, хотя бы дом еще фактически не был передан, приобретатель уже стал его собственником, а потому обязан к содержанию отчуждателя. Если же дом передан, но регистрация не состоялась, договор еще не заключен и никаких связанных с ним обязательств приобретатель нести не можетБрагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Стр. 294. Однако это скорее вписывается в конструкцию реального договора.

Кандидат юридических  наук, доцент кафедры гражданского права МГУ им. М.В. Ломоносова В.С. Ем пишет, что договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты Законодательство. 2005. № 5 .

М.И. Брагинский является сторонником реального характера договора ренты. По его мнению: прежде всего, как и заем, рента - реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей. Стр.53.

Договор пожизненной  ренты является алеаторным (рисковым, от латинского alea - игральная кость, случайность), т. к. его результат для одной или обеих сторон зависит от неизвестного события. Речь идет о неизвестности не самого события (смерти), а времени его наступления. Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует на срок жизни получателя ренты. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введения в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Другой риск. Закон гласит: случайная гибель или  случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной  ренты, не освобождают плательщика  ренты от обязательства выплачивать  ее на условиях, предусмотренных договором  пожизненной ренты. Более того, в большинстве случаев в договорах указано, что плательщик удовлетворяет потребности получателя ренты в жилище. Это означает, что при невозможности предоставить права пользования жилым помещением, указанным в договоре, ввиду его утраты, плательщик обязан предоставить получателю ренты право пользования другим жилым помещением.

1.3 Стороны  договора

Сторонами договора являются: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение его жизни доход (ренту).

На  вопрос о том, кто может быть получателем и кто - плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами такого договора, следует определять исходя из анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ. В договоре пожизненной ренты, в силу самой сущности этого договора получателями ренты могут быть только граждане. ГК РФ гласит: «Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина» П. 1 ст. 596 ГК РФ . Следовательно, получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. В этом случае договор ренты превращается в договор в пользу третьего лица. Как следует из статьи 430 ГК РФ, это означает, что указанный в договоре выгодоприобретатель вправе потребовать исполнения обязательства стороной по выплате ему ренты. Для того чтобы у третьего лица возникло такое право, оно в соответствии с п. 2 ст. 430 ГК (» Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица» П. 2 ст. 430 ГК РФ) должно сообщить о намерении им воспользоваться плательщику ренты, и с момента выражения этого намерения соответствующее право считается возникшим.

Допускается установление пожизненной ренты  в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное П. 2 ст. 596 ГК РФ .

Таким образом, по договору получателем пожизненной  ренты может быть как единственный собственник передаваемого имущества, так и несколько собственников  такого имущества или собственник  с лицом (лицами), не имеющим прав собственности на передаваемое имущество. При множественности получателей пожизненной ренты в договоре должно быть оговорено, переходит ли в случае смерти одного из них его доля к пережившим его получателям ренты или же в случае смерти обязательство выплаты этой доли ренты прекращается.

В случаях, при  которых договором предусмотрена  пожизненная рента в пользу нескольких физических лиц, возникает ситуация близкая к множественности лиц  на стороне кредитора, если в обязательстве  участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное Ст. 321 ГК РФ. При отсутствии иного указания в договоре доли каждого из таких получателей (сокредиторов) предполагаются равными. Смерть кого-либо из них, в случае отсутствия иных условий в договоре, влечет за собой то, что вся подлежащая уплате плательщиком умершему рента распределяется между остальными получателями (сокредиторами). При этом приращение долей каждого из них, если другие указания в договоре отсутствуют, должно быть равным по размеру. Со смертью последнего получателя ренты обязательство ее выплаты прекращается.

ГК РФ гласит: «Договор, устанавливающий пожизненную  ренту в пользу гражданина, который  умер к моменту заключения договора, ничтожен» П. 3 ст. 596 ГК РФ. Сущность данной нормы выражена в правиле: договор пожизненной ренты под страхом недействительности должен быть заключен в пользу лица, которое к моменту совершения сделки находится в живых. Такая сделка согласно ГК РФ признается недействительной. Здесь небезынтересно заметить, что Французский гражданский кодекс признает ничтожным договор пожизненной ренты, заключенный в пользу лица, пораженного болезнью, от которой это лицо скончалось не позднее 20 дней со дня заключения договора Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. Кн. 3 стр. 334. Такое положение является средством борьбы со злоупотреблениями при использовании рентных договоров в неблаговидных целях.

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и  некоммерческие, заинтересованные в  приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением. ГК РФ. Часть 2. стр. 320. Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

1.4 Форма  договора пожизненной ренты

В правовом регулировании ренты Гражданский  кодекс последовательно проявляет  тенденцию максимально гарантировать  интересы ее получателя, тем более  что получение ренты нередко  может оказаться для получателя пожизненной ренты основным или, по крайней мере, одним из основных источников средств к существованию.

Отмеченное  обстоятельство нашло отражение  в статье 584 ГК РФ, посвященной форме  договора ренты. Таким образом, независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (один из немногих договоров, для которого установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению, а если предметом служит недвижимость, то и регистрации. Нарушение любого из этих требований влечет недействительность сделки с возвращением сторон в прежнее положение.

Правда, существуют исключения при определенных условиях сделок, заключенных с нарушением данных требований. Так, если одна из сторон полностью или частично исполнила  сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется П. 2 ст. 165 ГК РФ. Применительно к рассматриваемому договору наиболее вероятна ситуация, при которой ссылается на нарушение формы сделки и требует признания ее недействительной получатель. В этих случаях решающее значение будет иметь соотношение стоимости переданного имущества и выплаченной за все время ренты.

Если  речь идет о нарушении требования о регистрации, тогда «исцеление»  может последовать при условии, если требование о форме было соблюдено (то есть сделка была зарегистрирована у нотариуса). Гражданский кодекс предусматривает возможность государственной регистрации сделки в соответствии с решением суда. Это возможно в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации П. 3 ст. 165 ГК РФ.

Таким образом, при отсутствии нотариального  удостоверения независимо от того, какое именно имущество предоставлялось  в оплату ренты, совершенная сделка является ничтожной, т.е. недействительной с самого начала. Соответственно наступает двусторонняя реституция, выражающаяся в обязанности возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Такая санкция может оказаться особенно чувствительной для получателей пожизненной ренты.

1.5 Срок  договора

Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, является его срок. Срок договора пожизненной ренты определяется продолжительностью жизни получателя ренты. Если пожизненная рента установлена в пользу нескольких граждан, то в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается П. 2 ст. 596 ГК РФ.

1.6 Форма  и размер рентных платежей

Пожизненная рента определяется в договоре как  денежная сумма, периодически выплачиваемая  получателю ренты в течение его  жизни П. 1 ст.597 ГК РФ. Таким образом, плательщик обеспечивает пожизненную ренту исключительно деньгами в течение всей жизни ее получателя (получателей).

Если  условие о размере ренты отсутствует  в договоре, то он считается не заключенным  Гражданское право. Часть вторая. Учебник под ред. А.Г.Каплина, 2003 г., стр. 97. Размер пожизненной ренты устанавливается в договоре из расчета ежемесячного платежа. Закон вводит его ежемесячную минимальную величину, ниже которой стороны не вправе рассчитывать стоимость пожизненной ренты. Рентный минимум должен быть равен минимальному размеру оплаты труда, который устанавливается законом, но не минимальному прожиточному минимуму. В соответствии со ст. 318 ГК РФ сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда пропорционально увеличивается Ст. 318 ГК РФ. Таким образом, закон требует увеличения размера пожизненной ренты, что должно быть заложено в договоре.

Если  иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца Ст. 598 ГК РФ. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени.

Следует добавить, что обязанность выплачивать определенную денежную сумму сохраняет силу и при случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под выплату пожизненной ренты независимо от того, получено ли оно бесплатно или за плату. ГК РФ гласит: «Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты» Ст. 600 ГК РФ

1.7 Содержание  договора пожизненной ренты

Содержание  любого договора составляют права и обязанности сторон договора.

Права получателя ренты:

1. Первым и самым основным следует назвать право получателя ренты своевременно и полностью получать ренту.

Гражданским кодексом достаточно строго урегулирован вопрос об обеспечении выплаты ренты. Как следует из статьи 587 ГК РФ механизм обеспечения выплаты ренты разный, в зависимости от характера передаваемого имущества.

- Если передается объект недвижимости (например, земельный участок), получатель ренты наделяется законом правом залога недвижимости (ипотека). Таким образом, еще одна особенность договора пожизненной ренты в том, что при заключении договора, в силу закона, устанавливается залоговое правоотношение. Так, в соответствии с ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество П. 1 ст. 587 ГК РФ. По договору пожизненной ренты в качестве залогодателя выступает плательщик ренты, залогодержателя - получатель ренты. Таким образом, при заключении договора пожизненной ренты одно и то же имущество подлежит одновременно двум обременениям рентному и залоговому.