Практический анализ проведения кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Московской области

Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов как составной части комплексной кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для целей:

- создания государственной автоматизированной  системы земельного кадастра;

- формирования налогооблагаемой  базы земель населенных пунктов;

- уточнения схемы территориально-экономического  зонирования;

- установления ставок арендной  платы за муниципальные земли;

- определения стартовых цен  продажи прав собственности или  долгосрочной аренды на конкурсах  и аукционах;

- определения величины компенсационных  выплат при изъятии земель  для муниципальных нужд;

- обоснования наиболее рациональных  и перспективных направлений  городской застройки;

- информирования органов муниципальной  власти и оказания платных  услуг различным субъектам рынка. 6

 

 

Глава 2. Методологические аспекты проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов

 

2.1 Методология  оценки земель населенных пунктов

оценка земля населенный пункт кадастровый

Основными источниками информации о рыночных ценах на землю являются сделки купли-продажи по застроенным и незастроенным земельным участкам, ставки арендной платы за земельный участок и аренду нежилых помещений, результаты аукционных торгов по земельным участкам, цены предложений и спроса на земельные участки, дома и квартиры по публикациям в средствах массовой информации и справочных изданиях. Кроме источников прямой информации о стоимости земельных участков анализируется также косвенная информация:

-цены на квартиры, дома, нежилые помещения.

Основными заданиями, которые решаются на данном этапе работ, являются:

-определение абсолютных  значений стоимости земли в  расчете на 1 м2 площади участка  в каком-либо районе города (поселка);

-определение реального  диапазона изменения стоимости  земли в пределах городских (поселковых) границ;

-определение показателей  стоимости земли по максимальному  количеству районов (оценочных зон, кадастровых кварталов) города;

-определение стоимости  земель различного целевого назначения.7

Средние значения показателей стоимости земельных участков, выраженные в рублях на квадратный метр (р./м2) площади участка, рассчитываются стандартными методами статистической или графической

обработки собранной информации, затем земельные участки с рассчитанными значениями показателей их стоимости картографически привязываются к границам планировочных или структурных образований (районы, кварталы, улицы).

Оценка территории города (поселка) методами факторного анализа проводится для земель разного функционального использования:

-земель жилой застройки (объекты жилищной сферы, включая  много- и малоэтажные жилые дома, дачное строительство, индивидуальные  и кооперативные гаражи и стоянки);

-земель промышленной  застройки (объекты производственного  назначения);

-земель коммерческих  структур (объекты обслуживания  населения с преимущественно  коммерческими видами деятельности).

Структура факторов, влияющих на ценообразование рыночной стоимости земли, и их ранговый вес (вклад фактора) зависят от величины города (поселка), уровня его социально-технического развития и разного целевого назначения земель. Так, например, для оценки городских территорий, предназначенных и используемых под объекты жилищной сферы, анализируются следующие факторы:

-транспортное обслуживание  территории, доступность к центру  города и другим центрам массового  тяготения населения;

-уровень развития сферы  социально-бытового обслуживания  населения;

-уровень развития инженерных  систем, сооружений и коммуникаций;

-экологическое состояние  и микроклиматические условия  территории;

-историко-архитектурная  значимость застройки:

-ландшафтная ценность  территории;

-инженерно-геологические  условия строительства и степень  подверженности территории разрушительным  природным и техногенным воздействиям.8

Для оценки городских территорий, предназначенных и используемых для объектов производственного назначения, коммерческих объектов в структуру оцениваемых факторов вводятся такие, как уровень развития производственной инфраструктуры, узловая концентрация предприятий, плотность дневного населения, возможность территориального развития и т. д.

Вес каждого из оценочных факторов определяется экспертным путем с учетом его значимости и целей оценочного зонирования.

Перечисленные факторы являются агрегированными и включают несколько параметров, которые выражаются в балльной шкале или изохронами.

Для визуализации полученных данных на картографическом материале разбивка территории города по различным факторам от выбранных центров тяготения меняется в диапазоне от 50 до 2000 м, так как протяженность зон влияния каждого из центров определяется в основном экспертным путем, исходя из специфики условий города.

По заданному вкладу каждого фактора в формирование стоимости населенных пунктов для каждого расчетного контура территории определяется интегрированное значение балльной многофакторной оценки, производится объединение близких по значению оценки контуров территории и формируются предварительные оценочные зоны, каждая из которых характеризуется коэффициентом относительной стоимости территории.9

 

 

Глава 3. Практический анализ проведения кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Московской области

 

Одной из основных задач государственного управления земельными ресурсами является оценка земель и установление обоснованной платы за землю. Стоимостная оценка земли является важнейшим экономическим инструментом управления рациональным использованием земельных ресурсов, служит механизмом создания цивилизованной системы налогообложения и ценообразования.

В настоящее время рациональное и эффективное использование земель возможно при условии реализации следующих принципов: платность использования земли и обоснованное налогообложение земли. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата .

Платежи за землю, которые являются обязательными вне зависимости от вида деятельности на земельном участке, должны стимулировать собственника или арендатора к эффективному использованию земли с положительным результатом, что впоследствии стимулирует оборот на рынке недвижимости. Чтобы предприятия и организации не лишились своей рентабельности, налогообложение земли должно быть обоснованным. Это относится также к определению размера арендных платежей, основой для которых служит налоговая база земельного налога, а также расчета выкупной стоимости земельного участка при помощи кадастровой стоимости. В связи с этим, установленная кадастровая стоимость земельных участков должна быть рассчитана, верно, и объективно, с учетом всех факторов, оказывающих впоследствии свое влияние на итоговую величину кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки стоимость определяется методами, установленными и утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Так, в соответствии с правилами проведения государственной кадастровой оценки земель были приняты:

– методические указания «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;

– методические указания по государственной кадастровой оценке земель (далее – ГКОЗ) населенных пунктов «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (далее - Методические указания).

Взаимосвязь между кадастровой стоимостью земельных участков и их рыночной стоимостью была обозначена в нормативных документах в сфере кадастровой оценки земель и оценочной деятельности.

Методические указания по ГКОЗ населенных пунктов позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе 17 видов разрешенного использования. Методический подход минимизировал различия в объектах кадастровой оценки и рыночной оценки земельных участков.

Вынуждены отметить, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их публикации. Решения по результатам рассмотрения комиссией заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости также могут быть оспорены в судебном порядке.

Кроме того, в целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости землепользователь вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

После утверждения результатов данной оценки (в течение полугода с даты внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости), у собственников и землепользователей появится возможность их досудебного оспаривания (на основе результатов определения рыночной стоимости) в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Таким образом, процедура досудебного урегулирования позволит: уточнять результаты определения кадастровой стоимости; получать информацию о рыночной стоимости объектов недвижимости и уточнять их характеристики; повышать достоверность получаемых результатов, что приведет к сокращению количества обращений об обжаловании в связи с повышением точности информации, используемой для проведения кадастровой оценки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1. Согласование результатов факторного анализа с результатами анализа рыночной статистики

 

Задача, решаемая на данном этапе, состоит в необходимости приведения в соответствие двух различных шкал, полученных на основе рыночной информации и на основе факторного анализа. Сравнительный анализ может привести к следующим результатам:

-несовпадению границ  оценочных зон;

-несовпадению соотношений  значений коэффициентов относительной  ценности территории;

-несовпадению абсолютных  значений коэффициентов.

Для того чтобы привести в соответствие различные шкалы, используется один из методов функционального анализа — согласование по невязке, в соответствии с которым приоритет отдается более характерным и непротиворечивым данным.

На основе полученной шкалы согласованных показателей устанавливаются значения коэффициентов относительной стоимости территории города (поселка) и стоимости земли в рублях на 1 м2 для каждой оценочной зоны или квартала города (поселка).

При отсутствии необходимой информации о стоимости земельных участков, занятых производственными объектами, объектами коммерческого обслуживания населения, административными зданиями, по которым отсутствует рыночный оборот, показатели зональной (квартальной) стоимости земли могут определяться через переходные коэффициенты от стоимости земель под объектами жилищной сферы.

Выбор границ оценочных зон производится с учетом следующих требований:

-однородности территориального  зонирования, т.е. оценочные зоны  должны располагаться либо внутри  ранговых зон, либо на территории  двух соседних по качеству  ранговых зон;

-представительности рыночных  данных, а это значит, что локальные  концентрации плотности данных  по рынку должны располагаться  равномерно внутри оценочных  зон. Возможно существование зон  с большой или малой концентрацией  рыночной статистики, но зоны, у  которых одна часть обладает  высокой плотностью концентрации  данных, а другая — низкой, подлежат  делению;

-однородности функционального  назначения, т.е. различные категории  населенных пунктов(центр и подцентры  города, исторические районы, жилые  районы, промышленные районы, рекреационные  объекты и т.д.), должны относиться  к разным оценочным зонам;

-упорядоченности границ  — границы оценочных зон должны  совпадать с границами улиц, кадастровых  или городских кварталов и  другими естественными рубежами  городской (поселковой) территории;

-представительности —  вся территория города (поселка) должна быть охвачена оценочными зонами.10

Значительная протяженность оценочных зон, куда могут входить несколько кадастровых (городских) кварталов, не позволяет реально оценить тот или иной земельный участок в кадастровом квартале, поэтому оценка кадастровой стоимости земельных участков основывается на индивидуальных характеристиках оцениваемого участка. Характеристики земельного участка принимаются по материалам земельного кадастра, данным регистрации и инвентаризации земельных участков, а также других планово-картографических материалов.

Для каждого земельного участка, попадающего в выделенную и административно утвержденную оценочную зону, принимается зональная или квартальная стоимость земли, которая затем преобразуется в кадастровую оценку путем применения поправочных коэффициентов, учитывающих влияние на стоимость земли различных характеристик участка. Количество и вид таких характеристик определяется местными особенностями, принимая во внимание то, что, в первую очередь, земельные участки в городе рассматриваются с точки зрения пространственного базиса, который используется для инженерно-строительных целей (размер, форма, рельеф, инженерно-геологические характеристики участка и т.п.), а затем определяется градостроительная ценность каждого земельного участка, его ограничения и градостроительные регламенты. Влияние каждой характеристики на изменение стоимости земельного участка отражается повышающим или понижающим коэффициентом, который в настоящее время определяется в основном экспертно-расчетным путем.11