Шпаргалка по "Земельному ресурсу"

2. Запрещение способов  использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв

3. Требования к плотности,  высоте и глубине застройки  в соответствии с градостроительной документацией и СНИПами

4. Запрет на размещение  соц-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка

5. Запрет на продажу,  сдачу в аренду или субаренду

6. Запрет на изменение  внешнего вида недвижимости

7. Условие начать и  завершить застройку в течение установленных сроков.

Разрешенное использование  зем участков определяется следующими документами:

1. Постановлением органов исполнительной власти или решением органов местного самоуправления о разрешении использ зем уч

2. Свидетельствах, договорах или иных документах, удостоверяющих права на землю

3. В документах государственного  земельного кадастра

4. Документах государственной  регистрации

 

Оценка  рыночной стоимости земельного участка

Рыночную стоимости  имеют те земельные участки, которые  способны удовлетворять потребностям пользователя в течении определенного периода времени. Рыночная стоимость земельного участка формируется в результате воздействия следующих факторов:

1. Отношение спроса  и предложения на рынке

2. Условия финансирования сделки(этот фактор зависит от доли заемного капитала в купле-продаже и условий предоставления займов)

3. Местоположение земельного  участка

4. Характеристика участка:  форма участка, площадь, рельеф, экологическое состояние

5. Инфраструктура (наличие  водных ресурсов, транспортная доступность)

Увеличение стоимости  земельного участка в зависимости  от степени развития инфраструктуры:

1.если есть транспортные пути (от 10до 15%)

2.наличие электроэнегии (от15 до 20%)

3.наличие водоснабжения (от 10 до 15)

4.газоснаб.е ,

5.канализация, теплоснабжение, каждый из этих эл-ов увеличивает от 10 - 15 процентов

6.коммуникационные связи

Возможные улучшения земельного участка.

7.ожидаемая величина дохода, срока и вероятности получения его за определенный период времени при наиболее эффективном использовании земельного участка

8. Целевое назначение

9. Имущественные права  иных лиц на участок

10. Разрешенный способ  использовани, который должен быть  наиболее эффективным и финансово  осуществимым

11. Влияние времени

Эксплуатация земельного участка предполагается наилучшим и наиболее эффективным способом использования земли, поэтому при оценке земельного участка следует определить наиболее рациональный вариант его использования. С этой целью и следует исследовать вышеперечисленные факторы для оценки земли.

Выделяют 3 подхода к оценке земельных участков:

1. Доходный подход

2. Сравнительный подход

3. Затратный подход

 

30.04.13

Доходный  подход.

Доходный  подход - метод оценки стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.

1. Метод  капитализации дохода основан на определнии дохода от владения земел ным участком и делением его на ставку капитализации.

Стоимость земли = доход / коэффициент капитализации

В зависимости от целевого назначения земельного участка в  качестве дохода могут выступать:

1) арендная плата для  оценки земли

2) доход от объекта  бизнеса

3) рента для оценки  земель

Сложилось несколько  подходов к расчету коэффициента капитализации:

1- расчет коэффициента  расчет коэффициента исходя из  величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки

2 - расчет коэффициента  методом кумулятивного построения: - безрисковая ставка(min %)

                                                                                                               - страновой коэффициент (в Москве-наиболее низкий, для дгугих городов-выше)

                                                                                                               - риск ликвидности - риск, связанный  с возможностью возникновения  по ерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или устойчивости рынка

3 - коэффициент капитализации  = доход / цена продажи по объектам-аналогам

Иногда может использоваться метод капитализации земельной  арендной платы.

Земельная арендная плата - денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком.

2. Метод  остатка - применяется в основном для застроенных участков или незастроенных, если имеется возможность застройки объектами, приносящими доход.

Для определения стоимости земельного участка еобходимо знать стоимость здания, а также длход от всей собственности.

Этапы метода:

1. Определяем доход  всей собственности

2. Определяются доходы  по строению

3. Определяем доход,  относимый к земельному участку(1.-2.)

3. Метод  предполагаемого использования.

Используется, как правило, для неиспользованного участка  земли.

Используется метод разбивки на участке.

Метод разбивки на участке состоит  из следующих этапов:

1) определение размеров и количество  индивидуальных участков

2) расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнен я сопоставимых продаж

3) расчет затрат и графика  освоения предполагаемого периода  продажи и предполагаемой прибыли

4) вычет всех затрат из предполагаемой  суммарной цены продажи

5) выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи

Затраты на освоение земельного массива  включают:

1. Расходы на разбивку, расчистку,  планировку участков

2. Расходы по устройству дорог,  тротуаров

3. Налоги

4. Расходы на маркетинговые исследования

5. Накладные расходы и норма  прибыли подрядчика

 

 

Сравнительный подход

1. Сравнительный анализ. Необходимо определить единицу измерения.

2. Определить по каждому из элементов характер и степень отличия каждого аналога от оцениваемого земельного участка

3. Внести поправки с учетом различия между оцениваемом и сопоставимыми участками.

4. Проверка аналогов на совместимость.

Расчет рыночной стоимости по слетобобщения скорректированных цен а на логов. Если отсутствует информация о ценах сделок с земельными участками, то допускается ис по льзование цен предложения.

Элементы сравнения для земельных участков.

1 право собственности на этот участок.

2 место расположения(расстояние от города.

3. Физические характеристики

4. Доступные коммунальные услуги.

5. Эффективность использования участка.

Этапы метода сравнения продаж.

1. Выявление недавних продаж сопоставления объектов. Сегментирование рынка- это процесс разбиения рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической терртории, имеющие аналогичные варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов

К характеристикам объекта отнасят:

Целевое назначение испоььзования земли

Плодородие

М4стоположения

Характеристики субъекта:

Инвестиционная мотивация

Платежеспособность

Источники финансирования.

Выделяют следующие сегменты земельного рынка:

1. участки, используемые для цели садоводства и огородничества
2. участки, испо до зуемые для индивидуального жил.  стр.ва
3. участки, исп.е для массового жил.го ст.ва
4. участки под использывание коммеррческой нед.ти
5. участки под промышленные объекты.

 

2. Проверка информации о сделках с земельными участками.

3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками аналогами и внесение поправок с учетом различий.

4. Анализ приведенных цен а на логов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельногь участка.

 

8.05.13

2-й метод: Распределения

Этот метод основан  на определении соотношения между  стоимостью земли и стоимостью возведенных  на них строений.

Цена продажи объекта  недвижимости разделяется на 2 части:

стоимость зданий и стоимость  земельного участка:

Доля земли в стоимости  объекта = стоимость земли / стоимость  замли + стоимость зданий

Два метода :

1.Затратный подход

14.05.13

Метод применяется, когда  известна цена по объектам-аналогам.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невилик (рекомендуется для оценки загородных участков).

Стоимость земельного участка  определяется по формуле:

Стоимость зу = стоимость  объекта - стоимость улучшений

Процедура оценки земельного участка включает в себя следующий этап:

 всего 3

1. Определение рыночной  стоимости единого объекта недвижимости

2. Расчет стоимости  воспроизводства или стоимости  замещения возведения заний и  сооружений, аналогичных тем, которые  расположены на земельном участке

Стоимость воспроизводства  - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с  использованием тех же строительных материалов по той же планировке, но в текущих рыночных ценах. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецеесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения - затраты  в текущих рыночных ценах на строительство  объекта той же полезности, но с  использованием современных материалов, оборудования и планировки.

3. Определение рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями стоимости воспроизводства или замещения здания.

Недостаток в том, что  иногда нельзя дать объективную стоимость  здания или сооружения(ему, например, много лет), будет большая погрешность

2. Нормативный метод оценки земли

Заключается в определении нормативной цены земли, которая используется при передаче или выкупе земли в собственность, передаче земли по наследству или дарению, получение кредита под залог, изъятии земли для государственных или общественных нужд, при ликвидации предприятий, при аресте их имущества.

Нормативная цена земли  фиксируется в земельном кодастре.

В соответствии с нормативными документами нормативная цена земли  не должна превышать 75% от рыночной цены на земельные участки-аналоги.

 

28.05.13

Кодастровая оценка земли

Земельный кодастр

Государственный земельный  кодастр - это систематизированный  свод документированных сведений в  результате проведения гос кодастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении, правовом положении земель и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

Кодастровая оценка выполняется  для установления объективной ценности земель и используется для определения налогооблагаемой базы. С ее помощью устанавливается базовая стоимость земельного участка, которая остается неизменной на некоторый период времени (от 5 до 7 лет в зависимости от инфляции) и корректируется 1 раз в год с использованием годовых поправочных коэффициентов.

Гос кодастровый учет - описание и индивидуализация в  единос гос реестре земельных  участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие  характеристики, которые позволяют  однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.

Гос кодастровый учет сопровождается присвоением каждому  земельному участку кодастрового номера, который включает в себя:

1) код субъекта РФ

2) код административно-территориального образования

3) номер зоны

4) номер земельного  участкаходится на этом участке

6) номер жилого или  нежилого помещения

5) номер здания или  сооружения, которое находится на  этом земельном участке

6) номер жилого и  нежилого помещения

Гос кодастр ведется в целях информационного обеспечения:

- Гос и муниципального  управления земельными ресурсами

- Гос контроля за  использованием и охраной земель

- мероприятий, направленных  на сохранение и повышение  плодородия земель

- гос регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ни

- землеустройство

- экон оценка земел 

- установления обоснованной  платы за землю

Земельный налог

Земельный налог является местным налогом, обязательным к  уплате на территории тех муниципальных  образований, в ведении которых  находится земельный участок.

Налогоплательщики:

1) организации

2) физ лица,

которые обладают зем  участками:

- на праве собственности, 

- праве постоянного  бессрочного пользования,

- праве пожизненного  наследуемого владения

Не платят зем налог  организации и физ лица, которые владеют зем участками по договору аренды.

Объект налогообложения : конкретные земельные участки, предоставленные  гражданам и юрид лицам в собственность  или в пользование.

Налоговая база - кодастровая стоимость  земельных участков.