Российский земельный рынок, проблемы и его особенности. Пути их решения

Спрос на землю зависит от спроса на продукты, которые на ней производятся. Изменение  спроса на эти продукты вызывает собственно изменение цен на них, а следовательно, и размеры денежного дохода от предельного продукта земли. Это приводит к сдвигу кривой спроса на землю вправо или влево, что и определяет динамику земельной ренты, так как предложение земли неизменно.

При увеличении спроса на продукт земли кривая спроса сдвигается вправо (с ДД до Д₁Д₁), что увеличивает ренту с R до R₁ (рис. 1). Уменьшение спроса на продукт земли приведет к падению спроса на нее (с ДД до Д₂Д₂) и уменьшению ренты с R до R₂.

Изменения величины экономической ренты не будут оказывать никакого влияния  на предложение земли: количество имеющейся  земли просто не поддается увеличению. При изменении спроса на землю  значительное влияние оказывает  эффект цен. Если спрос на землю равен  нулю, то земельная рента равна  нулю.

Необходимо  различать понятие "рента" (цена за использование земли) и "цена земли" (цена, по которой она покупается и продается). Размер ренты с экономической  точки зрения определяется спросом  и предложением земли как фактора  производства. Рыночная цена земли  представляет собой, так называемую капитализированную ренту и равна  сумме будущих арендных платежей, которую мог бы получить владелец земельного участка, сдавая его в  аренду. [19, с. 15]

Цена  земли находится в прямой пропорциональной зависимости от величины земельной  ренты и обратной зависимости  от нормы ссудного процента на момент купли-продажи. Цена земли определяется такой суммой денег, которая, будучи положенной в банк, при существующей норме ссудного процента будет приносить доход, равный земельной ренте, получаемой с этого участка земли. Покупка земли поэтому есть покупка того дохода, который приносит земля, т.е. покупка ренты.

Цена  земли исчисляется по формуле (1.1).

 

(1.1)

 

Земельная рента уплачивается арендатором  землевладельцу в форме арендной платы за землю, которая, однако, не тождественна земельной ренте. Земельная рента является платой за пользование землей как таковой. Она будет совпадать с арендной платой лишь в том случае, если сдается земельный участок, на котором отсутствуют какие-либо сооружения. На практике помимо земельной ренты в арендную плату могут входить: а) амортизация основного капитала; б) процент на вложенный в землю капитал (хозяйственные постройки, оросительные системы и т.д.); в) вычеты из заработной платы сельскохозяйственных рабочих, а также из прибыли капиталистов-арендаторов. В этом случае арендная плата количественно будет больше, чем земельная рента.

Поскольку конкретной формой проявления ренты  служит арендная плата, то цена участка  земли с учетом вышесказанного будет  определятся как отношение арендной платы к величине ссудного процента по формуле (1.2)

 

(1.2)

 

Из этой формулы видно, что цена земли  прямо пропорциональна величине арендной платы (ренты) и обратно  пропорциональна ставке ссудного процента. На практике цена земли зависит и  от других факторов, которые влияют на спрос и предложение земли. Например, рост цен на землю может  наблюдаться при растущем спросе на землю для несельскохозяйственных целей, а также в условиях инфляции, когда резко возрастает спрос  на недвижимость.

 

1.3 Экономические показатели  фиктивности использования земли

 

К наименее разработанным  показателям и нормативам обоснования  использования земель относятся  экологические. С учетом имеющихся  разработок их можно подразделить на натуральные и стоимостные.

К стоимостным показателям  можно отнести следующие:

1. Капитальные затраты  на природоохранные мероприятия  (строительство гидротехнических  сооружений, дорог, посадка лесных  полос, создание санитарно - защитных зон, миграционных коридоров и др.).

2. Ежегодные издержки  на поддержание природоохранных  сооружений в рабочем состоянии.

3. Уменьшение затрат на  медицинское обслуживание людей  вследствие улучшения экологической обустроенности агроландшафтов.

4. Стоимость дополнительной  продукции, полученной в результате  увеличения производительности  труда и уменьшения невыходов  на работу.

5. Стоимость дополнительной  продукции, полученной вследствие  «краевого эффекта».

6. Стоимость дополнительной  продукции, полученной в результате  уменьшения отрицательного воздействия  на земельные угодья, воду и  воздух антропогенных и природных  факторов, таких как эрозия, иссушение,  уплотнение почв, загрязнение природных  ресурсов.

7. Стоимость дополнительной  продукции, полученной в результате  более тщательного учета микроклиматических  условий ЭУУ, их биоклиматического  потенциала.

8. Стоимость потерь продукции  сельскохозяйственных культур в  зависимости от степени уплотнения.

Под экономической эффективностью использования земли следует  понимать уровень ведения хозяйства. Он характеризуется выходом продукции  с единицы площади и ее себестоимостью. Перед всеми землепользователями  стоит задача обеспечить выход максимума  продукции с каждого гектара  земли при минимуме затрат на ее производство.

Однако равный уровень  ведения хозяйства, может быть, достигнут  на землях разного качества, поэтому  в целях объективной оценки экономической  эффективности использования земли  в сельском хозяйстве по отдельным  зонам, районам и прочим единицам необходимо учитывать данные ее экономической  оценки.

Экономическая эффективность  использования земли в сельском хозяйстве определяется системой показателей. В числе их можно использовать урожайность основных сельскохозяйственных культур и себестоимость единицы продукции. Однако с помощью указанных показателей нельзя сделать обобщающую оценку экономической эффективности использования земли. Для этого применяют стоимостные показатели:

1. валовая продукция земледелия;

2. валовой доход;

3. чистый доход или  в расчете на 1 га сельскохозяйственных  угодий;

4. выход валовой продукции  на единицу производственных  затрат.

И даже на основании приведенных  данных было бы неточно делать окончательное  заключение о сравнительной экономической  эффективности использования земли. Для объективной сравнительной  оценки уровня использования земельных  угодий необходимо учитывать сотни  из важнейших факторов, влияющих на результаты ведения земледелия, - качество земли. Поэтому данные об экономической  эффективности использования земли  корректируются с учетом её экономической  оценки.

На современном этапе  в условиях интенсивного ведения  земледелия возникают новые своеобразные проблемы в использовании земли. Среди них особенно тревожным  фактором стало снижение содержания гумуса в почве – основы её плодородия. Опыт мирового земледелия также подтверждает, что одним из показателей оценки различных систем земледелия является уровень содержания гумуса в почве. Почвы с высоким содержанием  гумуса имеют более благоприятные  вводно-физические и другие свойства. Они менее восприимчивы к побочным действиям ядохимикатов, на них более  эффективно используются минеральные  удобрения. В связи с этим уровень  содержания гумуса в почве одного из важнейших показателей рационального  использования земли, воспроизводства  почвенного плодородия.

В качестве других дополнительных показателей при сопоставлении  уровня использования земли применяют:

1. удельный вес сельскохозяйственных  угодий в общей земельной площади;

2. удельный вес пашни  в составе сельскохозяйственных  угодий;

3. удельный вес посевов  в площади пашни.

Рост удельного веса сельскохозяйственных угодий, пашни, посевов в общей  земельной площади имеет важное значение в использовании земли, свидетельствует о прогрессе земледелия. С.Н. Сушкова все показатели разделила три основные группы:

I. Показатели, характеризующие  использование хозяйственной территории:

1. Структура земельных  угодий – процентное соотношение  отдельных видов угодий к общей  площади угодий;

2. Структура сельскохозяйственных  угодий – процентное отношение  доли пашни к общей площади  сельскохозяйственных угодий;

3. Структура посевных  площадей – процентное отношение  посевной площади отдельных видов  культур к общей площади посева;

II. Показатели уровня использования  земли:

1. Производство зерна  в расчете на 100 га пашни –  отношение валового производства  зерна и площади пашни умноженное  на 100;

2. Производство картофеля  в расчете на 100 га пашни;

3. Производство молока  в расчете на 100 га сельскохозяйственных  угодий – отношение валового  производства молока и площади  сельскохозяйственных угодий умноженное  на 100;

4. Производство яиц в  расчете на 100 га посева зерновых  культур – отношение валового  производства яиц и площади  посева зерновых умноженное на 100;

III. Показатели экономической  эффективности использования земли:

1.Окупаемость  затрат (2.1):

(2.1)

 

где ВП тек – валовая продукция в текущих ценах;

П з – производственные затраты.

2. Доля валовой продукции  в расчете на единицу площади  (2.2):

 

(2.2)

 

где S с/х – площадь сельскохозяйственных культур.

 

3. Доля валового дохода  в расчете на единицу площади  (2.3):

 

(2.3)

 

где Вд - валовый доход.

 

4. Доля прибыли в расчете  на единицу площади (2.4):

 

(2.4)

 

где Вр – выручка от реализации продукции, работ, услуг;

Зп – затраты производства.

 

1.4 Спрос и предложение  земли

 

Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудности. Остановимся на этом подробнее. Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству.

Плодородие, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой  техники, трудовых навыков и производственного  опыта тех, кто работает на земле, и т. д. Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении более или менее значительного периода времени. В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную часть занятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность на землю "привязывают" их к определенной местности, значительно ограничивая "мобильность"

В условиях мелкого (семейного) производства возможности  быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в  повышении качества и улучшении  продуктивности земли, которые зависят  от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье  они коренымм образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйств качество земли может быть не улучшено, а ухудшено.

P млн.руб.за акр

S

 

 

 

 

0

 

Q^*

Q акров

 

Рис. 2. Предложение земли

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно  неэластична. Если на оси абсцисс  отложить количество акров земли, а  на оси ординат — цену акра земли, то кривая предложения земли будет  представлять линию, параллельную оси ординат (рис. 2). Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

Спрос на землю неоднороден. Он включает два  основных элемента — сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

D = Dсх + Dнесх, где:

D — совокупный  спрос; 

Dсх — сельскохозяйственный спрос;

Dнесх — несельскохозяйственный спрос.

 

P млн.руб.за акр

 

 

 

 

Q акров

D_сх

D_несх

D

 

Рис. 3. Совокупный спрос на землю.

Если  на оси абсцисс мы отложим количество акров земли, а на оси ординат — цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю Dсх будет иметь отрицательный наклон. Это вязано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.