Правовой режим недвижимого имущества, самовольных построек

Правовой режим недвижимого  имущества, самовольных построек.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО  ИМУЩЕСТВА И ЕГО ПРИЗНАКОВ

1.1 Современное понятие недвижимости

1.2 Классификации недвижимого имущества

ГЛАВА 2 ПОНЯТИЕ И ПОРЯДОК  ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

2.1 Понятие государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество

2.2 Порядок государственной  регистрации

2.3 Основания государственной  регистрации и отказа в государственной  регистрации

2.4 Вопросы правового  регулирования оборота недвижимости.

2.5. Оформление недвижимости без резрешительной документации и узаканивание cамовольных построек.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

 

 

Введение

Правоотношения, связанные  с оборотом и преобразованием  недвижимости,- одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения (предметов, процессов, способов и т.д.), оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития и обновления. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на недвижимость.

Занимая существенное место  в общем инвестиционном процессе в любой стране, инвестиции в недвижимость важны прежде всего по причине  высокого мультиплицирующего эффекта, серьезного влияния на окружающую среду. Экономические и организационные особенности развития процессов в области приватизации, реконструкции, строительства, оценки недвижимости находят отражение в современных российских публикациях по менеджменту и экономике. Попытаемся кратко исследовать актуальные гражданско-правовые проблемы в сфере недвижимости.

Особенность затронутой темы о недвижимости состоит в  двойственном характере ее природы: с одной стороны, создание и эксплуатация объектов недвижимости является разновидностью предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой- осуществляется такая деятельность с учетом императивных норм, сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т.е. с учетом публично-правовых установлений государства.

При этом возникает обширный комплекс взаимосвязанных проблем  в сфере как административного, так и гражданского права. Именно здесь теория постоянно сталкивается с различными подходами законодателя и правоприменительных органов, с определенной позицией органов государственной власти, местного самоуправления и не всегда совпадающими с ней интересами инвесторов. Из-за этого нередко возникают противоречия и коллизии, которые требуют осмысления и анализа.

Таким образом, правовое регулирование отношений недвижимости должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов государственного, административного, а иногда и международного права..

Целью курсовой работы является всестороннее теоретическое изучение института недвижимого исходя из этого задачами исследования является:

проследить эволюцию развития законодательства о недвижимости;

дать понятие и характеристику недвижимости;

классифицировать недвижимость;

рассмотреть понятие  и вопросы регистрации недвижимого имущества.

Понять какие органы государственной и муниципальной  власти уполномочены осуществлять те или иные действия с недвижимостью.

В прямой зависимости  от объекта находится предмет  исследования, который составляют нормы  гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядок отнесения имущества к недвижимому и регистрации недвижимости, тенденции совершенствования гражданского законодательства.

Методы исследования. Методологическую основу работы составляют современные методы теории познания, включая исторический, сравнительно-правовой, логико-юридический, системно-структурный, формально-

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1.

ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО  ИМУЩЕСТВА И ЕГО ПРИЗНАКОВ

1.1 Современное понятие недвижимости

 

Объектами вещных прав традиционно считаются вещи, т.е. пространственно ограниченные материальные предметы. Однако бесконечное разнообразие окружающего нас материального мира не может быть адекватно оформлено без некоторой дифференциации вещно-правового режима, производимой по тем или иным основаниям. В связи с этим принято выделять различные классификации вещей. Важнейшей из них в настоящий момент вполне обоснованно считается деление вещей на движимые и недвижимые.

С возвращением в 90-х годах XX в. земли в гражданский оборот была восстановлена в правах и категория недвижимого имущества, обнимающая, если следовать п.1 ст.130 ГК РФ, две группы объектов: 1) недвижимость по природным свойствам, т.е. объекты, которые вообще не могут перемещаться либо перемещение которых чрезвычайно затруднено и 2) иное, движимое по природе своей имущество, отнесенное, однако, законом, в том числе самим ГК, к недвижимости. Закрепляя в тексте Кодекса такой перечень, законодатель, очевидно, руководствовался соображениями большой хозяйственной ценности объектов, входящих и в ту и в другую группу, а отсюда - и наибольшей важности связанных с ними общественных отношений. Здесь полезно бы было вспомнить высказанное Н.Д. Егоровым еще четверть века назад замечание: "Критерий наибольшей важности, значимости общественных отношений страдает известной неопределенностью, в связи с чем его нельзя признать научно безупречным"¹.

По сути дела, единственной общей чертой правового режима этих двух групп недвижимости оказалась  необходимость государственной  регистрации прав на них. Более того, порядок такой регистрации неодинаков: если для "недвижимости по природе" он установлен Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то в соответствии с п.1 ст.4 этого Закона регистрация прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты им не регулируется.

Вообще, что касается регистрации, то нельзя не согласиться  с Н.А. Сыроедовым, считающим этот дефинитивный признак излишним; уж если законодатель хотел оттенить именно необходимость регистрации, то следовало бы выделить категорию регистрируемого имущества, подобно тому как это сделано в Нидерландах, а не объединять в одну группу совершенно разнородные объекты. Смысл выделения категории недвижимого имущества заключается не в регистрации прав и не в особой ценности объектов, а в невозможности (или чрезвычайной трудности) устранения взаимодействия принадлежащих разным лицам вещей путем их физического удаления друг от друга.

Однако для того чтобы  выступать в гражданском обороте, объект должен быть некоторым образом формализован, у него должны быть четкие границы. Именно этой цели, как представляется, служит признание предприятия недвижимостью и, соответственно, требование его государственной регистрации. В связи с этим нельзя согласиться с С.А. Степановым, считающим, что "законодательное отнесение предприятия к недвижимому имуществу... не только и не столько распространяет на сделки с такими имущественными комплексами необходимость соответствующей регистрации, сколько устанавливает определенную презумпцию наличия в составе предприятия объектов недвижимости", и предлагающим признавать движимым имуществом такие комплексы, в состав которых не входят объекты, подлежащие государственной регистрации. Совокупность вещей и прав, пусть и предназначенных для осуществления определенной предпринимательской деятельности, без регистрации останется всего лишь совокупностью объектов, но не единым объектом гражданских прав. Признание предприятия недвижимостью оказалось самым экономным средством "правовой иммобилизации", т.е. скрепления разных видов имущества, но из этого не следует еще, что предприятие является вещью.²

 

 

 

 

 

1.2 Классификации недвижимого имущества

 

Использование различных  классификаций недвижимого имущества  имеет существенное значение в практической деятельности. Некоторые классификации недвижимого имущества имеют сугубо доктринальный характер. Другие классификации находят отражение в действующем законодательстве. Законодатель, используя ту или иную классификацию, устанавливает различный правовой режим для разных видов недвижимых объектов.

Недвижимость, будучи сложным  явлением, регулируемым гражданским  правом, характеризуется проявлением  многообразных свойств. Как следствие, это влечет множественность классификаций  недвижимого имущества в зависимости от избранного классификационного критерия.

Самая общая классификация  недвижимых вещей содержится в действующем  гражданском законодательстве, которое  различает недвижимые по природе  вещи и вещи, которые отнесены к  недвижимости в силу закона. Кроме того, законодательства некоторых государств (Франция, Мексика, Бразилия) выделяют "недвижимость в силу назначения", под которой понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимые вещи, которые навсегда присоединены к недвижимости.

По формам собственности  недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть  находящиеся в собственности  граждан (физических лиц) или  в собственности юридических  лиц;

2) публично-правовые, то  есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

- объекты, находящиеся  в федеральной собственности;

- объекты, находящиеся  в собственности субъектов федерации;

- объекты, находящиеся  в муниципальной собственности;

- смешанной формы собственности,  то есть находящиеся в совместной  собственности различных субъектов  гражданского права - частных,  публично-правовых.

Необходимо отметить, что различные субъекты права  неравны в своих правах на недвижимость. Так, с учетом того обстоятельства, что некоторые виды недвижимого имущества имеют ограниченный оборот, они не могут быть в собственности частных лиц. Только государство вправе обладать правом собственности на эти виды недвижимости. Это же касается и ограничений в обороте недвижимых вещей. Как правило, ограничения в обороте недвижимостей делаются не в пользу частных лиц, и диктуются такие ограничения интересами публичных нужд.

По характеру потребления  недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей. Часто предприниматели заинтересованы в возможностях привлечения недвижимых вещей жилого фонда для интересов предпринимательской деятельности. Поскольку в законодательстве установлен запрет на использование для коммерческих целей жилых помещений, то возникает проблема перевода жилых помещений в режим нежилого фонда. В настоящее время эта проблема решена в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, который содержит гл. 3 "Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение"^.

По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как  вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По физическому статусу  недвижимые вещи могут быть разделены на:

- земельные участки;

- участки недр;

- здания;

- сооружения;

- помещения;

- иные объекты, перемещение  которых невозможно без несоразмерного  ущерба их назначению;

- предприятия как имущественные  комплексы, используемые для осуществления  предпринимательской деятельности;

- движимые вещи, которые  отнесены к категории недвижимости  в силу закона (воздушные и  морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты).

По характеру и целям  использования в гражданском  обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

- недвижимость, изъятая  из гражданского оборота;

- недвижимость, ограниченно  используемая в гражданском обороте;

- недвижимость, используемая  для жилья;

- недвижимость, используемая  в предпринимательских целях;

- недвижимость, используемая  в сельскохозяйственных целях;

- недвижимость, используемая  для общественно-значимых целей;

- недвижимость, имеющая  значение памятников истории  и культуры;

- недвижимость, отнесенная  к особо охраняемым природным  территориям.

Эта классификация имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для того чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования. К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях (например, в качестве офиса) необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений.

Действующее законодательство (Закон о госрегистрации прав на недвижимость, Правила ведения ЕГРП) устанавливает трехзвенную классификацию  объектов недвижимости . Эта классификация используется для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью.

В экономической литературе встречается классификация недвижимости по критерию материальности. Так, выделяют недвижимость как материальную недвижимую собственность и права на недвижимую собственность или нематериальную недвижимую собственность. . Под материальной недвижимой собственностью в таком контексте понимаются земельные участки, угодья, продукты почвенного слоя, то есть такое имущество, которое прикреплено к земле и прочно с ней связано. Под нематериальной недвижимой собственностью в этой классификации рассматривается совокупность прав на пользование недвижимостью.