После определения интегрированной
балльной оценки качественно-количественных
характеристик территории города по кадастровым
кварталам производится комплексная экономическая
оценка населенных пунктов и расчет ставок
земельного налога.
Затем определяют их диапазон
и разделяют на экономические зоны. Число
оценочных экономических зон зависит
от размеров города и численности населения.
Для каждой такой зоны определяется
нормативная цена земли. На основе полученных
расчетов разрабатывается карта комплексной
экономической оценки городских земель,
каждая зона которой имеет свой цвет.
Для инженерно-строительных
целей должна быть выполнена инженерно-строительная,
экологическая и санитарно-гигиеническая
оценка состояния населенных пунктов
в баллах (например, по 10-балльной шкале).
Эта оценка позволяет оценить
функциональную пригодность уже застроенных
территорий и функциональное назначение
территорий, предназначенных под застройку
(жилую, промышленную, коммерческую), что,
в свою очередь, существенным образом
корректирует экономическую оценку земельных
участков, данную в стоимостных показателях.
В качестве оценочных показателей
могут быть приняты следующие факторы:
-увлажнение (подтопление);
-уклоны;
-техническая характеристика
грунтов по допустимым удельным
нагрузкам;
-техногенный литогенез;
-развитие овражной сети;
-развитие оползневых
процессов;
-загрязнение территории.
Для каждого фактора разрабатывается
система относительных оценочных шкал
в зависимости от степени развития процесса,
занимаемой территории, допустимой удельной
нагрузки на грунты, условий строительства
и т.д. Оценочная шкала каждого фактора
включает: баллы от 10 до 0; значения вышеперечисленных
факторов, разбитые на равные интервалы;
качественную характеристику того или
иного процесса.
Например, если для определенной
территории города характерно подтопление,
то оценочная шкала имеет следующий вид,см.приложение
(табл. 1):
Оценочная шкала уклонов на
строительство объектов включает баллы,
значения уклонов и условия строительства.
Оценка фунтов на территории города в
целях строительства базируется на характеристике
допустимой удельной нагрузки в килоньютонах
на квадратный метр (кН/м2 ) или килограммах
на квадратный сантиметр (кг/см2). Поэтому
шкала должна содержать баллы, значения
допустимой удельной нагрузки на фунт
и типы фунтов. Оценочный балл для характеристики
овражной сети, техногенного литогенеза,
оползней присваивается по значению отношения
площади, занимаемой данным процессом,
к общей площади оцениваемого участка
в процентах. Например, оценочная шкала
по развитию овражной сети на территории
города или конкретного кадастрового
квартала имеет следующий вид, см.приложение
(табл. 2):
После определения инженерно-строительной
ценности территории города с точки зрения
градостроительства разрабатывается
карта зонирования городской территории
по инженерно-строительной ценности в
баллах.
Приложение
Таблица 1
Оценочная шкала для подтопляемых
территорий
Оценочный показатель |
Балл |
|
|
10 |
9 |
8 |
7 |
6 |
5 |
4 |
3 |
2 |
1 |
0 |
Уровень грунтовых вод, м |
Не более 5,0 |
4,5-5,0 |
4,0-4,4 |
3.5-3,9 |
3,0-3,4 |
2.5-2.9 |
2,0-2,4 |
1.5-1.9 |
1.0-1.4 |
0.5-0.9 |
0,0-0.4 |
Степень развития процессов |
Непод-
топля-
емые |
Периодически подтопляемые |
Подтопляемые |
Таблица 2
Оценочная шкала по развитию
овражной сети
Оценочный показатель |
Балл |
| |
10 |
9 |
8 |
7 |
6 |
5 |
4 |
3 |
2 |
I |
0 |
Зани-маемая
площадь. % |
0 |
1-10 |
10-20 |
20-30 |
30-40 |
40-50 |
50-60 |
60-70 |
70-80 |
80-90 |
90-100 |
Заключение
В результате проведенного исследования
можно сделать следующие выводы:
1) задача оценки земли населенного
пункта решается с помощью
построения доминантной иерархии
прямого процесса;
2) применение метода анализа
иерархий позволяет установить
количественное влияние всех
факторов, влияющих на стоимость
городских земель, в том числе
и для населенных пунктов;
3) определены факторы влияния
и их «веса» в кадастровой стоимости
участков земли различного функционального
назначения, в том числе и для населенных
пунктов;
4) предложена возможность определения
нахождения рентных коэффициентов для различных видов функционального
использования населенных пунктов;
5) показана возможность определения
кадастровой стоимости городской
земли даже в условиях несовершенного
рынка;
6) система оценки на основе
метода анализа иерархий может
быть успешно применена в различных
сферах городского землепользования,
в том числе и для оценки выгодности расположения
мест торговли сельскохозяйственной продукцией
на территориях городов, межотраслевом перераспределении
земель.
Главной особенностью предложенной модели
массовой (кадастровой) оценки конкретных
участков населенных пунктов с учетом
их местоположения и целевого использования
является простота и надежность расчетов:
- при отсутствии статистических
сведениях о рыночных ценах
на разнообразные объекты недвижимости различного
функционального использования модель
позволяет проводить расчетную оценку рентной доходности
функций землепользования в различных
местах ее местоположения внутри городской
территории, при этом, вычисления производятся
по простой процедуре, основанной на модельных
представлениях и доступных экономико-статистических
данных, не допускающих влияния субъективных
предпочтений оценщика;
- при наличии регулярно собираемых
данных о величине реальных сделок купли-продажи
недвижимости или о договорных ставках аренды,
применения современных математических
и программных средств и методов, методика
позволяет использовать для калибровки
модели эти разнородные данные;
- модельный подход позволяет
достигать значительной детализации
видов землепользования и учитывать
значительную дифференциацию свойств
местоположения участка, отсутствующие
в других известных моделях, для
формирования адекватной с рыночной
оценки.
Предложенная методика массовой оценки
участков населенных пунктов может быть
использована в различных сферах общественного
управления: при разработке политики налогообложения,
выработке градостроительной политики,
социальном планировании.
Необходимо отметить, что данная методика
может использоваться при моделировании
градостроительного развития. Она позволяет
рассчитывать варианты потенциального
функционального использования территории,
которое не всегда должно полностью совпадать
с существующим и, соответственно, более
эффективно производить перераспределение земель
между различными землепользователями.
Список использованной литературы
Баденко В.Л. Государственный
земельный кадастр / Учебное пособие, 2009
год
Арбатский Д.Б., Кошкин Л.И. Оценка
рыночной стоимости земельных участков.
М.: ВШПП, 2009
Воронцов А.П. Кадастровая оценка
земли / Учебное пособие, 2009 год
Горемыкин В.А. Современный
земельный рынок России. М.: Дашков и К,
2011
Грязнова А. Г., Федотова М. А.
Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд.,
перераб. и доп. М. 2009
Журнал Землеустройство, кадастр
№7, 2011 год, стр. 42 – 44
Журнал Имущественные отношения
в РФ №4, 2010 год, стр. 95 - 96
Журнал Имущественные отношения
в РФ №4, 2010 год, стр. 60 – 62
Методика государственной кадастровой
оценки земель населенных пунктов
Озеров Е.С. Экономический анализ
и оценка недвижимости. СПб., 2009
Оценка урбанизированных земель
под ред. Прорвича В.А. / Учебное пособие,
2009 год
Петров В.И. Оценка стоимости
земли. М.: Финансовая академия при Правительстве
РФ, 2008
Серия "Консультация юриста"
Плата за землю. Оценка земли. Комментарии.
Разъяснения. Вопросы и ответы. М. 20010
Чешев А.С. Земельный кадастр
/ Учебное пособие, 2009 год
Чешев А.С. Основы землепользования
и землеустройства / Учебное пособие, 2009
год
1 Серия "Консультация юриста"
Плата за землю. Оценка земли. Комментарии.
Разъяснения. Вопросы и ответы. М. 2008
2 Серия "Консультация юриста"
Плата за землю. Оценка земли. Комментарии.
Разъяснения. Вопросы и ответы. М. 2008
3 Серия "Консультация юриста"
Плата за землю. Оценка земли. Комментарии.
Разъяснения. Вопросы и ответы. М. 2008
4 Чешев А.С. Основы землепользования
и землеустройства / Учебное пособие, 2009
год
5 Чешев А.С. Основы землепользования
и землеустройства / Учебное пособие, 2009
год
6 Чешев А.С. Основы землепользования
и землеустройства / Учебное пособие, 2009
год
7 Чешев А.С. Основы землепользования
и землеустройства / Учебное пособие, 2009
год
8 Петров В.И. Оценка стоимости
земли. М.: Финансовая академия при Правительстве
РФ, 2007
9 Петров В.И. Оценка стоимости
земли. М.: Финансовая академия при Правительстве
РФ, 2007
10 Петров В.И. Оценка стоимости
земли. М.: Финансовая академия при Правительстве
РФ, 2007
11 Петров В.И. Оценка стоимости
земли. М.: Финансовая академия при Правительстве
РФ, 2007