Российский земельный рынок, проблемы и его особенности. Пути их решения

Вместе  с тем, аграрный рынок в стране медленно, но формируется. Многие товаропроизводители  ведут свое производство, ориентируясь на конъюнктуру рынка, восстанавливается  их интерес к эффективным технологиям, высокоурожайным сортам, новым формам производства, современной технике  и оборудованию, переработке продукции. В этом просматриваются первые признаки оздоровления аграрного сектора.

Прошедшие годы показали, что российское село не приемлет революционный бросок «из  социализма – в капитализм». Вместе с тем, селяне осознают, что постепенное  реформирование необходимо.

Проблема  сбыта произведенной продукции  сегодня, пожалуй, одна из самых острых. Отсутствие в этой сфере достаточной  конкуренции потребителей, локальный  монополизм перерабатывающих предприятий, приход на рынок продукции АПК  массы «чужаков» - посредников привели  к резкому падению доли сельскохозяйственных товаропроизводителей в розничной  цене. Например, по мясу – с 89% в 2001 г. до 51% в 2005 г., молоку – с 83% до 33%. Сельское хозяйство потеряло и по-прежнему теряет большие деньги.

Развитие  своей рыночной инфраструктуры –  вот где ключ восстановление паритета цен. Без этого мы не можем рассчитывать на «доброту» поставщиков, в основном за счет кармана бюджета (а точнее налогоплательщика), - снижение цен  на технику, горючее, удобрения и  другие средства производства.

На всех развитых, естественно, пока зарубежных, рынках одним из самых модных инструментов, с помощью которых государство  решает проблему «честного ценообразования» является организация и регулирование  оптовых рынков. Суть идеи достаточно проста: свести в одном торговом месте как можно больше производителей, что приводит к значительному  повышению эластичности спроса и  предложения и обеспечивает эффективное  ценообразование.

К сожалению, у нас, в целом товародвижение продовольствия и сельскохозяйственной продукции еще не приняло нормальных рыночных форм. А ведь рыночная инфраструктура наряду с формированием оптовых  рынков должна включать и торговые биржи, и внебиржевые системы, системы сверки и централизованного управления рисками, механизмы управления ликвидностью, банковские системы взаиморасчетов, механизмы гарантирования доставки товаров, депозитные системы.

2.2 Российский земельный  рынок: проблемы и особенности

Итак, попробуем  разобраться в сложившейся ситуации в области земельных отношений  на территории современной России.

Рынок земли  и земельные отношения в каждом регионе  понимают по-своему. Маятник  колеблется от признания частной  собственности на землю до полного  ее отрицания. Можно ли разобраться  в этих проблем? Для начала напомню  о главных нормативных актах. Первый - это Конституция РФ, которая  дает собственнику земельного участка  право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов  других лиц. Это означает возможность  заключения сделок, предусмотренных  государственным законодательством. В Законе РФ от 23.12.92 г. "О праве  граждан на получение в частную  собственность и на продажу земельных  участков для личного, подсобного, дачного  хозяйства и садоводства" прямо  говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 "О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" подтверждается, что собственник земельного участка  вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в  залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных  обществ и товариществ. Оборот земельных  участков по указу регулируется гражданским  законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление  Правительства РФ от 30.05.93 г. N 503 "Об утверждении порядка купли-продажи  гражданами Российской Федерации земельных  участков" регламентирует порядок  продажи земельных участков для  дачного, личного, подсобного хозяйства  и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Итак, можно сказать: у нас складывается рынок земли. Правда, это касается в основном небольших участков. В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок. Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование земельного рынка, как говорится, в потребительской сфере. Однако сектор сельскохозяйственного производства имеет свои особенности. Необходимо отметить, что нигде в мире не существует свободного рынка земли. Любое государство регулирует его определенными правилами. Одно из них содержится и в названном указе президента. При продаже земель сельскохозяйственного производства, гласит правило, изменение их целевого назначения не допускается. То есть частник может продать свой надел соседу-фермеру, но не предпринимателю из города, который вздумал бы на пашне построить спортивный комплекс. Впрочем, сможет продать и предпринимателю, но только после разрешения администрации области. Процедура получения такого разрешения еще не разработана. Это устранило бы лишние помехи для земельных сделок. В целом правило хорошее. Государство и законодательство охраняют сельскохозяйственные угодья от разбазаривания. Практика показывает: сейчас в России предложение превышает спрос на землю. Продавцов больше, чем покупателей. - Покупатели есть, но им нужна земля несельскохозяйственного назначения. А в продаже - именно она. Почему же фермер готов расстаться с землей? Из множества причин выделим одну - совершенно объективную. Земельные участки фермеров порой настолько велики, что превышают размер, необходимый для рентабельности хозяйства. Он получил землю в собственность, но видит, что мог бы продать "избыток", а полученные деньги вложить в модернизацию производства. Только осуществить этот замысел трудно. Соседи вроде не прочь расширить собственное хозяйство, да неплатежеспособны. Вся надежда на горожан-дачников. Вот с такими помехами складывается земельный рынок. В основном из небольших участков, имеющих потребительский характер. Для полноты картины остается добавить, что есть и такие регионы, например Республика Саха (Якутия), где земля по-прежнему остается исключительно в собственности государства. В Республике Марий Эл можно взять участок для подсобного хозяйства, дачи или сада, но для сельскохозяйственного производства землю в собственность не дают. - А что заставляет садоводов отказываться от собственности на землю? - Высокий подоходный налог со сделок. Ведь налог с купли-продажи дачи или сада рассматривается как форма подоходного налога. Деньги, конечно, должны поступать в казну с любой сделки, но в разумных пределах. Возьмите эту землю в государственную собственность, просят люди в письмах-жалобах, и дайте ее нам в пожизненное наследуемое владение. Пока практика не обнаружила эту проблему, никто о ней не догадывался. Налог на землю - небольшой, а вот в случае ее продажи резко возрастает. Человеку продавать дачу без земли выгоднее: легче налоговое бремя. Проблему надо решать на федеральном уровне, совершенствуя Налоговый кодекс и памятуя простую истину: чем выше налог, тем меньше сбор денег. Многое можно решить и на уровне субъекта Федерации.

Можно выделить свою долю земли из общей собственности  и вести фермерское хозяйство. Можно  эту земельную долю продать, что, конечно, непросто, как мы уже выяснили, но юридически возможно. Практика, впрочем, показывает: сегодня участки (доли) чаще всего передаются в аренду. Но выделение земли для индивидуальных фермерских хозяйств идет медленно. В 1990 году был настоящий бум - выделилось 350 тысяч хозяйств фермеров. Потом  число энтузиастов уменьшилось  до 280 тысяч. Законодательство этот процесс  не ускоряет и не замедляет, позволяя проявиться естественному ходу событий. Крестьяне, в общем-то, обладают полной свободой выбора. Захотел выйти из сельскохозяйственной коммерческой организации (колхозов уже нет) - пожалуйста. Не захотел - работай в коллективе. Крестьяне  сдают свою земельную долю в аренду с/х. коммерческой организации, оформляя процедуру двусторонними или  многосторонними договорами. Другой вариант - вносят долю в уставный фонд организации (теряя право собственности) и получают дивиденды. То есть рождается  многоукладная экономика. С одной стороны, существуют коллективные хозяйства в любых формах, допускаемых Гражданским кодексом. С другой - немногочисленное фермерство.

У крестьянина  проблем с получением земли почти  нет. Его трудности в ином. Оставшись  с землей один на один, фермер ничего не может сделать без денег, техники, удобрений и т. д. - Отличие нынешней земельной реформы от той, что  была в начале ХХ века, заключается  в решении финансовой проблемы. Сейчас мы то и дело слышим требования депутатов  Госдумы выделить государственные дотации селу.

В 1996 году правительство утвердило Федеральную  целевую программу развития крестьянских (фермерских) хозяйств и кооперативов на 1996-2004 годы. Она по идее должна решать финансовые проблемы земледельцев. Если будет государственная поддержка  в той или иной форме (дотации, кредиты или что-то другое), если появятся кооперативы по переработке  и сбыту продукции, как в Западной Европе, то российское фермерство, безусловно, будет шаг за шагом развиваться. 

 Так  что же  представляет собой  наше фермерство на современном  этапе?  Это - 301 тысяч хозяев  и 15.4 миллиона гектаров земли  (на 2004 год). Этот сектор, по официальным  данным, производит пока только 6-8 процентов продовольствия. Впрочем,  статистика четкой картины не  дает, потому что она фиксирует  только то, что продают на элеваторы,  на большие сборные пункты, а  тот продукт, который идет от  фермеров  непосредственно населению  - через  рынки, например - не  учитывается.

Сейчас  у нас в государстве широко обсуждаются существующие земельные  законопроекты. Рассмотрим  один из них, на мой взгляд,  самый главный  - " Проект закона РФ "О праве  граждан Российской Федерации на получение в частную собственность  и на продажу земельных участков для ведения личного фермерского  и дачного хозяйства, садоводства  и индивидуального жилищного  строительства". Способен ли этот документ  решать земельные вопросы? Остановимся  на некоторых из них.   Например,  владельцы земельных участков получили их в собственность бесплатно в размере предельной нормы своего региона. "Излишки" они могли выкупить по договорной цене или получить в пожизненное наследуемое владение. Президент как раз предложил внести в закон изменения, чтобы участки передавались в собственность бесплатно независимо от размеров. Но здесь возник спорный вопрос, и проблема эта не так проста, как кажется на первый взгляд. Нельзя ограничиться только однозначным толкованием. Приведу пример: раньше, например, генералы получали участки размером в полгектара или гектар. К сожалению, эти люди уже ушли от нас. Теперь льготами пользуются их наследники, не имеющие отношения к заслугам покойного. Насколько это справедливо? Ведь на гектаре можно построить несколько дач с участком по 10-12 соток. Эту и подобные проблемы и должен решать законопроект. - В наше время  земельные споры не обходят стороной и горожан. К примеру, Рязань, чтобы иметь в своем распоряжении достоверную информацию о стоимости земли, создает земельный кадастр города. Это необходимо даже в том случае, если в городе нет собственности на землю. Без кадастра невозможно объективно оценить землю, а также правильно определить арендную плату. Иначе опять возникает вереница проблем. Даже если частная собственность на землю не разрешена и с аукциона продается только право ее аренды, как в Москве, стартовую цену все равно определяет кадастр. Затем арендаторы могут ее поднять на аукционе. Кстати, на мой взгляд, отсутствие собственности на землю для города, с одной стороны, хорошо: удобнее планировать и строить. С другой - неудобства: не исключено появление черного рынка земли.  В апреле 1996 года Институтом международного экономического и политического развития был проведен "круглый стол" "Правовые аспекты земельной и аграрной реформы". Многие выступавшие сравнивали земельную реформу в России с аналогичным процессом в других странах, в частности в Югославии, Польше, Чехии и Германии (восточной ее части). Выявилось много общего. И там формирование индивидуальных хозяйств отнюдь не отличается интенсивностью. Более того, сохранившиеся в Восточной Германии коллективные хозяйства по рентабельности превосходят некоторые фермерские хозяйства Западной Германии.

Действующая Конституция РФ провозгласила равенство  всех видов собственности перед  законом, в том числе и частной. Ряд  указов Президента России значительно  расширил возможности приобретения земли в частную собственность, предоставив это право, наравне  с гражданами, юридическим лицам. Но, к большому сожалению, многие из этих законов так и остались на бумаге.

Так что  же происходит сейчас на Российском земельном  рынке?  

Те  законы, которые всё же действуют во многих регионах России фактически «возрождают  крепостное право». Они устанавливают  обязательства постоянно проживать  на участке и эффективно трудиться  под страхом изъятия участка. Ранее  принятые Госдумой законы не одобряются президентом. Они не решают проблему тотального административного  контроля над экономикой, делает невозможным  создание цивилизованного рынка  земли, и эффективное управление земельной собственностью. По мнению президента  необходимо подвергнуть  изменению саму концепцию этих законодательных  актов. Так, например, сейчас права граждан  и организаций по распоряжению участком ставятся в зависимость от административных решений. Сделка признается недействительной при "злонамеренном занижении  цены", доход "сверх среднетерриториальной цены" поступает в бюджет. Владельцы обязываются уступить государству или муниципальному образованию участки для не определенных кодексом государственных и муниципальных нужд. Устанавливаются нормы, нарушающие принцип полного возмещения ущерба при изъятии имущества. Нарушаются права по использованию участков.   Узакониваются изъятия земельных участков:  для отвода иным лицам, для проведения военных учений, при включении участка в определенную зону с передачей его заинтересованному предприятию, изъятие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с принудительной заменой его арендой. Существующие законодательства ущемляют права и федеральных властей, и муниципалитетов. Права правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению землями ограничиваются "в соответствии с постановлением субъектов Федерации". В связи с этим запрещается продажа участков, занятых муниципальным и жилищным государственным фондом, не допускается приватизация муниципальных земель, запрещается передача в залог участков из государственных и муниципальных земель.  Собственники земельных участков и земельных долей лишаются права свободного распоряжения ими, в том числе свободной передачи в аренду. Передача же земель гражданам возможна только по согласованию с местной администрацией.  Отменяется обязательность передачи земельных участков в собственность граждан при реорганизации сельскохозяйственных организаций.  Российского законодательства ставится в зависимость от правовых актов субъектов Федерации и даже решений общих собраний. Под угрозой отмены оказалось даже предоставленное указами президента безусловное право собственников приватизированных предприятий на выкуп участков. Устанавливается право субъектов Федерации ограничивать формы прав на землю на своих территориях, что равноценно «подрыву» единого земельного рынка России. Жилищные товарищества лишаются прав на получение участка в собственность. Сделка с участком признается недействительной при нарушении правил и нормативов по его использованию. Действующие законодательства и законопроекты фактически наделяют огромной властью одно ведомство - Комитет по землеустройству России и его местные комитеты многочисленными и несовместимыми функциями: управление землями; подготовка документов о передаче участков; землеустройство; право навязывать собственникам договоры, определяя индивидуальный порядок и условия установления границ за их счет; определение правомочности решений о передаче участка; контроль за использованием земель; охрана земель; определение платежей за землю; контроль за соблюдением законодательства и привлечение к ответственности. Узаконивается вмешательство в права землевладельцев и лиц, занятых установлением и регистрацией границ.   Предполагается, что предоставление участков будет осуществляться без всякого конкурса, а администрации фактически наделяются функциями риэлтора - подбор участка для заявителя. Все это ведет к созданию механизма коррупции путем бесконтрольной и формально бесплатной передачи - раздачи земель. Этому способствует необходимость согласия уполномоченного органа для обмена участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и передача административным органам судебных функций.

Законами  устанавливаются нормативы, противоречащие гражданскому законодательству:  

а)  устанавливаются  новые виды прав на участок земли; изменяет нормы о переходе прав на земельный участок под строениями;  нормы о наследовании, ущемляющие права наследников; нормы о сохранении прав на земельную долю и земельный  участок за лицом, которое передало их в уставный капитал.         

б) нормы  прекращения и ограничения, прав на участок: "принудительное прекращение  прав на земельный участок независимо от условий договора" постановлениями  органов исполнительной власти; возможность  лишения владельца прав на участок  по произвольным основаниям (участок  признается бесхозным при отъезде  владельца, неиспользовании участка  и в "других" случаях). К примеру, новый кодекс делает невозможным  введение рыночного налогообложения  недвижимости, закрепляя отдельный  налог на землю.           в) дезорганизуется законодательство о регистрации прав на недвижимость: устанавливаются основания для  произвольного отказа в регистрации. "Приватизацией" называется передача участков в собственность только их владельцев, что делает невозможным  приватизацию посредством торгов. Новый  кодекс вместо кадастрового учета недвижимости как физических объектов вводится безразмерно  широкое понятие "государственный  земельный кадастр", что делает невозможным в обозримом будущем  обеспечить учет недвижимости как физических объектов. При землеустройстве ущемляются права собственника, который, согласно кодексу, таковым по своей сути  не является.  После введения принципов "целевого назначения" и "правового  режима" всех земель становится невозможным  принятие цивилизованного законодательства о правах использования и развития недвижимости в условиях  земельного рынка. Нормы оценочной деятельности подрывают основы независимой оценки, так как в оценочные комиссии должны привлекаться  государственные и независимые эксперты. Но в большинстве случаев эти комиссии состоят из представителей властных местных структур.

 Так  как же сейчас определяется  цена земли?

Эта цена практически повсеместно определяется 10-кратной ставкой земельного налога за единицу площади земельного участка (за исключением Мурманской области  и Приморского края). Администрация  некоторых регионов использует также  возможность установления единого  повышающего коэффициента к нормативной  цене. Чаще всего такой коэффициент  равен двум. Но собственником земли  в России стать крайне сложно.

В некоторых  регионах покупатель земли обязан представить  массу документов.

Так например в Тульской  и Свердловской областях будущий собственник земли обязан, помимо прочих многочисленных документов, представить еще и точные размеченные планы земель, заверенные председателями областных земельных комитетов, а также заявление на приобретение в собственность земельных объектов, согласованное с местными органами власти.

 Негативно  влияет на темпы развития земельного  рынка и бюрократический аппарат,  та как документы на покупку  передаются от администрации  одного уровня власти к другому.  А это отнимает массу времени. 

Вторгаясь в вопросы природоохранного законодательства, он запрещает выкуп загрязненных участков, что блокирует привлечение  частных инвестиций для очистки  загрязнений. Устанавливается приоритет  данного закона над всеми прочими  законами, которые приняты или  будут приняты в будущем. Кодекс вводит право субъектов Российской Федерации самостоятельно определять формы прав на землю на своих территориях, устанавливать порядок налогообложения  недвижимости, возможность субъектам  Федерации и органам местного самоуправления устанавливать произвольные запреты на передачу участков в частную  собственность. Российская Федерация  лишается права устанавливать правовые основы единого земельного рынка.  Существующие законы постепенно приводят к необратимому ухудшению инвестиционного климата в России, и вызывает отток из страны капитала и квалифицированных работников.

 В  целом ряде развитых стран,  таких как например Англия, Германия, Голландия и других, земельных кодексов вообще не существует. Их заменяет свод различных законов. И хотя в России уже принята первая часть гражданского кодекса, где имеется специальная глава, посвященная вопросам земли, в стадии подготовки находятся Законы «О землях городов и других поселений», «Об ипотеке», «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности», и др., работа над Земельным кодексом продолжается. И от того, каким он будет,  зависит наше общее благосостояние.

 Из  всего вышеперечисленного видно,  что в России еще не сложился  цивилизованный рынок земли. 

2.3 Анализ проблем  земельного рынка в России  и возможные пути их решения

Поскольку большинство сельскохозяйственных земель оказалось в частной собственности, то возникла необходимость образования рынка земли. Как раз по вопросу рынка земли в российском обществе развернулась острая дискуссия.