Шпаргалка по "Земельному ресурсу"

Орган местного самоуправления по заявлению  гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации  исполнительного органа государственной  власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Органы  местного самоуправления информируют  население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Результаты  выбора земельного участка оформляются  актом о выборе земельного участка  для строительства, а в необходимых  случаях и для установления его  охранной или санитарно-защитной зоны.

Уполномоченный  орган принимает решение о  предварительном согласовании места  размещения объекта, утверждающее акт  о выборе земельного участка.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

В соответствии с п. 7 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации решение органа власти, уполномоченного на распоряжение публичными землями, о предоставлении земельного участка для строительства является основанием для:

государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования (для лиц, установленных  п. 1ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации);

заключения  договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

При втором варианте предоставления земельного участка  – без предварительного согласования, будущий правообладатель земельного участка не известен, поэтому общее правило распоряжения такими земельными участками – торги.

Согласно  п. 4 ст. 30 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства без  предварительного согласования места  размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение  работ по формированию земельного  участка:

подготовка  проекта границ земельного участка  и установление его границ на местности;

определение разрешенного использования земельного участка;

определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение);

принятие  решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных  участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

публикация  сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений  о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) государственный  кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного Кодекса Российской Федерации;

3) проведение  торгов (конкурсов, аукционов) по  продаже земельного участка или  продаже права на заключение  договора аренды земельного участка  или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4) подписание  протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Порядок проведения торгов регламентирован  ст. 38 Земельного Кодекса Российской Федерации, а также постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

Необходимо  также отметить, что в соответствии со ст. 30.1. Земельного Кодекса Российской Федерации земельные участки  для жилищного строительства  предоставляются исключительно  без предварительного согласования, то есть посредством продажи прав на участки на торгах. Данная статья была включена в Земельный Кодекс Российской Федерации в рамках законотворческой работы «по формированию рынка доступного жилья» в середине декабря 2004 года и действует с 01.10. 2005 года.

Также ст. 30.2 Земельного Кодекса Российской Федерации дополнительно регламентирован порядок предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Особенности организации и проведения аукционов  по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства отражены в ст. 38.1 и 38.2 Земельного Кодекса Российской Федерации соответственно.

 

 

 

 

Функции рынка городской земли.

Земельный рынок формирует условия стимулирующие  эффективное использование земли  и вынуждает отдельных субъектов  отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.

Однако  рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство  обязано в первую очередь создать  условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок  сельскохозяйственной продукции, на котором  реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Земли,охранаяемые  государством,муниципальные земли, заповедники и тд и тп

Стоимость и цена городской  земли

Городские земли –  это особая категория. На ценность городских  земель влияет величина города, производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития социальной и инженерной инфраструктуры, региональные природные экологические и иные факторы.

На ценность определенного  участка одни и те же факторы могут  оказывать противоположное влияние:

1) интенсивное движение  транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли

2) размещение относительно  учебных заведений и торговых  центров, эстетические достоинства  и удобства учитывающиеся при  оценке земель под жилищное  строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

 

В настоящее время  большинство земельных ресурсов находится в государственной  и муниципальной собственности. В рыночных условиях городские земли – это наиценнейший ресурс, он может служить стабильным источником доходов местного бюджета.

Городскими властями определяется величина земельного налога арендная ставка за землю и нормативная  цена земельного участка при выкупе. В связи с этим вопрос о повышении эффективности использования земель актуален для городской власти. Для того чтобы земельная собственность приносила максимум дохода от ее использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, нужно развивать рыночные отношения на земельном рынке.

Рыночная стоимость  – это мера ценности для пользователя, позволяющая стимулировать рациональное и эффективное использование  и служить инструментом развития городской экономики.

Результаты оценки городской территории – это информация для решения таких задач, как:

1) разработка градостроительной  политики и социального планирования;

2) формирование предложения  по типам функционального использования  территории вместе с ее качеством;

3) формирование экономических механизмов размещения разных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;

4) анализ последствий  вариантов развития и реструктуризации  городской среды;

5) оптимизация муниципальных  инвестиций в поддержание и развитие городской среды;

6) определение инвестиционной  привлекательность территории, как  функции стоимости городских  земель.

Если предприятием был  выкуплен земельный участок, то он позволит данному предприятию получить возможность  использования земли в качестве залога для банковского займа, расширить инвестиционные возможности фирмы, продать лишнюю землю, получить доход от сдачи земельного участка в аренду, увеличить стоимость основных фондов.

Два взгляда на ценность городских земель:

1) проектировщика-градостроителя  в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

2) оценщика в процессе  разработки кадастровой оценки  земель.

Принципы оценки земли!

В основе применяемых  методов оценки рыночной стоимости  лежат принципы формирования стоимости, традиционно называемых

оценочными принципами. Данные принципы не подчинены законодательному регулированию, а следуют из определения  рыночной стоимости как цены, которую  можно достичь «в рамках обычных  деловых операций». Они вытекают из рыночных механизмов, господствующих на свободно функционирующем рынке земельных участков. Оценочные принципы позволяют формализовать процедуру оценки по объективным критериям, так как исходят из поведения участников рынка недвижимости и отражают основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости. Наиболее важными и существенными принципами формирования стоимости земли являются:

! принцип полезности;

! принцип ожидания;

! принцип предложения  и спроса;

! принцип замещения;

! принцип остаточной  продуктивности;

! принцип зависимости или местоположения;

! принцип наиболее  эффективного использования.

Виды операций с недвижимостью.

Операция (сделка) – это  действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих  условий:

– законность содержания;

– правоспособность и  дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

– соответствие воли и  волеизъявления участников сделки;

– соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством  существования зарегистрированного  права является государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Купля-продажа.

При этой сделке заключается  письменный договор купли-продажи  объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять  этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Мена.

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность  другой стороне один объект в обмен  на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

Дарение.

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

– объект недвижимости в собственность;

– имущественное право к себе или третьему лицу

либо освобождает или обязуется  освободить одаряемого от имущественных  обязанностей.

Рента.

В этом виде сделки получатель ренты  – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность  плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

– постоянная – выплачивается  бессрочно;

– пожизненная – выплачивается  в течение жизни получателя ренты;

– пожизненное содержание с иждивением.

Аренда.

При аренде объекта арендодатель обязуется  предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

 

 

ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ

 

Земельная рента — это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количества которых (их запасы) строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов, их фиксированное количество отличает рентные платежи от заработной платы, процента, прибыли.

Если землевладелец сдает в  аренду только землю как таковую, то арендная плата, т.е. сумма денег  уплачиваемая арендатором землевладельцу, совпадает с земельной рентой. Если же землевладелец сдает в  аренду землю, на которой имеются  сооружения, хозяйственные постройки и т.п., то в арендную плату входят: 1) рента, т.е. плата за пользование землей как таковой, и 2) ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование приложенным к этой земле капиталом.