Введение
Недвижимость является необходимым
условием нормальной жизни и деятельности
каждого человека и в силу этого
выступает как особый объект гражданско-правовых
отношений. Актуальность исследуемой
темы определяется:
- повсеместно возникающими сложностями
при заключении и оформлении гражданско-правовых
сделок с недвижимостью;
- постоянными изменениями и дополнениями
нормативно-правовой базы в области жилищных
правоотношений.
Одним из главнейших источников процветания
любого государства является принадлежащие
ему земельные ресурсы. От того, в чьих
руках находится земля, для чего и как
она используется, в конечном счете зависят
благополучие каждого члена общества,
социальный прогресс, развитие экономики
и экологическое равновесие. Это предопределяет
необходимость совмещать два понятия:
с одной стороны, принадлежность земельных
ресурсов всему обществу, с другой стороны,
частная собственность на землю, закрепленную
за конкретным хозяином.
Земельные правоотношения являются сложными
и многогранными по своей правовой природе,
каждая отдельная грань регулируется
различными правовыми нормами, а именно:
конституционно-правовыми, гражданско-правовыми,
семейно-правовыми, земельно-правовыми,
эколого-правовыми и другими нормами права.
Гражданско-правовые нормы устанавливают,
что земельный участок – это объект гражданских
прав и объект недвижимости, закрепляют
условия и порядок заключения сделок с
земельными участками.
Целью курсового проекта является изучение
сделки купли-продажи земельного участка
и оценка его стоимости.
Исходя из этой цели вытекают следующие
задачи:
- рассмотреть категории земель РФ;
- изучить виды сделок с земельными участками;
- рассмотреть правовое регулирование
сделок с землей;
- рассмотреть процедуру приобретения
земельного участка;
- изучить документы, необходимые для оформления
купли-продажи земельного участка.
В первой главе были рассмотрены понятия
«недвижимое имущество», «земельный участок»,
категории земель РФ по целевому назначению,
классификация различных сделок с земельными
участками. А также была изучена нормативно-правовая
база, регулирующая сделки с земельными
участками.
В второй главе были рассмотрены процедура
приобретения земельного участка; документы,
необходимые для заключения договора
купли-продажи и для дальнейшей регистрации
этого договора в ЕГРП. Приведено описание
земельного участка с улучшениями, а также
проведена оценка этого земельного участка
методом прямого сравнительного анализа
продаж.
Глава 1. Теоретические аспекты
сделок с недвижимостью
1.1 Понятие земельного
участка. Категории земель РФПод
понятием “недвижимость” традиционно
понимают землю и все улучшения, постоянно
закрепленные на ней (здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства).
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской
Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные
участки, участки недр, обособленные водные
объекты и все, что прочно связано с землей,
т. е. объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения». К недвижимости
относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания, космические
объекты[2].
Земельный участок — часть земной поверхности
на территории государства, границы которой
описаны и удостоверены в установленном
порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он
относится к объектам недвижимости и может
стать предметом различных сделок.
Согласно Земельному кодексу РФ (далее
— ЗК РФ) все земли подразделяют на категории.
Для каждой из них предусмотрен свой правовой
режим и разрешенное использование. [3]
В зависимости от целевого назначения
выделяют следующие категории:
· сельскохозяйственного
назначения;
· поселений;
· промышленного
и иного специального назначения;
· особо
охраняемых территорий и объектов;
· лесного
фонда;
· водного
фонда;
· запаса.
Согласно ч.2 ст.8, категория земель обязательно
должна быть указана в актах органов исполнительной
власти о предоставлении земельных участков,
а также в договорах, сделках и других
документах, подтверждающих переход права
на земельные участки.
Кроме того, каждая из категорий земли
имеет свой вид разрешенного использования.
К примеру, земли населенных пунктов могут
иметь такие виды разрешенного использования
как:
* Индивидуальное жилищное строительство
(ИЖС).
* Ведение личного подсобного хозяйства
(ЛПХ).
А земли сельскохозяйственного назначения
могут иметь такой вид разрешенного использования
как:
* Ведение крестьянско–фермерского хозяйства
(КФХ).
* Ведение личного подсобного хозяйства
(ЛПХ).
* Дачное строительство
* Садоводство.
На практике чаще всего приходится сталкиваться
с такими видами использования, как садоводство
и индивидуальное жилищное строительство
(ИЖС).
Связано это с тем, что на земельных участках,
предоставленных под садоводство, разрешено
возведение строения с правом регистрации,
но без права регистрации проживания в
них. На дачных участках разрешено возведение
строения с правом регистрации проживания
в них. Сегодня на территории садовых товариществ
можно видеть большое количество возведенных
коттеджей и особняков, владельцы которых
хотят получить в них прописку.
В связи с растущим дефицитом земли под
жилищное строительство, в том числе под
индивидуальное жилищное строительство
(ИЖС), особую актуальность приобрел вопрос
перевода сельскохозяйственных земель
в земли поселений, так как именно на землях
поселений разрешено использование земли
под ИЖС. Стоимость земли данной категории
в два–три раза превышает стоимость сельскохозяйственных
земель. Поэтому понятно стремление собственников
осуществить такой перевод земель.
Перевод из одной категории в другую осуществляется:
· Правительством
РФ — в отношении земель, находящихся
в федеральной собственности;
· органами
исполнительной власти субъектов РФ —
в отношении земель, находящихся в собственности
субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного
назначения, находящихся в муниципальной
и частной собственности;
· органами
местного самоуправления — в отношении
земель, находящихся в муниципальной и
частной собственности, за исключением
земель сельскохозяйственного назначения.
Использование земель поселений определяется
в соответствии с зонированием их территорий,
то есть делением на зоны при градостроительном
планировании развития территорий и поселений
с определением видов градостроительного
использования установленных зон и ограничений
на их использование. В соответствии с
ЗК РФ выделяют следующие территориальные
зоны: жилые; общественно-деловые; производственные;
инженерных и транспортных инфраструктур;
рекреационные; сельскохозяйственного
использования; специального назначения;
военных объектов; иные.
Для каждой зоны устанавливают градостроительные
регламенты, определяющие содержание
правового режима отдельных земельных
участков. Для земельных участков, расположенных
в границах одной территориальной зоны,
устанавливают единый градостроительный
регламент. Он обязателен для исполнения
всеми собственниками, пользователями,
владельцами-арендаторами независимо
от форм собственности и иных прав на участки.
В ЗК РФ предусмотрены случаи, когда участки
и расположенные на них объекты недвижимости
признают не соответствующими градостроительному
регламенту. Данная ситуация возникает,
если виды использования не входят в перечень
разрешенных или размеры не соответствуют
предельным значениям, установленным
градостроительным регламентом. В результате
использование земельных участков и объектов
недвижимости может быть запрещено органами
местного самоуправления.
К городам и поселениям всегда примыкают
земли иных категорий. Зоны, находящиеся
за пределами города, но составляющие
с ним единую социальную, природную и хозяйственную
территорию и не входящие в состав земель
иных поселений, ЗК РФ именует пригородными.
В их составе выделяют территории сельскохозяйственного
производства, зоны отдыха населения,
резервные земли для развития города.
Земли промышленного и иного специального
назначения .Данная категория земель является
самостоятельной. В ее составе в зависимости
от характера задач выделяют следующие
земли: промышленности; энергетики; транспорта;
связи, радиовещания, телевидения и информатики;
для обеспечения космической деятельности;
земли обороны и безопасности; иного специального
назначения. Характерная особенность
многих из них — наличие охранных, санитарно-защитных
и иных зон с особыми условиями использования.
Это ограничивает права собственников,
землепользователей и арендаторов земельных
участков.
2.2 Основные виды сделок
с земельными участками
Анализ норм Гражданского и Земельного
кодексов Российской Федерации позволяет
выявить следующие виды сделок с землей:
а) купля-продажа земельных участков и
земельных долей (паев);
б) передача органами местного самоуправления
за плату земельных участков приватизированным
государственным и муниципальным предприятиям,
в том числе при расширении и дополнительном
строительстве, гражданам и их объединениям
для предпринимательской деятельности;
иным собственникам недвижимости, иных
объектов и прав производится в соответствии
с порядком, установленным законодательством
Российской Федерации и законодательством
области.
в) продажа земельных участков, права аренды
земельных участков, права застройки земельных
участков с аукциона или конкурса;
г) продажа с аукциона земельных
участков и прав на земельные доли
(паи) органами местного самоуправления;
д) залог земельных участков
и земельных долей;
е) наследование земельных
участков и земельных долей;
ж) мена земельных участков
и земельных долей;
з) дарение (безвозмездная
передача) земельных участков, земельных
долей;
и) передача земельных участков
и земельных долей (паев) или прав
на них в качестве вклада в уставный
капитал коммерческих и некоммерческих
организаций;
к) передача земельных участков,
земельных долей (паев) по договору
ренты или пожизненного содержания;
л) иные сделки, не противоречащие
законодательству Российской Федерации
и законодательству области.
Итак, собственники земельных
участков вправе их продать, подарить,
передать в залог, в уставные фонды
(капиталы), в аренду и срочное
пользование, обменять на любое недвижимое
имущество, заключить договор ренты
или договор пожизненного содержания
с иждивением, добровольно отказаться
от земли. Такие участки наследуются
по закону или в соответствии с
завещанием.
Землевладельцы и землепользователи
вправе с согласия органа местного
самоуправления, так как земля
в этих случаях остается в государственной
или муниципальной собственности,
обменять свои участки на другие участки,
сдать их в аренду или срочное
пользование, приватизировать, добровольно
отказаться. Земельные участки, переданные
гражданам в пожизненное наследуемое
владение, наследуются по закону; земли,
переданные в бессрочное (постоянное)
пользование, наследуются или переходят
к правопреемнику только вслед за
строениями, зданиями и сооружениями.
Арендаторы и срочные
пользователи земли вправе (если это
разрешено в договоре аренды или
договоре срочного пользования) обменять
свои земельные участки, приватизировать
их, добровольно отказаться от земли.
Совершение указанных
сделок с землей допускается при
условии соблюдения ограничений, установленных
земельным и гражданским законодательством.
Заключение договора ренты
регулируется ст. 583—600 ГК РФ. Суть этой
сделки заключается в том, что
одна сторона передает земельный
участок (долю) в собственность другой
стороне, которая будет выплачивать
за это бессрочно или на срок жизни
ренту в виде денежной суммы либо
средства на содержание получателя ренты.
Договор пожизненного содержания
с иждивением оформляется в соответствии
со ст. 601—605 ГК РФ и заключается в
том, что гражданин передает участок
в собственность плательщика
ренты, который обязуется осуществлять
пожизненное содержание с иждивением
этого гражданина или указанного
им третьего лица.
Собственник земли вправе
добровольно от нее отказаться. В
соответствии со ст. 225 ГК РФ в этом случае
по поручению органа местного самоуправления
районный комитет по земельным ресурсам
и землеустройству принимает
этот бесхозяйный участок на учет.
Только по истечении одного года орган
местного самоуправления вправе обратиться
в суд с требованием о признании
права муниципальной собственности
на указанный участок.
Если от земельного участка
отказывается землевладелец или
землепользователь, то на основании
поданного заявления орган местного
самоуправления вправе сразу принять
решение об изъятии такого земельного
участка у отказавшегося лица
и передать участок иным лицам.
Воля участников сделки, отражающая
их намерение совершить сделку, должна
получить определенное внешнее выражение
и закрепление. Это необходимо, чтобы
содержание сделки было ясно ее участникам,
условия сделки были зафиксированы,
и можно было без затруднений
разрешать споры между сторонами
сделки, если они возникнут.
Способ, посредством которого
выражается воля сторон при совершении
сделки, называется формой сделки. Существует
несколько таких способов.
Сделка может быть совершена
устно, путем словесного выражения
воли. При таком выражении воли
участник сделки на словах формулирует
свою готовность совершить сделку и
условия ее совершения.
Сделка, которая может
быть совершена устно, считается
совершенной, и при отсутствии словесного
выражения воли, если она совершается
путем конклюдентных действий, т.е.
когда из поведения лица (или лиц)
явствует его воля совершить сделку.
Сделка может быть совершена
и путем молчания, только если это
предусмотрено в законе или в
соглашении сторон. Так, арендодатель
после истечения срока действия
договора аренды земельного участка может
не возражать против дальнейшего пользования
арендатором имущества. В этом случае
договор считается возобновленным на
неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Молчание
арендодателя рассматривается в законе
как форма его согласия совершить сделку.
Единственной сделкой
с земельными участками, заключение
которой Гражданский Кодекс РФ допускает
в устной форме, является аренда на
срок до одного года.
Все остальные сделки с
землей совершаются в письменной
форме. Письменной следует признать
сделку, совершенную путем составления
документа, в котором письменно
изложено содержание сделки, указано
наименование, есть подпись сторон
(личная, должностного лица, доверенного
лица, рукоприкладчика). В Гражданском
кодексе дан исчерпывающий перечень
случаев, когда разрешается подписание
сделки не самим гражданином, являющимся
стороной сделки, а по его просьбе
другим лицом. Такое лицо именуется
рукоприкладчиком. Подпись рукоприкладчика
должна быть засвидетельствована нотариусом,
либо другим должностным лицом, имеющим
право совершать нотариальное действие,
с указанием причин, в силу которых совершающий
сделку гражданин не мог подписать ее
собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ).
Несоблюдение простой
письменной формы сделки лишает стороны
права в случае спора ссылаться
в подтверждение сделки и ее условий
на свидетельские показания, но не лишает
их права приводить письменные и
другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).
В письменной форме сделки
(договоре), предусматриваются следующее
условия:
1.
стороны сделки;
2.
вид сделки;
3.
предмет сделки (план, описание земельного
участка, его правовой режим,
в том числе обременения, регистрационный
номер, сведения о недвижимом
имуществе, расположенном на земельном
участке);
4.
указание на отсутствие запрета
на совершение сделок в отношении
данного земельного участка и
прочно связанного с ним недвижимого
имущества:
5.
указание на отсутствие или
наличие обременений земельного
участка правам третьих лиц
(залог, аренда, сервитуты др.);
6.
дата передачи прав на земельный
участок;
7.
цена сделки;
8.
обязательства сторон.
К договору в обязательном
порядке прилагается план участка
с указанием границ обременений
(ограничений). Отсутствие плана влечет
признание сделки недействительной.