Содержание
Введение……………………………………………………………………......…2
Глава 1. Теоретические аспекты кадастровой
оценки земель и населенных пунктов………………………………………………………………………….....3
1.1Развитие системы кадастровой
оценки……......................................…3
1.2 Основные принципы кадастровой
оценки земель населенных пунктов.....................................................................................................................6
1.3 Нормативно-правовое регулирование
кадастровой оценки земель населенных
пунктов……………………………………………………………....8
Глава 2. Методологические аспекты
проведения кадастровой оценки земель
населенных пунктов……………………………………………………………....9
2.1Методология оценки населенных
пунктов…………………...…….....9
Глава 3. Практический анализ проведения
кадастровая оценка земель населенных
пунктов на территории Московской области……………………11
3.1. Согласование результатов
факторного анализа с результатами анализа
рыночной статистики……………………………………………………………………..…13
Приложение..……………………………………………………………………16
Заключение…..………………………………………………………………….17
Список использованной
литературы…………………………………...…...19
Введение
оценка
земля населенный кадастровый
Вопросы оценки населенных пунктов стали
объектом исследования для учёных несколько
веков назад. Они находят свое отражение
в работах следующих авторов: А. Смита,
В. Петти, Т. Мальтуса, Д. Рикардо,
Г. Тюнена, С. Милля, К. Маркса, А. Маршалла,
А. Вебера, В. Лаунгардта, Р. Харда, и многих
других экономистов и учёных.
Несмотря на развитость западной и российской
теории и практики оценки населенных пунктов
существует объективная необходимость
в дальнейшем изучении и исследовании
вопроса массовой кадастровой оценки
городских земель.
Актуальность проблемы формирования
системы оценки населенных пунктов в городах,
необходимость поиска соответствующих
принципам рыночных отношений подходов
к практической реализации кадастровой
оценки земель, в том числе и для объектов
агропромышленного комплекса, расположенных
на территориях городов, определяют выбор
темы исследования.
Целью исследования является проведение
анализа особенностей кадастровой оценки
населенных пунктов.
Задачами исследования являются:
- выявление методических положений
отбора и учета ценообразующих факторов
для участков земли по видам их функционального
использования; выявление методических
положений определения кадастровой стоимости
населенных пунктов на основе метода анализа
иерархий;
- выявление методов определения
рентных коэффициентов землепользования в
зависимости от видов функционального
использования земельных участков;
Объектом исследования являются земли населенных пунктов.
Предметом исследования являются методы
кадастровой оценки населенных пунктов
по видам их функционального использования.
Теоретической и методологической основой
исследования являются работы вышеперечисленных
авторов.
Глава 1. Теоретические
аспекты кадастровой оценки земель населенных
пунктов
1.1 Развитие
системы кадастровой оценки
Информационная система, служащая
основой для исчисления налога на земельные
участки, в мировой практике именуется
фискальным или налоговым кадастром. Функции
возникших в далеком прошлом налоговых
кадастров к настоящему времени вышли
во многих странах далеко за рамки фискальных,
так как:
-служат источником данных,
необходимых для инвестиционных
проектов и программ, направленных
на территориальное развитие
регионов;
-обеспечивают контроль
и регулирование рынка земель
и прочей недвижимости;
-оказывают поддержку
органам, занимающимся вопросами
оптимизации земельных ресурсов;
-предоставляют кадастровую
информацию разным ведомствам, имеющим
дело с земельными ресурсами.1
Первостепенная задача фискального
кадастра состоит в выявлении и обозначении
(идентифицировании) каждой единицы недвижимости,
представляющей собой объект налогообложения.
Такой единицей может быть земельный участок,
земля с жилым домом или иными постройками,
часть дома, например, квартира, т.е. все
то, на что может быть начислен налог на
недвижимость. Для обозначения такой единицы
в зарубежных фискальных кадастрах чаще
всего используется термин «парцелла».
Каждый объект относится к тому или иному
таксону классификации, разрабатываемой
специально для целей налогообложения.
Затем рассчитывается оценочная рыночная
стоимость каждого из них, величина которой
служит основой для исчисления соответствующего
налога. Определяются лица, ответственные
за уплату налога на имущество, ими чаще
всего, но не всегда, являются собственники.
Налоговое законодательство некоторых
стран возлагает обязанность выплачивать
этот налог на тех, кто фактически пользуется
недвижимостью или арендует ее.
Однако в большинстве развитых
стран уплата налога на землю и прочую
недвижимость возложена, в основном, на
собственников. В связи с этим важное значение
приобретает связь фискального кадастра
с системой регистрации прав на недвижимость
и юридическим кадастром, если таковой
имеется, которые содержат информацию
о том, кому именно каждый конкретный участок
земли или объект недвижимости принадлежит
и где именно этот собственник проживает.2
Для осуществления своей прямой
функции фискальный кадастр должен содержать
разностороннюю информацию, как о самом
объекте, так и о внешних факторах, влияющих
на стоимость недвижимости.
Данные о собственно участке
включают топографические условия, характер
почв или фунтов, состояние и назначение
возведенных на земельном участке построек
и множество других сведений. К внешним
факторам относятся местоположение участка,
транспортная доступность, наличие и качество
сети услуг и т.п.
Являясь инструментом налогообложения
недвижимости, фискальный кадастр может
служить информационной базой для исчисления
ряда других налогов. Так, например, в Дании
действует совокупный имущественный налог
(«налог на богатство»), исчисляемый на
стоимость всего имущества физического
лица, включая стоимость недвижимого и
определенного вида движимого имущества
(предметов длительного пользования, ценных
бумаг, депозитов в банках). Налог взимается
в тех случаях, когда общая стоимость оцениваемого
имущества превышает определенную величину.
Содержащаяся в фискальном
кадастре информация имеет также большое
значение при определении суммы компенсации
при отчуждении недвижимого имущества
для общественных нужд.
Ведение фискального кадастра
предусматривает выполнение ряда операций,
по каждой из которых осуществляется сбор
соответствующих данных:
-выявление и картографирование
всех земельных участков и
находящихся на этих участках
объектов прочей недвижимости, подлежащих
налогообложению;
-составление и ведение
актуальной постоянно обновляемой
карты, на которой представлены
все имеющиеся единицы недвижимости,
идентифицируемые уникальным номером,
к которым осуществляется привязка
всей информации, характеризующей
эти объекты. Наличие таких карт
служит гарантией того, что все
облагаемые налогом земельные
участки и единицы прочей недвижимости
выявлены и ни на один из
них не начислен налог дважды.
Содержащиеся на карте данные,
такие как местоположение участка, его
размер, конфигурация, могут быть использованы
при определении оценочной стоимости;
-отнесение каждой единицы
недвижимого имущества к определенному
таксону классификации, разрабатываемой
с учетом таких характеристик,
как вид использования, размер, тип
здания, его состояние и т.п.;
-сбор и обработка данных
о рынке недвижимости, в том
числе сведений о ценах продаж
тех или иных видов недвижимости,
размерах арендной платы, стоимости
содержания зданий и других
характеристик с отметкой о
времени, которому эти данные
соответствуют;
- определение стоимости
каждого участка и объекта
прочей недвижимости;
- выявление лица или
лиц, которые несут ответственность
за уплату налога на недвижимость.3
Важное значение имеет также
определение юридического собственника
имущества, если обязанность выплачивать
налог возложена не на него, например,
в случае принудительной продажи недвижимости
из-за неуплаты налога;
-подготовка списков плательщиков
налога;
-выписка счетов и уведомление
конкретных налогоплательщиков
о величине оценочной стоимости
их недвижимого имущества и
размерах налогов;
-сбор налога в том
случае, если законодательством
страны эта функция возложена
на службу фискального кадастра,
а не на специальный налоговый
орган;
-работа с жалобами
по поводу несогласия отдельных
налогоплательщиков с определенной
службой фискального кадастра
оценочной стоимостью имущества.
Информация, необходимая для
формирования базы данных фискального
кадастра, может быть получена разными
способами, в том числе и путем прямого
обследования земельных участков и прочей
находящейся на ней недвижимости, а также
косвенным образом из других ведомств
и служб.
1.2 Основные
принципы кадастровой оценки
земель населенных пунктов
Кадастровая оценка земельных
участков в городах характеризует стоимость
отдельного земельного участка в общей
системе оценочного зонирования территории
города с учетом рыночной стоимости земли
и качественно-количественных характеристик
земельного участка.
Исходными данными для определения
качественно-количественных характеристик
и расчета показателей базовой стоимости
земли служат материалы функционального
зонирования; генеральные планы развития
территории; данные по сделкам купли-продажи
и аренды земельных участков, квартир,
домов и нежилых помещений, гаражей; данные
о доходности производственных и коммерческих
предприятий; земельная рента сельскохозяйственных
предприятий и т. д. Помимо перечисленных
данных, используются также расчетные
параметры, такие как коэффициент застройки
территории населенных пунктов, инженерно-строительные
характеристики грунтов, амортизация
основных фондов, коэффициент ликвидности
объектов недвижимости, структура капитала
промышленных предприятий, коэффициент
капитализации.4
Расчет показателей базовой
стоимости земли по типичным земельным
участкам по ценовым зонам базируется
на рыночной информации. При противоречивых
данных о сделках с землей и иными видами
недвижимости, а также по землям, не включенным
в рыночный оборот, базовые показатели
стоимости земли определяются на основе
принятых в мировой практике принципов
и методов оценки рыночной стоимости (методы
сопоставимых продаж, затратный, доходный)
с учетом специфики российского земельного
рынка.
Кадастровая стоимость конкретного
земельного участка устанавливается на
основе удельных показателей базовой
стоимости земли по ценовым зонам и подзонам
и кадастровых характеристик земельного
участка: площадь, местоположение, топография,
гидрология, благоустройство участка
и другие ценообразующие факторы и характеристики.
Кадастровая оценка населенных
пунктов представляет собой определенный
комплекс работ, который включает следующие
этапы:
1) сбор и анализ исходной
информации, характеризующей рынок
земли и прочих объектов недвижимости
в городе. Определение полноты, достоверности
и непротиворечивости рыночной
статистики по территории города
в целом и по отдельным его
районам, функциональным зонам и
кадастровым кварталам. Определение
закономерностей изменения уровня
рыночных цен на земельные
участки на основе массовой
статистики;
2) сбор и анализ исходной
информации, характеризующей факторы
ценообразования рыночной стоимости
земли, с учетом вклада (веса) каждого
фактора в изменение стоимости земли.
Расчет коэффициентов относительной ценности
городских земель, например, в баллах,
и оценочное зонирование территории города
на основе факторного анализа;
3) согласование результатов
факторного анализа с результатами
анализа рыночной статистики.
Корректировка границ оценочных
зон и коэффициентов относительной ценности
территории с учетом рыночной информации.
Расчет показателей зональной (квартальной)
стоимости городских земель;
4) формирование данных
по земельным участкам и проведение
кадастровой оценки земельных
участков с учетом зональной (квартальной)
стоимости земли, характеристик
земельного участка и локальных
условий его местоположения;
5) экономическая оценка
территории города по кадастровым
кварталам с учетом качественно-количественных
характеристик земельных участков.5
1.3 Нормативно-правовое
регулирование кадастровой оценки
земель населенных пунктов
По состоянию на 01.01.2011 г. количество земельных
участков населенных пунктов составляет
571 тыс. Таким образом, после проведения
актуализации результатов государственной
кадастровой оценки земель населенных
пунктов можно прогнозировать поступление
средств от платежей в размере 3,9 млрд.
руб.
Земельный налог согласно гл. 31 Налогового
кодекса РФ является местным налогом и
устанавливается нормативными правовыми
актами представительных органов муниципальных
образований.