Правовой режим недвижимого имущества, самовольных построек

При этом возникает обширный комплекс взаимосвязанных проблем в сфере как административного, так и гражданского права. Именно здесь теория постоянно сталкивается с различными подходами законодателя и правоприменительных органов, с определенной позицией органов государственной власти, местного самоуправления и не всегда совпадающими с ней интересами инвесторов. Из-за этого нередко возникают противоречия и коллизии, которые требуют осмысления и анализа.

Таким образом, правовое регулирование отношений недвижимости должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов государственного, административного, а иногда и международного права. Поэтому исследование частноправовых аспектов отношений недвижимости невозможно и нецелесообразно вне учета публичных интересов общества и государства. При всей специфике механизмов в частном и публичном праве происходит усиление ответственности государства и его органов перед частными лицами. Публичное право защищает их интересы. С другой стороны, понятия "частный интерес", "частный инвестор" потеряли свой автономный характер. Они в каждом отдельном акте оборота недвижимости затрагивают публичные интересы.

  Уже сейчас вопросами оформления недвижимого имущества будут заниматься кадастровые инженеры.Экзамены у будущих инженеров принимает компьютер - для всей страны система единая, программу не обмануть, не подтасовать результаты. Получив аттестат, инженер должен решить, работать как физическое или юридическое лицо. Но последний вариант, это обязательное условие, требует напарника. По крайней мере, еще одного инженера.

"Если кадастровый  инженер в течении 30 дней не  сообщил о себе, не уведомил  орган кадастрового учета и  орган исполнительной власти, выдавшей  ему этот аттестат, о том, какую  он выбрал форму деятельности, его аттестат будет аннулирован и только через год он может заново сдать экзамен"

Через экзамен, как через  мелкое сито, пройдут и все специалисты, уже работающие в сфере кадастрового учета. А для новичков, желающих освоить  новое дело, нужен либо диплом о средне-профессиональном образовании в сфере землеустройства или же диплом любого вуза. Впрочем, экзамен - лишь старт карьеры, аттестат могут аннулировать. К примеру, если за год инженеру больше 10 раз откажут в постановке объекта на учет. Реабилитироваться непросто, такой специалист сможет вновь вернуться в профессию только через 2 года.

Повысить качество кадастровых  услуг должны и саморегулируемые организации по типу профсоюзов. Они  будут устанавливать стандарты  в этой сфере, а в случае чего - отвечать за нерадивых коллег.

"Для дополнительной  имущественной ответственности  перед заказчиком саморегулируемая  организация создает компенсационный  фонд, который является как бы  залогом того, что заказчик в  случае некачественного выполнения  задач кадастровым инженером получит финансовую поддержку, финансовую компенсацию", - объяснил первый заместитель генерального директора НП "Объединение профессионалов кадастровой деятельности" Игорь Павлов.

К кадастровому инженеру можно обращаться напрямую, минуя  Росреестр и Кадастровую палату. До 2013 года они будут работать только с земельными участками, а после и объектами капитального строительства.⁵

Глава.3

 Оформление недвижимости без резрешительной документации и узаканиванием самовольных построек.

  Перепланировка.

Сегодня изменение планировки квартиры стало привычным делом. Но подчас мы не задумываемся, что снос даже несущественных перегородок является уже перепланировкой. По сути, ни перепланировка, ни переустройство жилья законом не запрещены, но они не должны быть самовольными. Чтобы все оформить должным образом, совсем необязательно тратить время и ходить по инстанциям. 

Зачастую, перепланировка осуществляется без соответствующего разрешения. В этом случае необходимо обратиться в органы муниципальной  власти с заявлением об оставлении квартиры в перепланированном состоянии. Однако муниципальные органы вправе отказать в согласовании перепланировки, тогда нужно обращаться в суд. Как правило, в суде требуется ряд документов, в частности, планы квартиры до и после перепланировки, которые можно получить в органах ОТИ по месту жительства. И только на основании решения суда можно официально внести эти изменения в технический паспорт и правоустанавливающие документы. Если у человека нет времени заниматься судебными делами, он может обратиться к специалистам, где все вопросы возьмут на себя профессионалы.  

Перепланировка жилого помещения  представляет собой изменение его  конфигурации, требующее внесения изменения  в технический паспорт жилого помещения (ч.2 ст.25 ЖК РФ). Согласно ч.4 ст.29 ЖК РФ самовольно перепланированное жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью. Вступившее в законную силу решение суда о сохранении квартиры в перепланированном состоянии устанавливает в дальнейшем законность ранее проведённой самовольной перепланировки квартиры. Указанное решение суда по своему смыслу фактически заменяет документы (решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, акт приёмочной комиссии), подлежащие представлению в организацию технической инвентаризации (ОТИ) для внесения изменений в учётные сведения о квартире.

Заявителю следует  представить в ОТИ копию вступившего в законную силу решения суда о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. На основании поступившего решения ОТИ проводит техническую инвентаризацию изменений характеристик квартиры и составляет новый технический паспорт на квартиру, а также осуществляет технический учёт изменений характеристик квартиры. По итогам проведённого технического учёта изменений характеристик квартиры ОТИ выдаёт заявителю кадастровый паспорт квартиры (необходимое заявителю количество экземпляров) без каких-либо отметок о наличии в квартире самовольных перепланировок. В кадастровом паспорте в примечании может быть указано, что в квартире была осуществлена перепланировка, сохранённая вступившим в законную силу соответствующим решением суда (с указанием реквизитов решения суда). Кадастровый паспорт квартиры необходим заявителю для внесения изменений в ранее зарегистрированные сведения о квартире в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

 Дачная амнистия.

 Закон о «дачной амнистии», вступивший в силу 1 сентября 2006 года, стал настоящим спасением для миллионов россиян, которые фактически владели земельными участками до 29 октября 2001 года (то есть до введения в действие Земельного кодекса РФ), но не имели подтверждений их государственной регистрации. Между тем, без этого невозможно свободно и полноценно распоряжаться своей землей – например, продать или подарить ее. Единственным документом, дающим такую возможность, является «Свидетельство о госрегистрации права».

Так называемая «дачная амнистия» представляет собой целый свод изменений в  федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» и ряд других нормативных актов. Документы устанавливают  упрощенный порядок регистрации прав собственности на полученные ранее земельные участки, а также расположенные на них дома и строения. «Дачная амнистия» позволяет зарегистрировать свой земельный участок, независимо от формы пользования и того, что написано в свидетельстве, на основании которого он предоставлялся. Сначала медленно, а затем все активнее россияне начали оформлять в собственность свои наделы и строения. Только с начала этого года в рамках «дачной амнистии» Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) зарегистрировала более полутора миллионов домов и участков на территории страны. Всего же, по данным комитета Госдумы по аграрным вопросам, «дачная амнистия» коснется более 20 миллионов граждан, имеющих садовые участки и огороды, 16,6 миллиона владельцев приусадебного хозяйства, а также около 600 тысяч дачников.  

Российский законодатель обеспечил владельцев недвижимости необходимыми механизмами удостоверения  и защиты права. Однако на практике степень «охраноспособности» свидетельства  о госрегистрации оказывается различной, в зависимости от порядка оформления. В первую очередь это касается прав, оформленных в упрощенном порядке в рамках «дачной амнистии». Полная процедура оформления права на земельный участок должна начинаться с согласования местоположения границ земельного участка с владельцами смежных участков и оформления межевого плана земельного участка. Эти действия проводит кадастровый инженер. Следующие этапы может выполнить сам владелец земли или его доверенное лицо. Это подача пакета документов с межевым планом в кадастровую палату, получение кадастрового паспорта земельного участка, подача документов на регистрацию и, наконец, получение свидетельства о государственной регистрации.   

   При этом приведенная схема – идеальная, она не учитывает всяких «но», которые возникают на практике. Подавляющее большинство землевладельцев, оформляющих право собственности на участок, сталкивается с непредвиденными осложнениями – даже если решат идти по полной вышеуказанной схеме оформления. Если же владелец участка выбирает для себя упрощенный вариант, проблем может быть еще больше, причем они всплывут позже, и решить их будет уже значительно сложнее.     Дело в том, что последовательность оформления права собственности в порядке «дачной амнистии» отличает в первую очередь то, что, по желанию владельца, она может не включать первый пункт процедуры - согласование границ земельного участка и изготовление межевого плана, содержащего координаты точек этих границ, которые точно его идентифицируют. В любом случае выбор упрощенной или «полной» процедуры оформления права остается за владельцем участка. Однако чаще всего рядовые владельцы недвижимости не обладают соответствующими знаниями, опытом, а то и временем на подготовку к такому ответственному мероприятию как оформление права собственности. Поэтому, как показывает практика, лучше обратиться к профессионалам, которые дадут квалифицированную консультацию, окажут эффективную помощь или даже предоставят комплексное решение земельного вопроса «под ключ».

       ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Коллизии в новейшем законодательстве о недвижимости возникают  прежде всего из-за недостаточной  проработки основных гражданско-правовых понятий, относящихся к недвижимости. Продолжением законодательных реформ в области правового регулирования недвижимого имущества могли бы стать уточнение и ревизия используемых правовых понятий, началом которых стала бы существенная переработка содержания ст. 130 ГК РФ.

Как отмечалось выше, критерии недвижимости могут относиться лишь к недвижимым вещам, и основным таким критерием должна быть связь с землей как условие использования недвижимых вещей по назначению. Устанавливая понятие недвижимых вещей, необходимо учесть также такие их признаки, отделяющие недвижимые вещи от другого имущества, как физическая осязаемость и индивидуальная определенность. Кроме того, определив понятие недвижимой вещи для таких объектов гражданских прав, как предприятие, возможно установить, что на них распространяется правовой режим недвижимых вещей постольку, поскольку это не противоречит их правовой природе и сущности.

1. Учитывая вышеизложенное, п. 1 ст. 130 ГК РФ можно было бы  сформулировать следующим образом:  «Недвижимыми вещами являются  индивидуально-определенные физически  осязаемые предметы, по поводу  которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей.

К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  могут быть отнесены и иные вещи.

Правовой режим недвижимых вещей распространяется на предприятия, многоквартирные жилые дома и  иные объекты, отнесенные законом к  недвижимому имуществу, постольку, поскольку это не противоречит правовой природе такого имущества".

Представляется, что предлагаемое изменение содержания ст. 130 ГК РФ должно осуществляться только в совокупности с комплексным упорядочением использования терминологии в области недвижимого имущества как в других статьях ГК РФ, так и в иных законодательных актах.

2. Необходимость четкого  указания в законе на такие  объекты недвижимого имущества,  как помещения (жилые и нежилые)  и объекты незавершенного строительства,  стала очевидной уже в первые  годы применения ГК РФ. Такая  потребность была обусловлена  как особой значимостью таких объектов для современного российского гражданского оборота, так и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. Лишь недавно законодатель обратил внимание на существующую проблему, но, к сожалению, только в отношении объектов незавершенного строительства.

3. В связи с изменением  содержания ст. 25 Закона о регистрации  и включением объектов незавершенного  строительства в ст. 130 ГК РФ  возникает вопрос об актуальности  и обоснованности применения  положений п. 16 Постановления Пленума ВАС № 8, в первую очередь касающихся необходимости расторжения договоров строительного подряда.