Рынок земли, его специфика и факторы, определяющие цены на землю

              Введение

              Природно-климатические условия Кыргызстана позволяют заниматься земледелием, главным образом, на орошаемых землях. Их благоустройство, планировка требует значительных материальных затрат, поэтому себестоимость продуктов питания здесь всегда была и остается относительно высокой. По сравнению с другими странами СНГ, где возделывание основных сельскохозяйственных культур осуществляется в условиях естественного орошения, в Кыргызстане стоимость производства зерна и других овощей намного выше.

              Тема настоящей курсовой работы – Рынок земли, его специфика и факторы, определяющие цены на землю и на сельскохозяйственную продукцию.

Актуальность данной темы заключается в том, что осуществление хозяйственной деятельности невозможно без покупки или взятии в аренду земли. Земля является основой для ведения различных видов бизнеса. Без знания рынка земли невозможно эффективное хозяйствование.

Цель работы – исследование земельных отношений, а также исследование эффективных форм хозяйствования. Для достижения цели поставлены следующие задачи:

- изучить историю земельных отношений и земельного рынка;

- обозначить проблемы отношений: земля и человек;

- рассмотреть специфику и традиции рынка земли;

- охарактеризовать спрос и предложение земли;

- рассмотреть виды рент;

- исследовать рентные отношения в Кыргызстане;

- на основе исследованных материалов сделать заключение.

              Структура работы включает в себя: введение, основную часть, разбитую на 3 главы, сформированных в соответствии с логикой исследования, заключение и список литературы.

Глава 1.  Теоретические основы рынка земли и исследование земельных отношений

1.1. Сущность рынка земли

              Изначально земля была основным средством производства, определявшим благосостояние народов. Не случайно основоположник классической английской политической экономии В.Петти говорил, что труд есть отец богатства, а земля — его мать.

              К понятию "земля" относятся не только собственно географические территории, но и все заключенное в недрах земли (нефть, руды, газ, уголь и пр.), а также лесные угодья, гидроресурсы, рыбные богатства. Кроме того, понятие "земля" включает всю биосферу, в которой проходит жизнь человека и осуществляется процесс производства.

              В разное время роль и значение земли в целом и отдельных составляющих этого понятия играли неодинаковую роль. Так, на протяжении многих веков земля была главным кормильцем, и ценилось, прежде всего, ее плодородие. В условиях промышленной революции и индустриализации огромное значение приобрело наличие в стране полезных ископаемых, доступ к которым пытаются получить и другие государства, что являлось причиной войн и захвата колоний.

              Выделение земли как особого фактора производства — научная заслуга физиократов. "Если разница между земледелием и индустрией, которую думали констатировать физиократы, в значительной степени и воображаемая, — пишут Ш. Жид и Ш. Рист, — то все-таки верно, что земледелие имеет ту особенность, что оно одно приводит в действие силы растительной и животной жизни; эта таинственная сила поистине обладает особенностями, в силу которых земледелие отличается от индустрии; иногда благодаря ей земледелие бывает ниже индустрии, потому что продукт его ограничивается требованиями времени и пространства, но часто оно выше ее, потому что ему одному присуще свойство производить средства пропитания, которыми живы люди".

Под землей как фактором производства понимаются природные ресурсы и природные условия производства. К природным ресурсам относятся земельные, лесные, минеральные, топливно-энергетические, рыбные, рекреационные и другие ресурсы, обладающие способностью отделяться от природной среды и принимать товарную форму. К природным условиям относится природная среда как таковая вместе с теми ее элементами, которые не способны к обособлению и отделению от нее.

В промышленности (за исключением добывающих отраслей) земля служит местом расположения предприятий и других объектов. В сельском хозяйстве земля выступает предметом и средством труда.

Как предмет труда земля проявляет себя во время обработки ее верхнего плодородного слоя.

Человек использует механические, физические, химические и другие свойства земли и воздействует на культурные растения, обеспечивая необходимые условия для роста и развития. В этом проявлении земля выступает как средство труда.

Сельскохозяйственное производство приходится вести там, где есть пригодные почвы, при технических погодно-климатических условиях, которые характерны для данной местности.

              Земельные участки неоднородны по качеству. Они различаются по содержанию питательных веществ в почве, по рельефу и другим признакам. Эти различия объективно влияют на результативность производства. Все другие средства производства в процессе их использования изнашиваются физически и морально. В отличие от них, земля при правильном использовании не ухудшается, а наоборот, может улучшаться.

              Рынок земли является неотъемлемой частью  экономики  любого  развитого государства. Земля - важнейший ресурс,  занимающий  исключительное  место  в жизни и деятельности любого общества.

                    Рынок земли  обладает  целым  рядом  специфических  особенностей. 

Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет  говорить  об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является  объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

              Во-вторых,  в  зависимости  от  тех  или  иных  природно-климатических условий, а также местонахождения участков  земли,  последние  подразделяются на лучшие, средние и худшие. В  основе  такого  деления  лежит  естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли.   Но  она  может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда  и  капитала. Это  улучшенное  плодородие  почвы   называется   экономическим.   Повышение экономического плодородия почвы  практически  возможно  на  любых участках. Однако  оно  имеет  определенные  границы,  связанные  с  известным  законом убывающего плодородия почвы, когда  при  сложившейся  технологии   обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую  и  меньшую отдачу.

              В-третьих,  в  следствие  фиксированности  площади  земельных  угодий природой,  предложение  земли  характеризуется   в   общественном   масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя  землей  дело обстоит  иначе:  предложение  земли  обладает  определенной   эластичностью, поскольку  пользователь  имеет  возможность  увеличить  имеющуюся   у   него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения  земельных ресурсов  усиливается  закрепленностью  земли  в  частную  собственность.  В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу  своих земельных участков, отдавая предпочтение  сдаче  земли  в  виде  аренды  они получают  право  получения  стабильного  дохода,   именно   поэтому   каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда,  в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

              Земельный   рынок   формирует   условия   стимулирующие   эффективное использование земли и вынуждает  отдельных  субъектов  отказаться  от  части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно. Однако рынок земли  далек  от  совершенства  и  не  является  гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача  государства. Государство  обязано  в  первую  очередь   создать   условия   защиты   прав собственности   на   землю,   соблюдения   субъектами    своих    договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования  земельного  фонда страны, при этом  политика  государства  должна  базироваться  на  сочетании интересов   всех   хозяйствующих   субъектов   аграрного   сектора.    Любая государственная  система  управления  должна   базироваться   на   земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный  свод  сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у  государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

              Под рынком земли следует понимать не только  куплю-продажу  земли,  но  и предоставление ее  в  аренду,  а  так  же  весь  рынок  сельскохозяйственной продукции,  на  котором  реализуются  в  той  или   иной   форме   отношения собственности на землю.

1.2. Исследование земельных отношений

Пользование землей представляет собой отношения хозяйственного использования земли. Примером таких отношений выступают аренда и залог, в которых находит свое отражение процесс разделения земли как объекта собственности и объекта хозяйствования. Пользование землей тесно связано с отношениями владения, которые являются изначальной формой фактического обладания землей. Владение выступает исходным пунктом дальнейшей эволюции отношений земельной собственности. В этом проявляется связь категорий "владение" и "земельная собственность". В то же время, отношения владения могут выступать в качестве относительно обособленных от земельной собственности, что находит свое выражение, например, в пожизненном наследуемом владении.

Распоряжение землей - это комплекс отношений, связанных с ее отчуждением (продажа, залог, дарение, обмен и другие). Распоряжение земельными угодьями представляет собой наивысшую ступень развития отношений земельной собственности. Только собственник земли имеет право пользования и распоряжение земельными угодьями. Любые операции с землей могут осуществляться лишь с его согласия. Таким образом, мы согласны с тем,  что содержание понятий владение, пользование и распоряжение и по отношению к земельным участкам раскрывают различные стороны категории земельной собственности, которая составляет основу системы земельных отношений и определяет существенные характеристики всех остальных компонентов данной системы.

Следовательно, земельная собственность - это исторически определенная общественная форма присвоения (индивидуумом, коллективом, государством) земли как предмета природы; она выражает производственные отношения между людьми по поводу присвоения и использования земли как естественного условия производства и главного средства в сельском и лесном хозяйствах. В соответствии с вышеизложенными теоретическими подходами учеными разработана система рыночных земельных отношений в КР, основными элементами которой являются рентные, арендные, налоговые, оценочные и залоговые отношения.

Рентные отношения возникают по поводу производства и присвоения земельной ренты, которая является частью прибавочного продукта, создаваемого в сельском хозяйстве и присваиваемая собственником земли или землепользователем. Различия в плодородии и местоположении земельных участков создают основу для образования дифференциальной ренты. К.Маркс, детально разработавший теорию земельной ренты, писал, что какова бы ни была специфическая форма ренты, всем ее типам обще то обстоятельство, что присвоение ренты есть экономическая форма, в которой реализуется земельная собственность.

В том случае, если собственник земли по каким-либо причинам не может или не желает обрабатывать землю и передает ее другому лицу во временное пользование за определенную плату, имеют место арендные отношения. Они возникают между арендодателем (собственником земли) и арендатором (лицом, получающим землю во временное пользование). На практике это означает, что земельной собственник передает свою землю в аренду только за плату, т.е. тем самым реализуется экономический смысл частной собственности и получения абсолютной ренты.

В условиях перехода к рынку важно разработать - механизмы регулирования рентных отношений между государством и собственниками

земель. При социализме государство как собственник земель полностью получало ренту. Развития многоукладное в сельском хозяйстве должно обусловливать:

во-первых, полное поступление дифференциальной ренты в доход государства через установление земельного налога с учетом качества и местоположения земельных участков;

во-вторых, абсолютная рента полностью должно оставаться у земельного собственника.

Земля является элементом национального богатства, поэтому государство обязывает земельных собственников производить отчисления в виде налога, что порождает налоговые отношения. Предметом налоговых отношений является непосредственно величина налога и порядок его выплаты. Земельный налог устанавливается с учетом качества земли, площади, местоположения участка и доступности инженерных коммуникаций. Размер земельного налога не зависит от хозяйственной деятельности землепользователей и землевладельцев и согласно статье 8, пункту 2 Земельного Кодекса Кыргызской Республики разрабатывается Правительством Кыргызской Республики в виде стабильных платежей на единицу земельной площади в расчете на год.

Для определения ставок налога, а также для других целей, необходимо производить оценку стоимости земли, при этом возникают отношения по оценке земли (или оценочные отношения). В соответствии с Положением о Государственном агентстве по регистрации прав на недвижимое имущество (Госрегистр) при Правительстве Кыргызской Республики основными ее задачами также является разработка методики определения размеров стоимостной оценки (нормативной цены) земли. Нормативная цена - это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, рассчитанный исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Как представитель интересов всего общества, государство может в общественных целях изымать землю у собственника с выплатой соответствующей компенсации. Отношения, возникающие между собственником земли, у которого земля изымается государством, можно условно назвать компенсационными отношениями. Эти отношения регулирует статья 68 Земельного Кодекса Кыргызской Республики.