Рынок земли, его специфика и факторы, определяющие цены на землю

Глава 3. Необходимость государственного регулирования земельного рынка в Кыргызской Республике

3.1. Государственное регулирование рынка земли и аграрные реформы

В процессе реализации земельной и аграрной реформ их целевые ориентиры, методы решения имеющихся проблем, структура управления время от времени корректировались. Это было обусловлено тем, что зачастую работа по разгосударствлению колхозов и совхозов велась в спешном порядке, порой без соответствующих экономических проработок.

В процессе разделения сельскохозяйственного и другого имущества, предоставления земельных участков недостаточно анализировались экономические возможности будущих крестьянских хозяйств, способность их выживания.

Реформа проводилась, главным образом, путем дробления крупных хозяйств в границах ранее существовавших бригад, отделений, а также в условиях бесконтрольной приватизации коллективной государственной собственности. К 1994 году для всех стало очевидно, что беспорядочное формирование фермерских хозяйств привело к созданию в республике мелких натуральных хозяйств, которые в определенной мере дискредитировали идею развития фермерского уклада хозяйствования.

Сложившаяся ситуация требовала изменения существующей законодательной базы. Ее оперативное регулирование осуществлялось с помощью соответствующих указов Президента, постановлений Правительства. Их принятие происходило в обстановке борьбы мнений, столкновений групповых интересов. Это, в первую очередь, было обусловлено обострением экономической ситуации в стране, непропорциональным ростом цен на товары первой необходимости, галопирующим уровнем инфляции.

Принципы купли-продажи, обмена, залога земель сельскохозяйственного назначения обозначены в Законе КР "Об управлении землями сельскохозяйственного назначения" принятого Жогорку Кенешом КР в конце 2000 года. Принятый Закон регулирует отношения в области управления землями сельскохозяйственного назначения и наряду с отменой моратория на продажу земельных участков направлен на эффективное использование земель. По существу он становится одной из краеугольных основ правовой базы, обеспечивающей крестьянину и фермеру - всем гражданам право владения и распоряжения полученными земельными участками сельскохозяйственного назначения. Раньше крестьянин, получив землю в частную собственность, приобретал лишь право владения (т.е. получал государственный акт) и пользования. Но у него не было основного права - права им распоряжаться - продать, обменять, сдавать в залог и т.д., то есть у него отсутствовал стимул для инвестиций в земельный участок и повышения эффективности производства. Это обстоятельство и определяет низкую эффективность сельского хозяйства, особенно, вновь возникающих хозяйств рыночного типа - крестьянских (фермерских) хозяйств. Данный закон полностью с определенными, необходимыми на данном этапе оговорками, снимает эти ограничения. Собственнику земли предоставлено законное право ее реализации при купле-продаже, обмене, залоге и наследовании. Установленные в законе ограничения, в частности, о статусе собственника земли, максимального размера земельного участка, находящегося в собственности и условиях перепродажи ставит преграды возможным случаям спекуляции землей, образования монопольных собственников земли, дроблению земельных участков. Этот закон будет максимально способствовать формированию жизнеспособных и эффективно действующих сельских товаропроизводителей. Данный Закон не абсолютизирует частную собственность на землю и не приведет к разбазариванию земли против чего и выступали его оппоненты. Содержащиеся в данном Законе ограничения, связанное с запретом передачи земель в собственность иностранным гражданам, строго целевым использованием земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, установлением продажи земель. единым контуром без дробления, определением максимального размера земель в собственности одного гражданина создают основу для формирования и развития в стране регулируемого, цивилизованного земельного рынка.

На сегодняшний момент вышеуказанные принципы недостаточны для последовательного внедрения элементов купли-продажи земли и формирования действительно эффективного земельного собственника. Правовое признание частной собственности на землю само по себе не решает всех проблем ее успешной реализации в дальнейшем. Это, на наш взгляд, лишь первый и самый легко преодолимый этап. Далее возникают гораздо более сложные проблемы, решение которых должно подготовить условия, создать благоприятную среду для реализации частной собственности на землю. К числу важнейших из них можно отнести: определение границ частной собственности; создание общих экономических условий для реализации частной собственности на землю и другие ресурсы; выработка механизма государственного регулирования землями, находящимися в частной собственности.

В настоящее время в стране имеются ограничения для широкого применения принципов частной собственности на землю, причем, как субъективные, так и объективные. В числе объективных ограничений можно назвать, например, возникающие сложности с пересмотром сложившейся системы землеустройства (необходимость пересмотра границ севооборотов, возникновения чересполосицы, потребность в денежных средствах на проведение этих работ и др.), усложнение условий контроля за использованием земель и взимания платы за пользование землей и др.

Необходимо отметить, что в отличие от стран Восточной Европы и ряда государств СНГ сельское хозяйство в Кыргызстане являлось приоритетным, сектором экономики, в котором за годы советской власти были достигнуты определенные успехи. В настоящее время в структуре ВВП доля этой отрасли доходит до 37 %. Для сравнения скажем, что в Республике Казахстан сельское хозяйство занимает скромное положение - до 10 %. Поэтому основной проблемой в совершенствовании развития аграрных преобразований на современном этапе в Кыргызстане, по нашему мнению будет создание эффективного механизма оборота сельскохозяйственных угодий и сельскохозяйственной продукции. Эта проблема сформировалась в ходе проведения земельно-аграрной реформы в связи с тем, что спрос на сельскохозяйственные угодья был крайне высок при низком предложении земли. По нашему мнению, организация эффективного и интенсивного перераспределения земли в Кыргызстане должна обеспечить реализацию прав по распоряжению землей, полученных в результате земельной реформы, привлечет инвестиции в сельскохозяйственное производство.

С начала 90-х годов Министерствами сельского и водного хозяйства прекращен, а Государственным агентством по земельным ресурсам еще не налажен контроль за рекультивацией земель с нарушенным почвенным покровом и освоением земель взамен отведенных для не сельскохозяйственных нужд. Ослаблен контроль за состоянием земельных ресурсов.

Реформа аграрной политики: в ходе процесса приватизации и перестройки в сельском хозяйстве, необходимо сконцентрировать усилия на изменениях в сельскохозяйственной политике:

        Устранение налогов на экспорт, приватизацию земли и ее раздачу;

        Выплаты производителям и кредитование сельского хозяйства;

        Поддержка усилий фермеров по уменьшению эрозии почв;

        Повышение технологического уровня ирригации;

        Улучшение хранения и использования агрохимикатов.

Приоритетными направлениями аграрной политики в сфере земельных отношений являются:

        Информирование населения о процессах опустынивания, возможных последствиях; просвещение по практическим методам и технологиям использования земельно-водных ресурсов с целью предотвращения опустынивания.

        Институциональные меры с целью укрепления системы самоуправления, способствующей развитию местных инициатив и обеспечению занятости населения.

        Улучшение мелиоративно-неблагополучных земель в Кыргызской Республике, предотвращение заболачивания, засоления, водной и ветровой эрозии почв с целью повышения продуктивности орошаемых земель для роста сельской экономики и преодоления бедности.

        Восстановление потенциала пастбищ и развитие отгонного животноводства.

        Увеличение лесистости с целью: закрепления склонов и легких почв; повышения водности зон формирования стока; решения проблемы топлива и строительных материалов.

В конце необходимо отметить, что Земельное законодательство Кыргызстана должно направляться на регулирование  земельных отношений и на создание условий для охраны и рационального использования земель, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения окружающей среды страны.

Заключение

В ходе выполнения данной курсовой работы был рассмотрен весьма перспективный рынок - рынок земли, а также земельные отношения в Кыргызстане. Рынок земли включает в себя не только куплю-продажу земли, но и все «продукты», на которых может быть реализовано в том или ином виде право собственности на землю: преимущественно продукция сельского хозяйства.

Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не спрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности сельскохозяйственного производства за счет регуляции рынка (регулирование аграрного рынка должно быть направлено на расширение спроса, на продовольствие), за счет свободной конкуренции.

Особенности рынка земли, связанные с неэластичностью её предложения и естественной ограниченностью, являются определяющими при формировании цен на продукцию, которая была получена с этой земли. Рента земельному собственнику закладывается в цену сельскохозяйственной продукции, причём из расчёта для самых худших по своему плодородию и производительности земель.

Государство должно обеспечить нормальное функционирование земельного рынка, сведя к минимуму свою деятельность в этой отрасли экономики, самоустраняясь от хозяйственной деятельности.

В процессе регулирования рынка земли необходимо:

- создать законодательную базу, где четко должны быть прописаны вопросы собственности на землю, права и ответственность за ее рациональное использование, восстановления плодородия почв и защиты земель;

- сформировать комплекс факторов, обеспечивающих повышение эффективности сельскохозяйственного производства и его конкурентоспособности, а также привлекательности для инвесторов;

- усилить роль государственного регулирования земельных отношений, провести разграничение земель между федеральным, региональным и местным уровнями;

- повысить социальный уровень жизни земледельцев.

Без вмешательства государства в эти процессы, без строгого контроля и повышения эффективности управления невозможно оздоровить земледельческий организм и остановить безрезультатные процессы в Кыргызской Республике.

Список использованной литературы

1.                  Конституция Кыргызской Республики, от 27 июня 2010 года

2.           Земельный Кодекс Кыргызской Республики

3.           Нормативные акты КР, 2001 №9,31-36 с.24 «О государственном агентстве по регистрации прав на недвижимое имущество при ПКР»: постановление

ПКР от 19.04.2001 №183 //Нормативные акты КР 2001 №9 31-36 стр.

4.           Указ Президента КР от 10.10.1991 №7-369 //Сборник законодательных актов и методических рекомендаций для предпринимателей. Бишкек, 1992 226-233 стр.

5.           Хлыстун. «Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий». 2005. № 6.     

6.           В.Я. Иохин. Учебник Экономичкеская теория. М. Юрист. 2000г.

7.           К.В.Мальцев, Проблемы развития земельного рынка, Москва 2005

8.           Жайнаков М.А., Экономические предпосылки и условия функционирования земельного рынка в Кыргызской Республике, Научная диссертация, Бишкек 2005

9.          Большая Советская Энциклопедия. T 24, Кн. 1,2 Москва 1976-1977, 11 с.19

10.     Орузбаев А. У., Кубаев Б. X., Формирование и развитие многоукладной экономики на селе в условиях перехода к рынку, Бишкек 2000, 48 стр.

11.     Т.Койчуев, Экономика Кыргызской Республики, Бишкек 2000

12.     Видяпин, Общий курс экономической теории, Москва 2007

13.      Капитал. // Маркс К., Энгельс Ф. Соч., 2-е изд., т.25, 183 стр.

14.      Иохин В.Я. Экономическая теория: учебник. Москва, Экономист, 2005

15.      Маршалл А. Принципы экономической науки. Москва, 1993

16.      Смит А. Исследования о природе и причинах богатства народов. Книга1, Глава 10. Земельная рента. Москва, 1962

25