Пожизненная рента

- При передаче движимого имущества способы обеспечения рентных платежей должны быть определены самими сторонами в договоре. Это могут быть неустойка, залог, задаток поручительство и другие способы, предусмотренные законом или договором, либо обязанность плательщика застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение обязательств.

Придавая особое значение условию, предусматривающему либо использование  определенного способа обеспечения  исполнения обязательства, либо страхование  в пользу получателя ренты риска  ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту, ГК РФ признает его существенным, а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

2. Проанализировав статью 588 ГК РФ, можно назвать следующее право - это право на получение процентов в случае просрочки выплаты рентыплательщиком.

Следует сказать, что в случае отсутствия в договоре указаний относительно размера  процентов взысканию подлежат проценты, которые определяются существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части П. 1 ст. 395 ГК РФ. Здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты.

3. Получатель вправе требовать выплаты ренты от лица, которому было отчуждено плательщиком ренты имущество.

ГК  РФ устанавливает дополнительную гарантию для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество. ГК устанавливает: «В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества» П. 1 ст. 586 ГК РФ. Таким образом, перед получателем ренты появляются сразу два должника: это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты.

Из  этого следует, что право получателя на получение рентных платежей следует за недвижимым имуществом. В большинстве правовых систем закон в защиту интересов рентного кредитора ограничивается установлением только права следования рентного обременения за недвижимым имуществом, от которого плательщик ренты может освободиться посредством отчуждения недвижимого имущества, приобретенного им под выплату ренты. Российский законодатель, защищая интересы получателей ренты, этим не ограничился. Он сформулировал норму, согласно которой рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой. В соответствии с п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Следует иметь в виду, что закон, говоря о лице, передавшем обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, имеет в виду лицо, которое было обязано до передачи этого имущества выплачивать связанные с ним рентные платежи.

4. Если плательщик до отчуждения имущества нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы он наряду с новым приобретателем нес субсидиарную дополнительную ответственность.

5. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков П. 1 ст. 599 ГК РФ.

Получатель  пожизненной ренты наделен, в целях защиты своего положения, правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор, оставшись при своем интересе. Условия, при которых возможен выкуп ренты и порядок выкупа будут рассмотрены в главе прекращение договора пожизненной ренты.

Обязанности получателя ренты:

1. Согласовать с плательщиком ренты.

- Размер, способ и сроки выплаты ренты;

В случае, если размер и сроки ренты не будут  оговорены сторонами, то они будут  соответствовать указанным в  ст. 597 и 598 ГК РФ.

- Способ обеспечения договора;

- Судьбу договора в случае смерти плательщика ренты.

- Обеспечение потребности в жилье;

Потребность в жилье может быть определена в договоре по-разному: право проживания в жилом помещении, переданном по договору, сохраняется за получателем ренты или указанными в договоре третьими лицами;

плательщик  ренты предоставляет получателю ренты какое-либо иное жилье;

в жилом  помещении одновременно проживают  и получатель, и плательщик ренты;

плательщик  ренты не несет обязанности обеспечивать потребности получателя ренты в жилье.

- Основания, по которым возможен выкуп ренты и ее выкупную цену, и другие условия договора.

2. Согласно ГК РФ, в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле - продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты П. 2 ст. 585 ГК РФ . И здесь возникает следующая ситуация.

В этом случае к  отношениям сторон по договору ренты  будут применяться, в частности, ст. 456 ГК РФ «Обязанности продавца по передаче товара», ст. 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», и т.д. Таким образом, на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику ренты в обусловленный срок в обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также передать принадлежности и документы, относящиеся к имуществу.

В договоре пожизненной  ренты обязанным лицом выступает  плательщик ренты, поэтому я начну  с рассмотрения его обязанностей.

Обязанности плательщика пожизненной ренты:

1. Плательщик ренты обязан своевременно и полностью выплачивать ренту.

Следует повторить, что случайная гибель или случайное  повреждение полученного имущества  не освобождают плательщика от выплаты  ренты, при этом важно подчеркнуть - выплаты в размере и на условиях, предусмотренных договором. Таким  образом, риск в соответствующих случаях целиком падает на плательщика пожизненной ренты.

2. Индексировать выплату ренты по мере инфляции.

3. Плательщик ренты обязан либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты либо застраховать по правилам ст. 932 ГК РФ в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате.

4. За просрочку выплаты ренты плательщик должен уплатить проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты Ст. 588 ГК РФ.

5. Возместить убытки получателю ренты в случае ненадлежащего исполнения обязательства.

6. Исходя из того, что получатель ренты вправе требовать ее выкупа в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком, можно говорить об обязанности плательщика выкупить ренту по требованию ее получателя. Однако ГК РФ никаких указаний относительно того, является это обязанностью или правом плательщика не дает, а так же не предусматривает ответственности плательщика в случае отказа выкупить ренту.

Если исходить из того, что в правовом регулировании  договора ренты ГК РФ последовательно  проявляет тенденцию максимально  гарантировать интересы ее получателя, выкуп ренты плательщиком, по мнению автора, следует признать обязанностью.

7. Вернуть имущество получателю ренты, которое было передано им под выплату ренты бесплатно с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

8. Если плательщик ренты до отчуждения имущества нарушал принятые на себя обязательств, то по требованию получателя, должен наряду с новым приобретателем нести субсидиарную дополнительную ответственность.

Права плательщика ренты:

1. Вправе отчуждать третьему лицу имущество, полученное под ренту.

2. Расторгать договор с согласия получателя ренты.

2. Ответственность  по договору пожизненной ренты

Как уже говорилось, особенностью договора ренты является защита слабой стороны, в качестве которой выступает  получатель ренты, путем установления для нее особых условий участия в договоре ренты: льготного порядка изменения и расторжения договора, представление получателю ренты дополнительных прав и возложение на плательщика ренты дополнительных обязанностей, ужесточения ответственности сильной стороны за неисполнение своих обязанностей.

Так, необходимостью защиты прав слабой стороны  в договоре пожизненной ренты  продиктовано наличие в ст. 586 ГК РФ нормы об обременении рентой недвижимого имущества, переданного под ее выплату. Плательщик ренты вправе распоряжаться недвижимостью, которую он приобрел в собственность, и в случае отчуждения земельного участка, дома, квартиры, дачи и иного недвижимого имущества он освобождается от выполнения обязательства по выплате ренты. Оно автоматически, в результате самого факта заключения договора, направленного на отчуждение данного имущества, переходит к новому собственнику, т.е. обязательство выплаты ренты следует за этим имуществом. Согласия получателя ренты на отчуждение недвижимого имущества, обремененного рентой, не требуется.

Однако, лицо, передавшее обремененное рентой имущество в собственность другого  лица, несет субсидиарную с ним  ответственность по требованиям  получателя ренты, возникшим в связи  с нарушением договора ренты, если настоящим  Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству П. 2 ст. 586 ГК РФ. Т.е. в виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК РФ. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случаю-приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты). При этом надо заметить, что ст. 399, к которой отсылает ст. 586 ГК РФ, в интересах кредиторов существенно изменила само понятие субсидиарной ответственности. Теперь для того, чтобы суд в случае уклонения приобретателя имущества от обязанности выплачивать ренту удовлетворил требование первоначального плательщика, последнему достаточно доказать, что приобретатель имущества сам не ответил на адресованное ему получателем требование платить ренту либо заявил об отказе ее оплачивать.

Первоначальный  плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность  предусматривает п. 2 ст. 586 ГК РФ со ссылкой на договор. Вероятно, имеется в виду договор ренты.

Однако  и при солидарной и при субсидиарной ответственности у получателя ренты все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

В то же время интересы последнего, как  и любого иного кредитора, оказываются  гарантированными в большей степени  при солидарной ответственности  содолжников. Этот свой интерес получатель ренты может обеспечить, заранее  закрепив в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.

Однако  при определенных условиях форма  ответственности может устанавливаться  и без участия должников. Имеется  в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества может возникнуть в случае реорганизации юридического лица. Правопреемство при реорганизации юридических лиц переходит в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом. «Передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами» П, 1 ст. 59 ГК РФ. Однако возможна ситуация, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту. Для этой ситуации ГК РФ устанавливает, что если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного юридического лица, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного юридического лица перед его кредиторами П. 3 ст. 60 ГК РФ.

Гражданский кодекс предусматривает ответственность  за просрочку выплаты ренты. При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК РФ подлежат проценты, размер которых определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. По этой причине, не смотря на название ст. 588 ГК РФ «Ответственность за просрочку выплаты ренты», нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют М.И.Брагинский. В.В.Витрянский. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. Стр. 641.. А значит, обязанность уплатить проценты наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует из п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами». Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК РФ требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства. Вестник ВАС РФ. 1998 . № 11. Стр. 8