Предоставление земельного
участка для строительства без предварительного
согласования места размещения объекта
осуществляется в следующем порядке:
- проведение работ по формированию
земельного участка:
- подготовка проекта границ
земельного участка и установление его
границ на местности;
- определение разрешенного
использования земельного участка;
- определение технических условий
подключения объектов к сетям инженерно-технического
обеспечения;
- принятие решения о проведении
торгов (конкурсов, аукционов) или
предоставлении земельных участков
без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- публикация сообщения о проведении
торгов (конкурсов, аукционов) или приеме
заявлений о предоставлении земельных
участков без проведения торгов (конкурсов,
аукционов);
- государственный кадастровый
учет земельного участка в соответствии
с правилами, предусмотренными
статьей 70 ЗК РФ;
- проведение торгов (конкурсов,
аукционов) по продаже земельного участка
или продаже права на заключение договора
аренды земельного участка или предоставление
земельного участка в аренду без проведения
торгов (конкурсов, аукционов) на основании
заявления гражданина или юридического
лица, заинтересованных в предоставлении
земельного участка. Передача земельных
участков в аренду без проведения торгов
(конкурсов, аукционов) допускается при
условии предварительной и заблаговременной
публикации сообщения о наличии предлагаемых
для такой передачи земельных участков
в случае, если имеется только одна заявка;
- подписание протокола о результатах
торгов (конкурсов, аукционов) или подписание
договора аренды земельного участка в
результате предоставления земельного
участка без проведения торгов (конкурсов,
аукционов).
Предоставление земельного
участка для строительства с предварительным
согласованием места размещения объекта
осуществляется в следующем порядке:
- выбор земельного участка
и принятие в порядке, установленном статьей
31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании
места размещения объекта;
- проведение работ по формированию
земельного участка;
- государственный кадастровый
учет земельного участка в соответствии
с правилами, предусмотренными статьей
70 настоящего Кодекса;
- принятие решения о предоставлении
земельного участка для строительства
в соответствии с правилами, установленными
статьей 32 ЗК РФ.
В случае, если земельный участок
сформирован, но не закреплен за гражданином
или юридическим лицом, его предоставление
для строительства осуществляется в соответствии
с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи.
Решение исполнительного органа
государственной власти или органа местного
самоуправления, предусмотренных статьей
29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка
для строительства или протокол о результатах
торгов (конкурсов, аукционов) является
основанием:
- государственной регистрации
права постоянного (бессрочного) пользования
при предоставлении земельного
участка в постоянное (бессрочное) пользование;
- заключения договора купли-продажи
и государственной регистрации права
собственности покупателя на земельный
участок при предоставлении земельного
участка в собственность;
- заключения договора аренды
земельного участка и государственной
регистрации данного договора при передаче
земельного участка в аренду.
Решение или выписка из него
о предоставлении земельного участка
для
строительства либо об отказе
в его предоставлении выдается заявителю
в семидневный срок со дня его принятия.
Решение об отказе в предоставлении
земельного участка для строительства
может быть обжаловано заявителем в суд.
В случае признания судом недействительным
отказа в предоставлении
земельного участка для строительства
суд в своем решении обязывает исполнительный
орган государственной власти или орган
местного самоуправления, предусмотренные
статьей 29 ЗК РФ, предоставить земельный
участок с указанием срока и условий его
предоставления.
Предварительное согласование
места размещения объекта не проводится
при размещении объекта в городском
или сельском поселении в соответствии
с
градостроительной документацией
о застройке и правилами землепользования
и застройки (зонированием территорий),
а также в случае предоставления земельного
участка для нужд сельскохозяйственного
производства или лесного хозяйства либо
гражданину для индивидуального жилищного
строительства, ведения личного подсобного
хозяйства.
Рассмотрим подробно один из
примеров споров возникающих по данному
положению
2.3 Правовое регулирование
сделок с землей, находящейся в государственной
собственности
Совершение сделок с земельными
участками является один из наиболее динамично
развивающихся институтов земельного
права, а стало быть вполне актуальный
и спорный вопрос современного права.
Земельные участки, находящиеся в собственности
юридических и физических лиц, могут становиться
предметом сделок с ними.
Сделки с землей могут быть
возмездными и безвозмездными.
Возмездной называется сделка,
в которой обязанности одной стороны совершить
определенные действия соответствует
встречная обязанность другой стороны
по предоставлению материального и другого
блага.
В безвозмездной сделке обязанность
предоставления встречного удовлетворения
другой стороной отсутствует. Поэтому
возмездными могут быть только двусторонние
сделки. Односторонние сделки всегда безвозмездны.
Возмездность сделок может
предопределяться их природой или соглашением
сторон. Как правило, возмездны сделки
по передаче имущества в собственность,
во временное пользование. В свою очередь,
всегда безвозмездна сделка дарения.
Сделки с землей могут быть
условными и безусловными.
Существенные особенности имеет механизм
возникновения прав и обязанностей из
сделок, совершенных под условием.
Условной называется сделка,
стороны которой ставят возникновение
или прекращение прав и обязанностей в
зависимость от какого-то обстоятельства,
которое может наступить или не наступить.
Условие характеризуется неопределенностью
его наступления. Сторонам в сделке не
должно быть известно, наступит или не
наступит в будущем обстоятельство, включенное
в сделку в качестве условия. Включаемое
в сделку условие не должно противоречить
ни закону, ни моральным принципам общества.
Поэтому недействительна сделка, если
в качестве условия в нее включается, например,
требование причинения вреда.
Условие в сделке - элемент случайный,
но он должен быть неразрывно связан с
основным содержанием сделки и не может
рассматриваться изолированно. Включение
в сделку условия позволяет субъектам
учесть различные обстоятельства, которые
могут наступить в будущем (переезд, изменение
места службы, улучшение жилищных условий
и т.д.).
Сделки с землей считаются реальными.
Консенсуальные сделки - это
такие сделки, которые порождают гражданские
права и обязанности с момента достижения
их сторонами соглашения, например, сделки
с куплей-продажей. Реальными называются
сделки, в которых соглашения между ее
сторонами недостаточно. Необходима передача
имущества или совершение иного действия.
Сделки с земельными участками всегда
предполагают передачу земельного участка
или в собственность или в пользование,
при этом сторонами сделки совершается
определенные действия.
Сделки с землей могут быть
действительными и недействительными.
Рассмотрев общие положения законности
сделок, отметим и возможность признания
сделки недействительной. В ч. 2 ст. 166. определяется
недействительность сделок по основаниям,
установленным Гражданским Кодексом РФ,
в силу признания их таковыми судом (оспоримая
сделка) либо независимо от такого признания
(ничтожная сделка). Требование о признании
оспоримой сделки недействительной может
быть предъявлено лицами, указанными в
настоящем Кодексе. Требование о применении
последствий недействительности ничтожной
сделки может быть предъявлено любым заинтересованным
лицом. Суд вправе применить такие последствия
по собственной инициативе.
Недействительность сделки
означает не наступление того результата,
который имели в виду лица, совершавшие
сделку, а наступление результата, предусмотренного
законом. Недействительность сделки зависит
от характера нарушений, допущенных при
ее совершении. Если ни одна из сторон
или заинтересованных лиц не предъявила
иск о признании сделки недействительной,
она может быть исполнена сторонами, что
не противоречит закону. В данном случае
участник отношений может прибегнуть
к судебной форме защиты своего права.
Например, несовершеннолетний в возрасте
от 14 до 18 лет совершил сделку без согласия
родителей. От их воли будет зависеть,
обратятся ли они в суд и потребуют признания
сделки недействительной со всеми вытекающими
последствиями или примирятся с этой сделкой.
Такой характер сделки дает основание
считать ее относительно недействительной.
Воля участников сделки, отражающая
их намерение совершить сделку, должна
получить определенное внешнее выражение
и закрепление. Это необходимо, чтобы содержание
сделки было ясно ее участникам, условия
сделки были зафиксированы, и можно было
без затруднений разрешать споры между
сторонами сделки, если они возникнут.
Способ, посредством которого
выражается воля сторон при совершении
сделки, называется формой сделки. Существует
несколько таких способов.
Сделка может быть совершена
устно, путем словесного выражения воли.
При таком выражении воли участник сделки
на словах формулирует свою готовность
совершить сделку и условия ее совершения.
Сделка, которая может быть совершена
устно, считается совершенной, и при отсутствии
словесного выражения воли, если она совершается
путем конклюдентных действий, т.е. когда
из поведения лица (или лиц) явствует его
воля совершить сделку.
Сделка может быть совершена
и путем молчания, только если это предусмотрено
в законе или в соглашении сторон. Так,
арендодатель после истечения срока действия
договора аренды земельного участка может
не возражать против дальнейшего пользования
арендатором имущества. В этом случае
договор считается возобновленным на
неопределенный срок [6, п. 2 ст. 621]. Молчание
арендодателя рассматривается в законе
как форма его согласия совершить сделку.
Единственной сделкой с земельными
участками, заключение которой Гражданский
Кодекс РФ допускает в устной форме, является
аренда на срок до одного года.
Все остальные сделки с землей
совершаются в письменной форме. Письменной
следует признать сделку, совершенную
путем составления документа, в котором
письменно изложено содержание сделки,
указано наименование, есть подпись сторон
(личная, должностного лица, доверенного
лица, рукоприкладчика).
3. Совершенствование
государственного регулирования земельных
отношений
Государственная собственность
на землю в настоящее время
Вопрос о разграничении
государственной собственности на землю
в настоящее время остается почти неразрешенным.
Субъекты РФ не могут в соответствии с
федеральным законодательством получить
в собственность землю, поскольку федеральные
законы данную проблему регулируют не
комплексно, а лишь посредством объявления
отдельных видов земель федеральной собственностью.
В этих условиях многие субъекты РФ начали
самостоятельно регулировать вопросы
разграничения государственной собственности
на землю. При этом они объявляют в одностороннем
порядке своей собственностью земли, несмотря
на то, что они на данный момент находятся
в государственной собственности РФ. Сложившееся
положение усугубляется еще и тем, что
муниципальные образования лишаются возможности
получить землю в собственность, т. к. вся
земля за исключением переданной в частную
собственность признается государственной,
которую РФ и субъекты РФ распределяют
только между собой.