Сделки купли-продажи земельного участка и оценка его стоимости

 

Начиная процесс по отчуждению права на земельный участок, необходимо удостовериться, какие документы  на объект планируемой сделки есть в наличии. Прежде всего должно быть свидетельство о праве собственности на землю (о государственной регистрации права).

 

Свидетельство всегда ссылается  на документ, на основании которого было получено право на объект недвижимого  имущества. Это могут быть договоры купли-продажи или дарения, права  на наследование, постановление главы  района.

 

Если право собственности  на земельный участок приобретено  в период после 31.01.98 года — момент введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 года «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» (далее Закон  о регистрации прав), то вся информация должна храниться в Управлении Федеральной  регистрационной службы (УФРС). [5] Таким  образом, если по каким-либо причинам правоустанавливающие документы на земельный участок утрачены, то нужно обратиться в УФРС за выпиской о содержании названных бумаг. Полученная выписка подтверждает ваше право на недвижимое имущество и является достаточной для совершения сделки по отчуждению участка. Если же свидетельство было выдано регистрационной палатой (в разные годы она называлась Московская областная регистрационная палата, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области) и есть ссылка на постановление главы района, то этот документ надо заказать в районном архиве.

 

Нужно подчеркнуть, что государственные  акты, свидетельства и другие документы, выданные гражданам или юридическим  лицам до введения в действие Закона о регистрации прав (до 31.01.98 года), действительны.

 

Право на участок, приобретенный  до 31.01.98 года, могут подтверждать следующие  документы.

 

- Свидетельство о праве  на земельные доли, а при отсутствии  документов — выписка из решений  органов местного самоуправления  о приватизации сельскохозяйственных  угодий.

 

- Свидетельство о праве  собственности на землю, выданное  до 31.01.98 года, голубого или розового  цвета. Если решение о предоставлении  участка принято после 29.10.93 года, оно должно быть зарегистрировано  в районном (городском) комитете  по земельным ресурсам и землеустройству. 

 

- Договоры об отчуждении  участков, решения судов, свидетельства  о праве на наследство, решения  (постановления, распоряжения) о  предоставлении земельных участков.

 

После того как на руках  оказались все подлинники правоустанавливающих документов, надо обратиться в землеустроительную (геодезическую) организацию для  осуществления межевания. Плату  за эту услугу определяют согласно договору с землеустроительной организацией, сумма может меняться в зависимости  от срочности проведения работ.

 

Список документов, которые  нужно предоставить геодезистам:

 

- нотариально заверенную  копию свидетельства на землю,  два экземпляра (при наличии);

 

- нотариально заверенную  копию постановления, договора  купли-продажи или дарения;

 

- выкопировку из генерального плана, заверенную печатью и подписью председателя садового товарищества (он же и выдает документ);

 

- технический паспорт  БТИ, если на участке есть  зарегистрированное строение;

 

- акт согласования границ  со смежными землепользователями,  заверенный печатью и подписью  председателя садового товарищества  либо администрацией сельского  округа. [40]

 

Бланк акта согласования границ можно взять в любой фирме, оказывающей услуги по проведению землеустроительных работ. Этот документ необходимо подписать  с соседями по земельному участку.

 

Геодезисты выезжают на объект, определяют границы участка, готовят  план, формируют межевое дело. Далее  межевое дело надо передать в земельный  комитет по вашему району, где документы  сначала пройдут юридическую  экспертизу (на подлинность, отсутствие ошибок и неточностей). Затем их следует  передать в Кадастровую палату (Федеральное  агентство кадастра объектов недвижимости) с целью занесения в Единый государственный земельный кадастр  сведений об объекте недвижимости и  присвоения ему кадастрового номера. После этой процедуры выдается кадастровый  план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) в трех экземплярах.

 

Стоит отметить, что сделки с земельными участками можно  совершать в простой письменной форме (купля-продажа, дарение) или заверять у нотариуса. Для проведения и  тех и других сделок участок обязательно  должен быть поставлен на кадастровый  учет. Необходимо подчеркнуть, что при  совершении сделок в простой письменной форме не нужно регистрировать в  УФРС ранее возникшее право собственности. Если же вы решили заверить сделку у  нотариуса, то прежде, при отсутствии свидетельства о государственной  регистрации права, вам надо зарегистрировать свое право на земельный участок  в УФРС.

 

После того как у вас  на руках оказались кадастровый  план участка, правоустанавливающие документы  и свидетельство о государственной  регистрации права собственности, для проведения сделки по отчуждению прав на земельный участок необходимо собрать следующие бумаги:

 

- справку из налоговой  инспекции об отсутствии задолженностей  по земельному налогу;

 

- выписку из Единого  государственного реестра прав  об отсутствии ограничений и  обременений (в случае нотариального  удостоверения сделки). Ее надо  заказать в УФРС по тому  району, где находится участок.  Выписку предоставляют только  собственнику или доверенному  лицу.

 

Наконец, после подписания договора пакет документов сдают  на регистрацию в УФРС.

 

Согласно Федеральному закону № 28-ФЗ от 02.01.2000 года «О государственном  земельном кадастре», все земельные  участки на территории РФ должны быть поставлены на государственный кадастровый  учет, в результате чего каждому  наделу присваивают номера в соответствии с принятой классификацией. Только после этого можно провести сделку с земельным участком. Сама постановка на учет бесплатная, однако бремя всей предшествующей подготовки перекладывается на плечи собственника (межевание, подготовка документов). [6]

 

Для регистрации сделки купли-продажи  земельного участка в орган государственной  регистрации прав должны быть предоставлены  следующие документы:

 

- Должным образом оформленное  заявление о государственной  регистрации;

 

- Паспорт или иной документ (удостоверяющий личность заявителя);

 

- Нотариально удостоверенная  доверенность (в случае, если заявитель  является доверенным лицом);

 

- Документ, подтверждающий  уплату государственной пошлины  за государственную регистрацию;

 

- Кадастровый паспорт  земельного участка;

 

- Документы, представляемые  продавцом и покупателем:

 

- договор (совершенный  в простой письменной форме  или нотариально удостоверенный);

 

- согласие супруга (супруги)  на совершение сделки (нотариально  удостоверенное);

 

- Документы, представляемые  только продавцом:

 

- документ, подтверждающий  права на земельный участок,  являющийся предметом договора (в  случае если право собственности  зарегистрировано в Едином гос.  реестре прав на недвижимое  имущество представление указанного  документа не требуется);

 

- согласие залогодержателя  на сделку, если отчуждаемый земельный  участок обременен залогом.

 

Сделка с земельным  участком, зарегистрированная должным  образом - это акт государства  подтверждения и признания права  на земельный участок тем или  иным лицом (юридическим, физическим). Согласно №122-ФЗ, Регистратор проверяет  поданные для регистрации сделки с земельным участком все необходимые  документы на предмет юридической  чистоты и значимости. Результатом  сделки с земельным участком является факт регистрации и выдача органом  государственной регистрации свидетельства  о регистрации права на земельный  участок, иной объект недвижимости.

 

Таким образом, сделки с земельными участками проводятся на основании  зарегистрированного должным образом  договора купли-продажи, купчей, земельного участка или иного объекта  недвижимости.

 

3.2 Описание земельного  участка и определение его  стоимости методом прямого сравнительного  анализа продаж

 

Земельный участок прямоугольной  формы, площадью 1200 кв. метров с одноэтажным  индивидуальным жилым домом общей  площадью 81,3 кв. метров и жилой площадью 50,8 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный по адресу: Самарская  область, Красноярский район, улица  Зелёная, дом № 12 (двенадцать).

 

Кадастровый номер земельного участка 63:07:02-02-008:0007.

 

Фронтальная граница земельного участка расположена на расстоянии

 

примерно 30 м от обочины  шоссе. На противоположной стороне  шоссе

 

расположен лесной массив и, примерно, в 1 км река Сок.

 

Ближайшая остановка общественного  автотранспорта находится в 0,5 км.

 

Участок расположен на землях населенного пункта Красный Яр. Согласно договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 15 декабря 1999 года, удостоверенного нотариусом Красноярского нотариального округа Самарской области Фирсовой Е.К., по реестру № 1780

 

земельный участок предоставлен в собственность Смирнову В.С. для  индивидуального жилищного строительства. Арендой и ипотекой не обременен.

 

Участок обременен сервитутом по трассе газопровода в пользу соседнего  земельного участка с кадастровым  номером 63:07:02-02-008:0008. Субъект прав собственности  на оцениваемый земельный участок  имеет право ограниченного пользования (сервитут) по трассе водопровода на соседнем земельном участке с  кадастровым номером 63:07:02-02-008:0008.

 

Использование земельного участка  не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и иными зонами.

 

На участке расположены  одноэтажный жилой дом, многолетние  насаждения (плодовые деревья и кустарники). Участок имеет ограждения по периметру.

 

Описание жилого дома

 

Оцениваемый жилой дом  представляет собой одноэтажное  крпичное строение с мансардным этажом и подвалом, постройки 1994 года.

 

В строительном отношении  здание характеризуется следующими показателями: Этажность - 1 этаж, мансарда, подвал, веранда. Общая площадь – 81,3 кв.м Жилая площадь – 50,8 кв.м. Площадь с учетом веранды 112,5

 

Определение стоимости земельного участка методом прямого сравнительного анализа продаж.

 

Данный метод основывается на посылке, что субъекты на рынке  недвижимости осуществляют сделки купли-продажи  по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

 

Основные этапы процедуры  оценки по данному методу включают:

 

1. Исследование рынка недвижимости  с целью сбора информации о  совершенных сделках и предложениях  о продаже объектов, аналогичных  объекту оценки.

 

2. Отбор сопоставимых объектов, по которым заключены договоры  купли-продажи.

 

3. Сравнение оцениваемого  объекта с отобранными сопоставимыми  объектами и внесение поправок  в цены сопоставимых объектов.

 

4. Установление стоимости  оцениваемого объекта путем анализа  сравнительных характеристик и  откорректированных цен сопоставимых  объектов. [26]

 

В процессе оценки был осуществлен  сбор информации о последних совершенных  сделках купли-продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками. При подборе сопоставимых объектов основное значение придавали размерам земельных участков, жилых домов, их местоположению и уровню благоустройства.

 

Всего было отобрано 4 совершенных  сделки, которые позволяют достаточно адекватно определить рыночную стоимость  объекта оценки посредством метода прямого сравнительного анализа  продаж.

 

Корректировка рыночных цен, проданных сопоставимых объектов недвижимости№  п/п Характеристики объектов Объекты недвижимости

Оцениваемый объект № 1 № 2 № 3 № 4

1 Дата сделки* - 2 7 3 4

2 Местоположение Красный Яр Красный Яр Красный Яр Ново-семейкино Ново-семейкино

3 Год постройки жилого дома 1994 1995 1995 1986 1987

4 Площадь земельного участка, 100 кв.м. 12 12 9 6 5

5 Общая площадь жилого дома, кв.м. 81,3 55 63 100 81,3

6 Материал стен кирпич кирпич кирпич кирпич кирпич

7 Инженерное обеспечение** 1-4 1-5 1-4 1-5 1-4

8 Качество постройки Ниже среднего Ниже среднего Среднее Среднее Среднее

9 Рыночная цена продажи объекта, тыс.р - 2500 3000 2890 2750

10 Рыночная цена продажи объекта в расчете на 1 кв.м. общей площади жилого дома, тыс.р - 45,45 47,62 28,9 33,83

Корректировки к рыночной цене объекта недвижимости в тысячах  рублей

1 Дата продажи - 0 

- 0,952

 

(2%) 0 - 0,338 (1%)

2 Местоположение - 0 0 + 1,445 (5%) 

+ 1,692

 

(5%)

3 Год постройки - 0 0 

+ 4,624

 

(16%) 

+ 5, 413

 

(16%)

4 Площадь земельного участка - 0 + 450 + 1200 + 1300

5 Инженерное оборудование - -5 0 -5 0

6 Качество постройки - 0 

-9,524

 

(20%) 

-5,78

 

(20%) 

-6,766

 

(20%)

Скорректированная цена в  тысячах рублей

1 Объекта в целом - 2495 3440 4085 4050

2 В расчете на 1 кв.м. общей площади жилого дома - 45,364 54,6 40,85 49,82

 

 

* Указано количество полных  календарных недель между датой  оценки и датой совершенной  сделки купли-продажи сопоставимых  объектов.