Сделки купли-продажи земельного участка и оценка его стоимости

 

* Указано наличие коммуникаций  под следующими шифрами: 1-электричество, 2 - водопровод (холодная и горячая  вода), 3 - газ, 4 - канализация, 5 - телефон.

 

Обоснование вносимых корректировок

 

1. Дата продажи.

 

Сравниваемые сделки были совершены в течение последних  двух

 

месяцев от даты оценки. В  силу того, что в течение последних  двух месяцев рыночные цены на индивидуальные жилые дома в районе расположения объектов в среднем упали на 2%, вводим поправки за дату продажи (оценки) в рыночную цену объекта N 2 в размере 2% и объекта N 4 в размере 1% со знаком минус.

 

2. Местоположение.

 

Поправка на местоположение вносится в том случае, если местоположение сопоставимого объекта и оцениваемого существенно различаются. Существенными  различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселка, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты  недвижимости. Все объекты (оцениваемый  и сравниваемые) в поселении Красный  Яр находятся приблизительно в одних  и тех же условиях и существенных различий в местоположении не имеют. Объекты недвижимости, расположенные  в поселении Красный Яр, в связи  с престижностью данного местоположения, по оценкам, имеют рыночные цены на 5% выше, чем аналогичные объекты, расположенные в поселении Новосемейконо. В связи с этим в рыночные цены сопоставимых объектов, расположенных в поселении Новосемейкино, вводится поправка в размере 5% со знаком плюс.

 

3. Год постройки.

 

Поправка, учитывающая возраст строений, вводится в объекты N 3 и N 4 в размере 20% от стоимости жилого дома со знаком плюс.

 

Размер поправки установлен из принятого условия, что продолжительность  экономической жизни жилого кирпичного дома в среднем оценивается в 50 лет при среднем качестве строительства  и эксплуатации.

 

В связи с тем, что стоимость  земельного участка в общей стоимости  объекта недвижимости составляет в нашем случае около 20% поправка за год постройки к общей стоимости объекта исчисляется нами в размере 16%.

 

4. Площадь земельного участка.

 

В поселении Красный Яр земельные участки имеют рыночную стоимость в среднем около 150 тысяч  рублей за 100 кв.м. В поселении Новосемейкино рыночные цены несколько ниже и составляют около 100 тысяч рублей за 100 кв.м. Это обстоятельство дает основание введение поправки в рыночную цену объекта N 2 в размере 450 тысяч рублей со знаком плюс, в рыночную цену объекта N 3 в размере 1200 тысяч рублей со знаком плюс и в рыночную цену объекта N 4 в размере 1300 тысяч рублей со знаком плюс.

 

5. Общая площадь жилого  дома.

 

Поправки на общую площадь  жилого дома не вносятся, так как  рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу  общей площади жилого дома.

 

6. Инженерное обеспечение.

 

Поправка на инженерное оборудование вводится в рыночную стоимость

 

объектов N 1 и N 3 в размере 5 тысяч рублей со знаком минус. Размер поправки соответствует средней  рыночной цене подключения жилого дома к телефонной сети в поселениях данного  района.

 

7. Качество постройки.

 

По нашему мнению, качество постройки, оцененное как "ниже среднего" отразится на сокращении продолжительности  жизни жилого дома на 10-15 лет, что  равнозначно начислению физического  износа на момент оценки в размере 25% от стоимости жилого дома или 20% от общей  стоимости объекта недвижимости.

 

В связи с изложенным поправки за качество постройки вводятся в  рыночные цены объектов N 2, 3 и 4 в размере 20% со знаком минус.

 

Анализ результатов, полученных методом прямого сравнительного

 

анализа продаж.

 

После введения поправок разброс  приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6 тысяч  рублей в расчете на

 

1 кв. метр общей площади  жилого дома. Наибольшую достоверность имеет скорректированная рыночная цена объекта недвижимости в расчете на 1кв. метр общей площади жилого дома по сопоставимому объекту N 1, поскольку по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому и к его рыночной цене внесены минимальное количество поправок. Таким образом, принимаем, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 45,364 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей

 

площади жилого дома или 3688 тысяч  рублей как рыночная стоимость объекта  недвижимости в целом, определенная по методу сравнения продаж.

 

 

Заключение

 

Земле как фундаментальному объекту государственной и частной  собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику  экономических благ всегда уделялось  значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

 

Из первой главы можно  сделать следующие выводы:

 

- Земельный участок —  часть земной поверхности на  территории государства, границы  которой описаны и удостоверены  в установленном порядке. Иными  словами, он относится к объектам  недвижимости и может стать  предметом различных сделок.

 

- Правила совершения сделок  с землей неодинаковы для земельных  участков различных категорий  и целей использования. Существенное  отличие наблюдается в правовом  регулировании сделок с застроенными  земельными участками и незастроенными  участками.

 

- Возможность совершения  сделок с земельными участками  появилась в связи с разгосударствлением  собственности на землю, введением  аренды земли и признанием  права частной собственности  на землю.

 

- Нормативно-правовые акты, регулирующие сделки с земельными  участками: Конституция РФ, Гражданский  и земельный кодексы РФ, Федеральные  Законы «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», "О государственном  земельном кадастре», «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»  и другие.

 

Анализ предложения земельных  участков в Самарской области  дал следующие результаты:

 

- самый большой перепад  цен произошел в Красноармейском  районе, порядка 100 тысяч рублей  за сотку за месяц;

 

- значительный перепад  цен произошел в Безенчукском районе, там в декабре и январе произошел рост цен, почти на 50 тысяч рублей, затем произошел опять спад цен практически на уровень ноября;

 

- заметен рост цен в  апреле в Приволжском районе, практически на 35 тысяч рублей  за сотку;

 

- произошел рост цен  в Хворостянском районе в апреле порядка 30 тысяч рублей за сотку;

 

- в остальных районах  цены практически стабильны.

 

Из третьей главы можно  сделать вывод, что для совершения сделки купли-продажи земельного участка  необходимо наличие следующих документов:

 

- правоустанавливающий документ  на землю (например, свидетельство  о праве собственности на землю);

 

- кадастровый паспорт  земельного участка;

 

- кадастровый план земельного  участка;

 

- технический паспорт  БТИ, если на участке есть  зарегистрированное строение;

 

- справку из налоговой  инспекции об отсутствии задолженностей  по земельному налогу;

 

- выписку из Единого  государственного реестра прав  об отсутствии ограничений и  обременений (в случае нотариального  удостоверения сделки).

 

Сделка является действительной, только после государственной регистрации  договора о купле-продаже земельного участка.

 

Рассматривался земельный  участок прямоугольной формы, площадью 1200 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилым домом общей площадью 81,3 кв. метров и жилой площадью 50,8 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный  по адресу: Самарская область, Красноярский район, улица Зелёная, дом № 12 (двенадцать).

 

Оценка этого земельного участка проводилась методом  прямого сопоставления продаж, который  основывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных  сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что  благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую  можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

 

На основании этого  метода выяснилось, что после введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6 тысяч рублей в расчете  на 1 кв. метр общей площади жилого дома.

 

Таким образом, рыночная стоимость  оцениваемого объекта недвижимости составляет 45,364 тысяч рублей в расчете  на 1 кв. метр общей площади жилого дома или 3688 тысяч рублей как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом.

 

Подводя итоги рассмотрению данной темы связанной со сделками с землей, необходимо отметить, анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует  о необходимости установления общих  требований к сделкам с земельными участками.

 

 

Список литературы

 

 

1. Конституция Российской  Федерации от 12 декабря 1993г., с  изменениями от 30 декабря 2008 года 

 

2. Гражданский кодекс Российской  Федерации (части первая и вторая) (с последними изменениями от 24.07.2008)

3. Земельный кодекс Российской  Федерации от 25 октября 2001 г. №  136-ФЗ (ЗК РФ) (с последними изменениями  от 27 декабря 2009 года)

4. Кодекс Российской Федерации  об административных правонарушениях  от 30.12.2001 N 195-ФЗ

 

5. ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним»  от 21.7.97 г., с изменениями от от 11.04.2002 N 36-ФЗ

 

6. Федеральный закон "О  государственном земельном кадастре»  от 2.01.2000 № 28-ФЗ (редакция от 4.12.2006)

 

7. Федеральный закон от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»  // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

 

8. Указ Президента Российской  Федерации от 11 декабря 1993г. «О  государственном земельном кадастре  и регистрации документов о  правах на недвижимость". - САПП  РФ. 1993. N 50. Ст.4868.

 

9. Указ Президента РФ  от 27 ноября 1993. № 1767 «О регулировании  земельных отношений и развитии  аграрной реформы в России»  // Российские вести. № 210. 1993.

 

10. Правила ведения Единого  государственного реестра прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним (утв. Постановлением  Правительства РФ от 18 февраля  1998 г. N 219)

 

11. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости»: учебник для вузов, 2-е изд, испр.- СПб: Питер, 2007

 

12. Васильева Л. С. «Экономика  недвижимости»: учебник - М.: Эксмо, 2008г

 

13. Горемыкин В.А. «Экономика  недвижимости»: учебник для вузов  - М.: «Высшее образование», 2007

 

14. Земельное право современной  России: Учебное пособие. Крассов  О.И. М.; Дело, 2005.

 

15. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. – М., 2006. С. 133.

 

16. Гражданское право / Под редакцией Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. С.-П.: Слово, 2006.

 

17. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М., 2007. С. 7

 

18. Козырь О.М. Недвижимость  в новом Гражданском кодексе  России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика./ О.М. Козырь М., -2006. – 340с.

 

19. Козырь О.М., Маковская  А.А. «Единая судьба» земельного  участка и расположенных на  нем иных объектов недвижимого  имущества: Реальность и перспективы  // Вестник Высшего Арбитражного  Суда РФ. 2006. № 2.

 

20. Комментарий к Земельному  кодексу РФ под ред.Боголюбова С.А., Мининой Е.А., М. 2005.

 

21. Кирсанов А.Р. Система  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним в Российской  Федерации: Учебное пособие. М., 2007. С. 17

 

22. Лихолетова С.В. Отдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними // Нотариус. 2008. № 6.

 

23. Медведев С. Новое  в земельном законодательстве // Хозяйство и право. - 2009. - № 7.

 

24. Нагаев Р.Т. «Недвижимость:  энциклопедический словарь» - 5-е  изд., доп. и перераб. - М.: ЗАО «Издательство `Экономика'», 2008г.

 

25. Павлов П.Н. Комментарий  к земельному законодательству  Российской Федерации. М., 2005.

 

26. Соловьев М.М. «Оценочная  деятельность: Оценка недвижимости»:  Учебное пособие для вузов Изд. 2-е - 224 с.  М.: Эксмо, 2008г

 

27. Смагин В. Н., Киселева  В. А. «Экономика недвижимости»:  учебное пособие - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Эксмо, 2008г.

 

28. Тарасевич Е.И. «Экономика  недвижимости. Учебник»: учебник –  СПб: «МСК», 2007

 

29. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости»: Учебное пособие для вузов - 303 с.  М.: Эксмо, 2007г

 

30. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907г.) М., 2002

 

31. Зеленая площадь от 30 ноября 2009 года №45(319), стр. 183-188.

 

32. Зеленая площадь от 21 декабря 2009 года №48(322), стр. 178-182.

 

33. Зеленая площадь от 25 января 2010 года №2(324), стр. 176-180.

 

34. Зеленая площадь от 22 февраля 2010 года №6(328), стр. 176-180.

 

35. Зеленая площадь от 1 марта 2010 года №7(329), стр.183-188.

 

36. Зеленая площадь от 5 апреля 2010 года, №12(334), стр. 196-202.

 

37. http://www.cuz.ru/

 

38. http://www.femidacenter.ru/articles/art8/

 

39. http://www.prime-realty.ru/cmi/c3/3.203..htm

 

40. http://reselling.msk.ru/prodaga-uchastkov/

 

41. http://www.roscomland.ru/