Соотношение земельного и гражданского законодательства

Свидетельство о праве  на наследство выдается наследникам  в любое время по истечении  шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ. Как известно, в Российской Федерации земельные  участки, за исключением указанных  в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены  их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством  и Кодексом.

Арендаторам земельных участков следует учитывать, что арендные права относятся к числу не вещных, а обязательственных прав¹². Кроме того, указанные права могут возникать только в отношении тех земельных участков, которые не изъяты из гражданского оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 Кодекса.

          Аренда (имущественный наем) земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде, однако особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Согласно ст. 607 ГК РФ, в  аренду могут быть переданы земельные  участки и другие вещи, которые  не теряют своих натуральных свойств  в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается.

Арендные отношения по поводу земельного участка между  арендодателем и арендатором  регулируются договором аренды, заключаемым  по правилам ГК РФ с учетом особенностей, предусмотренных Кодексом.

Правила присвоения кадастровых  номеров земельным участкам утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 № 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых  номеров земельным участкам"¹³.

Право сдачи имущества, в  том числе земельного участка, в  аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также  лица, управомоченные законом или  собственником сдавать имущество  в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Статья 22 Кодекса содержит нормы, определяющие земельно-правовые особенности аренды земельных участков, которые следует рассматривать  в качестве специальных по отношению  к общим нормам ГК РФ об аренде имущества. Например, согласно п. 1 указанной статьи, иностранные граждане, лица без гражданства  могут иметь расположенные в  пределах территории Российской Федерации  земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных  Кодексом.

По истечении срока  договора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды такого участка, за исключением  случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Кодекса. Данное правило  п. 3 ст. 22 Кодекса основывается на диспозитивной  норме, содержащейся в первом предложении  п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с  которой преимущественное право  на заключение договора аренды на новый  срок имеет арендатор, надлежащим образом  исполнявший свои обязанности, если иное не установлено законом или  договором аренды. В п. 3 ст. 22 предусмотрено  иное, т.е. исключено условие, ставящее решение вопроса о заключении договора аренды земельного участка  на новый срок в зависимость от того, насколько добросовестно исполнял свои обязанности арендатор¹⁴, для случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Кодекса.

На практике полезно иметь  в виду императивное ограничение  срока аренды зарезервированных  в установленном порядке земель. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности  и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных  или муниципальных нужд, заключается  на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (п. 3.1 ст. 22 Кодекса)..

Согласно п. 5 и 6 ст. 22 Кодекса, арендатор земельного участка, за исключением  резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности  по договору аренды земельного участка  третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка  в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого  взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при  условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

         Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Кодексом. Таким образом, установлено общее правило, согласно которому арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Указанное общее правило  не применяется:

а) если оно исключено  специальными условиями соответствующего договора аренды;

б) в отношении государственных  и муниципальных предприятий, казенных предприятий, являющихся арендаторами земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности (подробнее об этом говорилось выше);

в) в отношении арендаторов, являющихся резидентами особых экономических  зон.

Уместно напомнить, что резидент особой экономической зоны - арендатор  земельного участка, находящегося в  государственной и (или) муниципальной  собственности, не вправе сдавать его  в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять  земельный участок в безвозмездное  срочное пользование, а также  отдавать арендные права в залог  и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (ст. 35 ФЗ от 22.07.2005 "Об особых экономических зонах в Российской Федерации"¹⁵). Такой запрет связан с тем, что использовать земельный участок для соответствующего вида деятельности вправе лишь лицо, отвечающее требованиям указанного Федерального закона.

Сервитут (от лат. "servitus" - рабство) - это субъективное право  ограниченного пользования чужим  недвижимым имуществом, известное еще  римскому праву. Помимо естественных прав лица на свои вещи и вытекающих из них  правомочий, допускалось существование  и прав на чужие вещи.

Объектом сервитута может  быть индивидуально-определенный земельный  участок, как граничащий с участком, для обеспечения нужд которого он устанавливается, так и иной земельный  участок (фактическое пользование  которым возможно и необходимо), имеющий определенные полезные свойства, для пользования которыми и устанавливается  сервитут (п. 1 ст. 274 ГК РФ)¹⁶.

В зависимости от того, в  частном или публичном интересе устанавливается сервитут, а также  по основанию его установления (договор, решение суда или правовой акт), различаются  частные и публичные сервитуты.

Пункт 1 ст. 23 Кодекса не определяет условия установления частных сервитутов, так как соответствующие отношения  регулируются гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и пр электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка  сервитутом не лишает собственника участка  прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником  соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном  для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 9 комментируемой статьи и комментарий к данному пункту). В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута  спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут сохраняется  в случае перехода прав на земельный  участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения  использования которого сервитут установлен (ст. 275 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 23 Кодекса, публичный сервитут устанавливается  законом или иным нормативным  правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом  органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения  интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия  земельных участков.

Таким образом, юридическим  основанием установления публичного сервитута  является не договор, а закон или  иной нормативный правовой акт, указанный  в п. 2 ст. 23 Кодекса. Следует обратить внимание на то, что такой сервитут устанавливается только нормативным правовым актом. Нормативный правовой акт - это вид правового акта, официальный письменный документ, имеющий обязательную силу и рассчитанный на неоднократное применение, принятый управомоченным субъектом проезда ч нормотворчества, выражающий властные веления, порождающий определенные правовые последствия, создающий юридическое состояние и направленный на регулирование общественных отношений путем установления, изменения или отмены норм права. Публичный сервитут ни при каких обстоятельствах не может быть введен индивидуальным правовым актом, не содержащим норм права и принятым в связи с конкретным делом.

Целью установления публичного сервитута является удовлетворение публичного интереса - государства, местного самоуправления или местного населения.

Все это отличает публичный  сервитут от частного, который устанавливается  не нормативным правовым актом, а  договором или решением суда в  интересах частных лиц.

Могут устанавливаться публичные  сервитуты для: а) прохода или  проезда через земельный участок; б) использования земельного участка  в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; в) размещения на через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий. земельном участке межевых и  геодезических знаков и подъездов  к ним; г) проведения дренажных работ  на земельном участке; д) забора воды и водопоя; е) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; ж) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке  на земельных участках в сроки, продолжительность  которых соответствует местным  условиям и обычаям; з) использования  земельного участка в целях охоты  и рыболовства; и) временного пользования  земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских  и других работ; к) свободного доступа к прибрежной полосе (п. 3 ст. 23 Кодекса).

Для сравнения напомним, что прежнее водное и лесное законодательство предусматривало возможность установления публичных водных сервитутов и публичных  лесных сервитутов. В настоящее время  новые ВК РФ и ЛК РФ указанные  отношения не регулируют. Наоборот, согласно ст. 9 ЛК РФ право ограниченного  пользования чужими лесными участками (сервитут) возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены гражданским законодательством  и земельным законодательством. В действующей редакции п. 3 ст. 23 Кодекса предусмотрены цели, для  которых в соответствии с прежним  водным и лесным законодательством  могли устанавливаться сервитуты.

В соответствии с п. 3 ст. 31 ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества"¹⁷ публичным сервитутом может являться обязанность собственника допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, а именно: обеспечивать беспрепятственный доступ, проход, проезд; обеспечивать возможность размещения межевых, геодезических и иных знаков; обеспечивать возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.

Согласно ч. 4 ст. 13 ФЗ от 19.07.1998 "О гидрометеорологической службе"¹⁸ на земельные участки, через которые осуществляется проход или проезд к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке, определенном законодательством Российской Федерации.

Сервитут может быть срочным  или постоянным. Это правило п. 4 ст. 23 Кодекса применяется в отношении  частных и публичных сервитутов. Длящиеся правоотношения с течением времени претерпевают определенные изменения. По этой причине любой  сервитут в любое время может  прекратиться по самым разнообразным  основаниям (например, у обладателя сервитута может отпасть необходимость  в сервитуте, или соответствующий  земельный участок может быть изъят из оборота, или каким-либо образом будет изменено его целевое  назначение, что может повлечь  за собой прекращение сервитута  и т.д.).

Согласно п. 6 ст. 23 Кодекса, собственник земельного участка, обремененного  частным сервитутом, вправе требовать  соразмерную плату от лиц, в интересах  которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Данное общее правило основывается на положениях п. 5 ст. 274 ГК РФ и действует  только при установлении частного сервитута. Размер платы должен устанавливаться  по соглашению сторон. В случаях, если в федеральных законах содержатся указания о безвозмездном характере  частных сервитутов в конкретных условиях, указанное общее правило  не применяется.