Земельное право Российской Федерации

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, граждане, имеющие в собственности строения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Поскольку спорный земельный участок относится  к категории земель населенных пунктов, а доводы городской администрации  о том, что указанный земельный  участок находится в пределах особо охраняемых природных территорий своего подтверждения не нашли, говорить о каких-либо ограничениях в его  оборотоспособности в установленном  законе порядке в данной ситуации нельзя.

Таким образом, исковое заявление Разиной должно быть удовлетворено судом путем признания отказа в приватизации спорного земельного участка незаконным и возложения на администрацию города-курорта Геленджик обязанности заключить с истицей договор купли-продажи указанного участка по цене в соответствии с требованиями статьи 36 ЗК РФ.

В соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, не подлежат приватизации земельные участки общего пользования в составе земель населенных пунктов, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Термин  «правовой режим» представляет собой  широкое юридическое понятие, включающее в себя правовые средства согласно способам правового регулирования.

Наибольшее  распространение термин «правовой  режим» получил в отрасли земельного права, поскольку «для земельного права  характерен не способ правового регулирования (договорный или односторонний), не субъект правоотношений, а тот вещный объект - земля, назначением которой является максимальная производительность продуктов».

 Земельному  праву характерны свои режимы  регулирования, которые определяются  особенностями названной отрасли  права, ее целями, функциями, задачами, то же самое относится и к другим отраслям права, однако для нас представляет интерес дальнейшее развитие понятия «правовой режим» в контексте применения его к земельным отношениям.

Впервые вопрос о земельном режиме был  затронут И.И. Евтихеевым, который указал, что при общем правовом основании - государственной собственности  на землю - существуют разные, не совпадающие  по объему земельные режимы для отдельных  разрядов земель. Под земельным режимом  И.И. Евтихеев понимает статус прав и  обязанностей органов земельного управления в отношении данного разряда  земель, то есть выполнение органами земельного управления основных функций, таких  как административная, юрисдикционная и нормативная.

 Позже  подобная позиция была высказана  А.В. Венедиктовым: «все различия  в характере и назначении этих  объектов отражаются лишь на  объеме прав и обязанностей  отдельных государственных органов,  ими ведающих, т.е. на правовом  режиме соответствующих видов  государственного имущества».

 Н.И.  Краснов правовой режим государственного  земельного фонда определил как  «установленный нормами советского  права порядок должного поведения  по отношению к земле как  объекту права исключительной  собственности государства, права  землепользования и правовой  охраны, направленный на обеспечение  ее рационального использования  как всеобщего условия труда  и основного (главного) средства  производства». 

 Г.А.  Аксененок считал, что определить  правовой режим любой категории  земель - это означает, во-первых, дать  понятие этих земель как объекта  данного земельного отношения,  во-вторых, определить круг землепользователей  этих земель, установить их права  и обязанности, в-третьих, выявить  порядок государственного управления  этими землями и, наконец, в-четвертых,  указать на те формы и меры  ответственности, которые определены  законом для пользователей .

 Понятие  правового режима земель исследовалось  в советской науке посредством  определения основных элементов  данного понятия применительно  к земле любой категории и  к земельному фонду в целом.  Под правовым режимом земель  в советский период понималось  теоретическое понятие, обобщающее  правовую характеристику земли  как объекта права и содержащее  указание на круг основных  правовых отношений, складывающихся  по поводу земли .

 Позже  О.И. Крассов определил правовой  режим земель как «определение  в законодательстве содержания  права собственности, иных прав  на земельные участки, управления  использованием и охраной земель, мер по охране земель, выражающееся  в правах и обязанностях лиц,  использующих земельные участки,  посредством установления основного  целевого назначения земель, зонирования,  ограничения прав» .

 И.А.  Иконицкая указывает на то, что под правовым режимом земель следует понимать установленное нормами права возможное и должное поведение по отношению к земле как объекту права собственности и иных прав на земельные участки, объекту управления государственными ресурсами и объекту правовой охраны земли как природного ресурса, выполняющего определенные Конституцией РФ важнейшие социально-экономические функции — основы жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

 Представляется  интересным для теории земельного  права понимание правового режима  Н.Л. Лисиной, которая отмечает, что правовой режим земель  может быть представлен в нескольких  аспектах: 1) правовой режим земель (общий правовой режим); 2) правовой  режим земель определенной категории  (особенный правовой режим); 3) правовой  режим видов земель определенной  категории (специальный правовой  режим); 4) правовой режим конкретного  земельного участка либо части  земельного участка (конкретный  правовой режим).

 А.С.  Трифонов правовой режим земель  характеризует как «совокупность  всех действующих правовых предписаний,  определяющих разрешенное использование,  правила и условия включения  в гражданский оборот земельных  участков, их охраны, учета и мониторинга,  в соответствии с принадлежностью  земельных участков к той или  иной категории земель и территориальным  зонированием».

 Исходя  из сказанного, можно сделать  вывод, что понятие «правовой  режим земель» используется для  характеристики видов земель различных категорий. Основным критерием для этого является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории, а также разрешенного использования земель в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

 Общее  определение понятия правового  режима земель, как было сказано  ранее, может быть применено  к любой категории земель, в  том числе к землям населенных  пунктов.

Правовой  режим земель населенных пунктов  представляет собой установленный  нормами земельного, градостроительного и другого законодательства порядок  использования и охраны земельных  участков в пределах границы населенного пункта, определяющий права и обязанности субъектов прав на земельные участки посредством градостроительного планирования, территориального зонирования и регулирования застройки в целях обеспечения благоприятной среды жизнедеятельности и устойчивого развития населенного пункта.

Главная цель всех перечисленных мероприятий - компактно разместить разнородные  объекты, порой трудно совместимые  друг с другом (например, промышленное производство и жилье, сложные подземные  и воздушные системы, коммуникации, связь, энергоснабжение и др.), и  обеспечить их функционирование при  соблюдении экологических, санитарных, противопожарных, архитектурно-градостроительных, технических и т.п. норм.

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими  отношения по использованию и  охране земель населенных пунктов, градостроительной  деятельности являются Конституция  РФ, Земельный кодекс РФ 2001 г. (в частности, ст. ст. 83 - 85 и др.), Градостроительный  кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, федеральные законы, постановления  Правительства РФ, принимаемые в  соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов  РФ, нормативные правовые акты органов  местного самоуправления в пределах своих полномочий, нормативные правовые акты исполнительных органов государственной  власти.

Ключевым  понятием, определяющим особенности  изменения целевого назначения данной категории земель, является граница  населенного пункта. В пределах границы  населенных пунктов не может быть земель других категорий, кроме земель населенных пунктов.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого  земельного участка только к одной  зоне. 

Земельный участок и прочно связанные с  ним объекты недвижимости не соответствуют  установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: 

—виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;      

—их размеры  не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным  регламентом.

Земельные участки в населенных пунктах  могут быть изъяты, в том числе  и путем выкупа, для государственных  и муниципальных нужд в целях  застройки, в соответствии с генеральными планами населенного пункта или города федерального значения, правилами застройки и землепользования. В случаях сноса жилых помещений (домов), находящихся в собственности граждан, в связи с изъятием земельных участков для государственных, муниципальных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются квартиры, согласно нормам, установленным действующим законодательством.

Кроме того, собственникам домов по их выбору может выплачиваться стоимость  сносимых сооружений, а отдельные  дома, подлежащие сносу, если это представляется возможным, могут быть перенесены и  восстановлены на новом месте.

Наличие большого количества (по площади) зон  общего пользования является одной  из отличительных черт земель населенных пунктов. Эти зоны заняты площадями, улицами, бульварами, скверами, набережными, закрытыми водоемами и пляжами. Все граждане имеют право беспрепятственно пользоваться указанными зонами, которые  приватизации не подлежат.      

В ст. 85 ЗК РФ упоминаются зоны с особым режимом — это зоны специального назначения и военных объектов.      Данные зоны определяются органами исполнительной власти РФ или субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления населенного пункта. Особенностью указанных территориальных зон является их ограниченный допуск в отношении большинства граждан. Исключением являются сервитуты, установленные для организаций, выполняющих задачи эксплуатации, государственного (муниципального) контроля, а также правоохранительные органы в части выполнения отдельных, предусмотренных законами действий.      Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам, таковым, как совладельцы одного жилого дома и квартир в нем, принадлежащим на праве частной собственности.      

Так, в  соответствии с ЖК РФ, созданные  товарищества собственников жилья, для краткости ТСЖ, могут приобретать  или арендовывать земельные участки, находящиеся под строением, включая придомовую территорию. Данная земля используется для благоустройства придомовой территории, строительства детских площадок, дополнительных объектов сервиса, гаражей и других объектов.      Как видно из вышесказанного, особая функция возложена на органы местного самоуправления, районные и поселковые администрации. В основе их деятельности заложены прямые федеральные нормы, содержащиеся в Градостроительном кодексе РФ, которые предписывают органам местного самоуправления планировать развитие населенного пункта, в том числе пресекать случаи незаконного строительства, «самозахвата» земель, уделять большое внимание благоустройству и развитию территориальных зон общего пользования и рекреационного назначения, заниматься охраной зон, относящихся к особо ценным и охраняемым.

Свои  особенности имеет и предоставление земельных участков в населенных пунктах.    

Земельные участки подлежат продаже только через процедуру проводимого  открытого аукциона, при этом в  ЗК РФ перечисляются необходимые  для участия в аукционе документы, основания отказа в допуске на торги, порядок признания победителя, случаи признания аукциона несостоявшимся, содержание протокола о проведении аукциона. Расширительное толкование указанных выше условий не допускается.

Альтернативой и наиболее часто встречающейся  формой землепользования является аренда.      

По  общему правилу, вопросы аренды являются договорными. Но применительно к  землям населенных пунктов, в большинстве  случаев, требуется обязательное согласование режимов землепользования заинтересованными  органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.