Рынок земли, его специфика и факторы, определяющие цены на землю

При существовании рынка земли, когда земельный участок переходит в качестве объекта собственности из одних рук в другие, возникают отношения купли- продажи. Это - отношения между продавцом и покупателем земли по поводу изменения собственника земли через акт купли-продажи. Предметом отношений в данном случае выступает цена земли, которая может быть определена на основе нормативной цены, или на основании законов спроса и предложения, или по совокупности. Механизмы реализации земельно-рыночных отношений для развития земельного рынка предусмотрены в статье 6 Земельного Кодекса Кыргызской Республики и в Законе Кыргызской Республики "Об управлении землями сельскохозяйственного назначения (11января 2001 года).

Если земля используется в качестве залога для получения кредита, то имеют место залоговые отношения. Они возникают между собственником земли (залогодателем) и коммерческим банком (или юридическое лицо), предоставляющей ссуду под залог (залогодержателем). Предметом отношений является срок договора, величина ссуды и величина процента, условия его выплаты и возврата кредита, а также порядок перехода предмета залога от залогодателя в случае нарушения условий договора и не возврата ссуды. Залоговые отношения, в том числе и с землей регулируется Законом Кыргызской Республики "Об ипотеке" (30 апреля 1999 года).

Собственник земли при желании может подарить свой участок земли другому лицу. В этом случае возникают отношения дарения. Кроме того, земельный участок можно передать родственнику или другому лицу по наследству. Здесь вступают в силу отношения наследования.

Глава 2. Становление земли и земельного рынка в Кыргызской Республике

2.1. Становление земельного рынка Кыргызской Республики

После распада Советского Союза с переходом к рыночной экономике, началась фактическая приватизация земли в натуре. Она сопровождалось массовым выходом работников из хозяйства и организацией самостоятельных крестьянских хозяйств, преобразованием внутрихозяйственных подразделений в самостоятельные кооперативы и в ассоциацию крестьянских хозяйств. Здесь земля уже обретает конкретных хозяев собственников, которые реально ею распоряжаются.

Механизм приватизации земли при реорганизации колхозов и совхозов предусматривал раздел земель колхозов и совхозов между их членами на доли, причем, равные для всех претендентов.

Для ведения крестьянского хозяйства было предусмотрено бесплатное выделение земли в размере среднерайонной нормы. По желанию выделяющийся для самостоятельного хозяйствования член колхоза, работник совхоза получал право увеличить земельный надел за счет аренды необходимого количества земли. Если член хозяйства оставался в хозяйстве, земля закреплялась в коллективную собственность.

Реализация права частной собственности граждан предусматривала возможность получения бесплатно или за плату земельного участка для указанных целей, самостоятельного хозяйствования на земле в соответствии с целевым назначением участка, возведения жилых, производственных и других построек, возможность сдачи в аренду, наследования, обмена.

Были расширены также права владельцев земельных паев, которые получали право выделить земельный участок в натуре (на местности) без согласия коллектива для ведения крестьянского хозяйства, сдать в залог, сдать в аренду, обменять земельный пай на имущественный пай, передать его по наследству, продать любому лицу для ведения сельского хозяйства.

С этого времени начался более активный процесс передачи и закрепления земель в собственность, владение, пользование, аренду гражданам, предприятиям и организациям с выдачей соответствующих документов на земельные участки согласно земельному законодательству. В формировании земельного рынка важное значение имел Указ Президента КР от 25 ноября 1996 года "О мерах по введению рынка прав пользования землей и созданию рыночной системы кредитования в сельском хозяйстве. В соответствии с этим Указом вводилась продажа прав пользования земельными участками (долями).

В итоге можно сделать вывод, что процесс приватизации земель в КР на первоначальном этапе характеризовался передачей государственных земель юридическим и физическим лицам в частную собственность.

Это позволило собственникам земельных долей начать практически реализовывать свои права по распоряжению ими. Земельные собственники, как правило, пользовались также наиболее перспективной формой распоряжения своей собственностью - передачей земельной доли в аренду или продажи права пользования ею. Тем самым создавалась основа для расширения гражданского оборота земли. Произошли принципиальные изменения в формах собственности на землю. Ликвидирована монополия государства на землю колхозов и совхозов на ее использование. На селе создана основа многоукладной экономики с различными организационно

правовыми типами частных и коллективных сельскохозяйственных предприятий.

При реорганизации колхозов и совхозов их работники стали собственниками земельных долей, сельские и городские жители получили бесплатно землю для расширения личных подсобных хозяйств, ведения коллективного садоводства и огородничества индивидуального жилищного и дачного строительства, создан Национальный фонд перераспределения земель. Проведенные в 1998 году аукционы по продаже прав пользования земельными участками, несмотря на ее приостановление (Указ Президента КР от 9 сентября 1998 г. "О приостановлении продажи прав пользования земельными участками Фонда перераспределения сельскохозяйственных угодий")36 активизировали процесс формирования земельного рынка, позволили выявить большую потребность сельских товаропроизводителей во введении принципов купли-продажи земли для организации крупного товарного хозяйства. Однако отсутствие на тот момент законодательного признания частной собственности на землю, механизмов их купли-продажи стали основным тормозом на пути развития земельного рынка в республике. Несмотря на это, реализация в ходе осуществления аграрно-земельной реформы комплекса организационно-экономических мер позволило достичь определенных результатов:

- произошло первичное перераспределение земли и сформулирована относительно устойчивая структура землепользования, преодолена монополия государственной собственности на землю;

- сочетание способов бесплатного (в пределах установленных норм) и платного наделения землей с введением экономического механизма платности землепользования для всех категорий собственников, владельцев, арендаторов;

- обеспечено социально справедливое и экономически обоснованное перераспределения земель и создание равных условий для всех форм хозяйствования на селе;

- сформирована законодательная база для формирования и развития многоукладной аграрной экономики с приоритетным развитием частного землепользования в крестьянских (фермерских) хозяйствах и личных хозяйствах населения;

- развиваются арендные и иные формы рыночного землепользования, созданы основы экономических механизмов регулирование рыночных земельных отношений в крестьянских (фермерских) хозяйствах, личных хозяйствах населения, сельскохозяйственных предприятиях.

Вместе с тем, на этом этапе осуществления земельных преобразований, несмотря на принятие комплекса мер, удалось сформировать цивилизованный земельный рынок и эффективного земельного собственника. В республике к концу XX века сложилось весьма специфическая ситуация в области реформирования отношений собственности на землю: с одной стороны, имеются нормативно-правовое акты, принятые официальными государственными органами в соответствии с действующей Конституцией страны (Указы главы государства, постановления правительства), утверждающие право частного землепользования и разрешающие распоряжение ею; с другой - практическая реализация этих прав тормозится, в связи с чем, процесс реформирования отношений собственности приостановился на полпути. И основным препятствием на этом пути стало, на наш взгляд, отсутствие конституционных прав у землепользователей на частную собственность на землю.

На всех этапах осуществляемых в Кыргызской Республике аграрных реформ вопрос о частной собственности на землю являлся предметом незатухающих споров и бескомпромиссной политической и идеологической борьбы. Они особенно обострились в ходе всенародного обсуждения проекта обсуждения в Законодательном собрании Жогорку Кенеша КР (апрель 1999 года) Земельного Кодекса КР, в результате которого, конституционно было закреплено права частной собственности на землю. При этом камнем преткновения стал вопрос о рыночном обороте земли, ее купле и продаже. Поскольку рыночный оборот земли по своей сути выступает формой реализации частной собственности на землю, яростные дискуссии разгорелись и по поводу ее принципиального признания.

Пристальное внимание к названным проблемам объяснялось с одной стороны, особым значением земли в жизнеобеспечении кыргызского общества, а с другой - нерешенностью земельного вопроса. Земельный вопрос - извечный, что обусловлено непреходящей и всеобъемлющий ролью земельного фактора. Земля - основное, незаменимое и невоспроизводимое средство производства. Поэтому с самого начала реформ в стране проблема преобразования земельных отношений понималась как реальное предоставление земли крестьянам. Вместе с тем земля - важнейший фактор развития всей национальной экономики и общества в целом. Она служит пространственной сферой размещения городов и поселков, предприятий и организаций промышленности, транспорта и других отраслей, выступает основой неповторимого сельского уклада жизни. Нужно учитывать и то, что земля - это пространственно-территориальный базис единой кыргызской государственности и конституционно закрепленных административно-региональных структур.

В дискуссиях, предшествующих принятию Земельного кодекса КР от 30 апреля 1999 года проблемы рыночного оборота земли и права частной собственности на землю, рассматривались, как правило, взаимоувязано. При этом четко выявилось две крайние позиции - законодательное недопущение купли-продажи земли и частной собственности на землю (за исключением земельных участков для личного подсобного хозяйства, садово-огородных кооперативов и жилищного строительства) и безоглядная поддержка правового закрепления частной собственности на землю и ее неограниченной купли-продажи. Сторонниками первой позиции являются левые политические силы в Жогорку Кенеше КР, второй - правые, радикальные реформаторы в органах исполнительной власти.

Сторонники двух крайних позиций сходились в методологическом и теоретическом понимании сущности и значения рыночного оборота земли, ее купли-продажи и самой частной собственности на нее. Они трактуют рыночный оборот земли как ее свободную куплю-продажу, не проводя различий между ней и куплей-продажей земли вообще. Такой подход к рыночному обороту земли обусловлен соответствующим представлением о частной собственности на землю. Сторонники обеих позиций переносили на нее общие принципы, совершенно справедливые применительно к другим объектам частной собственности, прежде всего возможность свободного распоряжения собственностью ее владельцем, разумеется, если это не наносит ущерба общественным интересам. При трактовке рыночного оборота земли как ее свободной купли-продажи и частной собственности на землю как права полного безграничного распоряжения землей становится понятными логика рассуждений сторонников крайних позиций и их выводы для законодательного регулирования земельных отношений.

Справедливости ради следует отметить, что большинство сторонников левой позиции искренне озабочены состоянием земельных ресурсов и сельского хозяйства в целом и стремятся предотвратить дальнейшего разбазаривания земли. Нельзя не согласиться с ними в том, что свободная купля-продажа земли неизбежно приведет к ее переходу в руки тех, кто нажил огромные капиталы.

Своя логика имелась и у сторонников противоположной позиции. Они ведь выступают за становление рыночной экономики и вполне резонно считают, что без введения частной собственности на землю и ее рыночного оборота решить данную задачу невозможно. С этим нельзя не согласиться. А вот дальше начинается их "фирменная" логика. Поскольку они неразрывно увязывают частную собственность на землю с ее свободной куплей-продажей, то законодательное недопущение последней означает для них отрицание самой частной собственности на землю - необходимого и важнейшего условия формирования рыночной экономики.

Как видим, в основе противоположных подходов к законодательному регулированию земельных отношений лежит непонимание специфики частной собственности на землю. А она есть, причем носит принципиальный характер, поскольку связана с особенностью земли как объекта собственности. Везде земля выступает национальным достоянием, и общество не может допустить, чтобы частный собственник распоряжался им полновластно, по своему усмотрению. Во всех цивилизованных странах действуют особые механизмы функционирования и реализации частной собственности на землю, обеспечивающие учет и защиту интересов всего общества по сохранению, воспроизводству и эффективному целевому использованию земельных ресурсов. Частная собственность на землю служит в них основой всех форм земельных отношений. Соответственно существуют и реальный рыночный оборот земли, ее купля и продажа.

Вместе с тем ни в одной стране свободной купли-продажи земли нет. Рынок земли является регулируемым. Государство в законодательном порядке определяет, кому можно продавать землю, для каких целей и в каких масштабах. Оно жестко контролирует и регулирует не только рынок земли, но и широкий круг проблем ее использования, причем как на общегосударственном, так и на муниципальном уровне, в целях предотвращения различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных с земельными отношениями. Государство стремится не допускать спекуляции земельными участками, их монопольной концентрации, а также дробления при передаче по наследству, регулируя максимальные и минимальные размеры земельных участков при продаже, наследовании и аренде.

Частная собственность на землю, как на объект хозяйствования, служит непосредственным стимулом производства. Последовательно осуществляемые в республике земельные преобразования закономерно привело к необходимости введение частной собственности на землю и принципов ее купли-продажи. В Конституции Кыргызской Республики прямо записано, что земля может находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. Из стран СНГ частная собственность на землю провозглашена также в Армении, Грузии, Молдавии, Украине. В России до последнего времени частная собственность была провозглашена на землю, находящаяся в распоряжении личных подсобных хозяйств, коллективном садоводстве и огородничества. В 2001 году в законодательном порядке в России введена частная собственность на землю сельскохозяйственного назначения.