Соотношение земельного и гражданского законодательства

• земель запаса в границах муниципальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной  собственности, или приватизированное  недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в государственной  собственности.

Право муниципальной собственности  на земельные участки в городах  федерального значения Москве и Санкт-Петербурге возникает при передаче земельных  участков из собственности этих городов  в муниципальную собственность  в соответствии с законами этих субъектов  Российской Федерации.

Субъектами права частной  собственности на земельные участки  являются граждане и юридические лица. Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ в гл. 2 «Права и свободы человека и гражданина». Как известно, положения этой главы Конституции РФ не могут быть пересмотрены Федеральным собранием; для их пересмотра необходим созыв Конституционного собрания. Таким образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права частной собственности.

Чтобы быть собственниками земельных участков, граждане и юридические  лица должны обладать право- и дееспособностью. В целом правоспособность и дееспособность граждан и юридических лиц  определяются нормами гражданского законодательства, но иногда применяются  и земельно-правовые нормы. Например, право на создание крестьянского (фермерского) хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеют  дееспособные граждане России, достигшие 18-летнего возраста; имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и  сельскохозяйственную квалификацию либо прошедшие специальную подготовку,

Согласно п, 2 ст. 5 ЗК РФ права  иностранных граждан, лиц без  гражданства и иностранных юридических  лиц на приобретение в собственность  земельных участков определяются в  соответствии с ЗК РФ и федеральными законами. Анализ действующего законодательства позволяет выделить несколько ограничений:

• получить земельные участки  для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства могут исключительно  граждане России⁶ ;

• членом садоводческого, огороднического  и дачного некоммерческого объединения может быть только российский гражданин; иностранные граждане и лица без гражданства становятся членами такого объединения, только если земельные участки предоставляются им на праве аренды и срочного пользования (ст. 18 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»⁷);

• иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается  Президентом РФ в соответствии с  федеральным законодательством  о государственной границе РФ, и на иных особо установленных  территориях РФ в соответствии с  федеральными законами;

До установления Президентом  РФ перечня приграничных территорий предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным  гражданам, лицам без гражданства  и иностранным юридическим лицам  не допускается⁸ .

• иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся  на частных земельных участках, по общему правилу имеют, как и граждане России, преимущественное право покупки  или аренды земельного участка, но Президент  РФ может устанавливать перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это право не распространяется;

• до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, лица без гражданства  и иностранные юридические лица могут владеть, пользоваться и распоряжаться  земельными участками сельскохозяйственного  назначения только на праве их аренды. Объектом права частной собственности  является индивидуально-определенный земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Путем межевания земель определяются границы земельного участка в натуре (на местности) и составляется план (чертеж границ) земельного участка. Если земельный участок не был огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Существует два вида частной  собственности на земельные участки:

• индивидуальная (собственность  граждан и собственность юридических  лиц);

• общая (общая совместная и общая долевая).

Общая собственность на земельные  участки — это собственность  двух или нескольких лиц. Земельный  участок может принадлежать лицам  на праве общей собственности  с определением доли каждого из собственников (общая долевая собственность) или  без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность возникает  при поступлении в собственность  двух или нескольких лиц неделимого земельного участка. Общая собственность  на делимый участок возникает  в случаях, предусмотренных законом  или договором. Так, в соответствии с нормами ЗК РФ общая долевая  собственность домовладельцев возникает  на земельный участок, на котором  находится сооружение, входящее в  состав кондоминиума, жилые здания и иные строения в порядке и  на условиях, предусмотренных ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Размер долей участников общей долевой собственности  считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников.

Как уже отмечалось, общая  совместная собственность возникает  в случаях, определенных законом. Согласно действующему законодательству установлена  совместная собственность:

• в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства;

• в отношении общего имущества супругов (в том числе  земельных участков), если иной правовой режим не установлен брачным договором (ст. 33—34 Семейного кодекса РФ);

• в садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществах  на имущество общего пользования, приобретенное  таким товариществом за счет целевых  взносов (п. 2 ст. 4 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан»);

• согласно п. 4 ст. 14 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан» после государственной  регистрации садоводческого, огороднического  или дачного некоммерческого  объединения граждан, если такому объединению  земельный участок передается за плату, то первоначально участок  предоставляется в совместную собственность  членов такого объединения с последующим  предоставлением земельного участка  в собственность каждого члена  объединения. Наличие двух и более  собственников на один участок предопределяет закрепление в законодательстве особых правил по реализации правомочий общей собственности.

Порядок осуществления правомочий долевыми и совместными сособственниками устанавливается нормами гражданского законодательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ⁹ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в подп. 1 п. 1 ст. 6 Кодекса земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человек¹⁰. В этом качестве земля и связанные с ней общественные отношения являются объектом правового регулирования природоохранного и прежде всего земельного законодательства.

2.2 Ограниченные вещные права

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу вещных прав и предусмотрено в ст. 216, 268 - 270 ГК РФ, ст. 20 Кодекса (Кодекса, т.е. ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 20 Кодекса, в постоянное (бессрочное) пользование  земельные участки предоставляются  государственным и муниципальным  учреждениям, казенным предприятиям, а  также органам государственной  власти и органам местного самоуправления.

Право постоянного пользования  земельным участком может быть также  приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого  имущества в случаях, когда собственник  здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет  право пользования предоставленным  таким лицом под эту недвижимость земельным участком (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ).

В случае реорганизации юридического лица, указанного в п. 1 ст. 20 Кодекса, принадлежащее ему право постоянного  пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.земельный участок право а

Граждане или юридические  лица, обладающие земельными участками  на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться  этими земельными участками. Таким  образом, Кодекс в п. 4 ст. 20 исключил любые способы распоряжения земельными участками лицами, обладающими такими участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В п. 24 упоминавшегося выше Постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 содержится следующее  разъяснение данного правила: пунктом 4 ст. 20 Кодекса установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том  числе те, за которыми такое право  на земельные участки сохраняется  в силу п. 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим после  введения в действие Кодекса лица, обладающие земельным участком на праве  постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии  согласия на это собственника земельного участка.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком - одно из вещных прав, регулируемых гражданским  и земельным законодательством  Российской Федерации. Носителем данного  права может быть только физическое лицо. В ГК РФ указанному праву посвящены  ст. 216, 265, 266, 267, в Кодексе - ст. 21.

Содержание права пожизненного наследуемого владения установлено  в ст. 266 ГК РФ. Согласно данной статье, гражданин, обладающий указанным правом (владелец земельного участка, по терминологии ГК РФ, и землевладелец согласно ст. 5 Кодекса), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий  пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, то владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

В соответствии со ст. 265 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся  в государственной или муниципальной  собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены земельным законодательством.

В настоящее время земельное  законодательство России таких оснований  не предусматривает: Кодекс в п. 1 ст. 21 в императивной норме запретил предоставление земельных участков из государственных и муниципальных  земель гражданам на указанном праве  после введения в действие Кодекса, сохранив при этом право пожизненного наследуемого коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации владения земельными участками для тех землевладельцев, которые приобрели данное право до введения в действие Кодекса.

Согласно п. 3 ст. 3 Вводного закона, оформление в собственность  граждан земельных участков, ранее  предоставленных им в пожизненное  наследуемое владение, в установленных  земельным законодательством случаях  сроком не ограничивается.

Если земельный участок  был предоставлен гражданину до введения в действие Кодекса для ведения  личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального  гаражного или индивидуального  жилищного строительства на праве  пожизненного наследуемого владения, то этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на данный земельный  участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным  законом такой земельный участок  не может предоставляться в частную  собственность (п. 9.1 ст. 3 Вводного закона).

Действующая редакция ст. 267 ГК РФ ограничивает правомочия владельца  земельного участка, владеющего таким  участком на праве пожизненного наследуемого владения, по распоряжению земельным участком. Запрещены любые способы распоряжения земельным участком, предоставленным на указанном праве, за исключением единственного случая - перехода прав на такой участок по наследству.

Переход прав на земельный  участок по наследству возможен при  наследовании как по закону, так  и по завещанию и регулируется нормами части третьей ГК РФ.

Переход права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству подлежит государственной  регистрации по правилам ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним"¹¹. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.