Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и  другие мелиоративные работы, строить  пруды и иные закрытые водоемы  в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право  приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается:

в добровольном порядке (при отказе землепользователя от принадлежащего ему права и при приобретении участка в собственность), в принудительном порядке (при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки и т.д.).

Сервитут – право ограниченного  пользования чужим недвижимым имуществом. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Субъектами сервитутных прав могут  выступать как граждане, так и  юридические лица. Сервитуты могут быть установлены также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Выделяют земельные сервитуты (право  ограниченного пользования чужим земельным участком), водные сервитуты ( право ограниченного пользования водными объектами), лесные сервитуты (Право ограниченного пользования участками лесного фонда).

Существует также деление сервитутов на публичные (устанавливаются государством в интересах всех лиц) и частные (устанавливается по соглашению между лицом, чьи интересы не могут быть обеспечены без установления сервитута, и собственником соседнего участка, здания. Примером публичного сервитута может послужить сервитут для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры (статья 23 ЗК).

ГК регламентирует частные сервитуты. ¹

1.3. Нормы Земельного  Кодекса РФ о переоформлении  права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками предприятий и граждан

Земельный Кодекс не предусматривает автоматического прекращения права постоянного (бессрочного) пользования - оно сохраняется за организациями и гражданами, получившими это право до 30 октября 2001 г. Однако, начиная со дня вступления в силу Земельного Кодекса, организации и граждане утратили право распоряжаться этими земельными участками. Для того, чтобы иметь возможность продать, обменять, отдать в залог (ипотеку), внести в качестве вклада или взноса или иным образом распорядиться земельным участком, его необходимо приобрести в собственность. Вторым способом переоформления прав на участок является заключение договора аренды с государством – собственником земли. Арендатор земельного участка - с согласия арендодателя – сможет совершать с землей определенные действия: сдавать в субаренду, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал.

Условия переоформления гражданами земельных  участков, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, достаточно щадящие. Так, каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок. При этом предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, сроком не ограничивается.

Для предприятий установлены  более жесткие условия переоформления. До конца текущего года все организации (за исключением государственных и религиозных организаций, а в ближайшем будущем - и общероссийских организаций инвалидов) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Земельные участки, принадлежащие  владельцам на праве пользования, не могут быть ни изъяты государством, ни переданы другим лицам, на что прямо указал Конституционный суд в Определении № 512-О от 25 декабря 2003 г.

Известны случаи, когда региональные администрации угрожают предприятиям грядущей административной ответственностью в случае непринятия мер по переоформлению участков. Следует учитывать, что Кодекс РФ об административных правонарушениях устанавливает ответственность за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Право постоянного (бессрочного) пользования, удостоверенное документами государственной регистрации (или даже при отсутствии государственной регистрации, если право возникло у предприятия до января 1998 г.), является юридически действительным.

Декларируемые намерения  ряда местных администраций обращаться в суд с требованием о понуждении предприятий к заключению договоров  аренды или купли-продажи земельных участков также незаконны. Понуждение владельца права постоянного (бессрочного) пользования к отказу от принадлежащего ему вещного права можно трактовать как противоречащее Конституции РФ. Именно к такому выводу пришел Конституционный суд РФ, указав в Постановлении № 16-П от 13 декабря 2001 г., что в отношении права постоянного (бессрочного) пользования действует конституционный механизм защиты от произвольного умаления или ограничения, что предполагает предоставление государственных гарантий лицам, имеющим на законных основаниях не подлежащие изъятию в соответствии с федеральным законом земельные участки. ¹

Предприятия, заинтересованные в свободном распоряжении земельными участками, вынуждены выбирать между  оформлением права собственности  на землю и правом аренды земельного участка.

Считается, что заключение договора аренды является наименее желательным для предприятия способом переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В настоящее время отсутствуют законодательные нормы, устанавливающие обязательные требования к договорам аренды земельных участков, в частности, механизм расчёта и ограничения предельной величины арендной платы (например, путем привязки ставки арендной платы к цене выкупа или кадастровой стоимости земельного участка).

Арендатор полностью зависит от местного органа власти, устанавливающего размер арендной платы, сроки аренды и условия распоряжения участком (возможность субаренды, внесения права аренды в залог, гарантии для нового собственника при продаже здания, расположенного на земельном участке, и т.п.), что дает основания сравнивать договор аренды земельного участка под строением с кабальным договором. Выбрав при переоформлении права пользования договор аренды земельного участка, предприятие, в соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11, тем самым реализует свое исключительное право и утратит в дальнейшем право приватизации (выкупа) земельного участка. И, наконец, арендная плата не предполагает льгот (даже тех немногих и постепенно отменяемых), распространяющихся на собственников – плательщиков земельного налога. Очевидно, право аренды земельного участка в меньшей степени защищает предпринимателя, чем право собственности, делая, фактически «неполноценным» право собственности на предприятие как имущественный комплекс.

Предприятия, решившие выкупить земельный участок в собственность, справедливо рассчитывают на получение ликвидного актива, однако стоят перед необходимостью единовременного существенного изъятия собственных средств, что может привести к снижению финансовой устойчивости и замедлению инвестиционной активности. В настоящее время законодателем не рассматривается возможность отнесения стоимости приобретаемых земельных участков на себестоимость продукции (земля не подлежит амортизации), а предусмотренная законодательством о приватизации норма о возможности оплаты приобретаемого имущества с годовой рассрочкой на практике не применяется.

Согласно закону, цена выкупа земельного участка («цена земли») должна быть установлена субъектами РФ в диапазоне от трех- до тридцатикратного размера ставки земельного налога, в зависимости от численности населения населенного пункта. До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога. Отметим, что вплоть до последнего времени, несмотря на то, что прошло почти четыре года после принятия законов о приватизации и о введении в действие Земельного Кодекса, установивших эти нормы, в ряде субъектов федерации до сих пор не определена цена земли (например, в Республике Тува). Нормативные правовые акты о ставках земельного налога также еще приняты не во всех субъектах РФ (например, на территории Удмуртской Республики, где еще не завершена кадастровая оценка земельных участков). Не установлены и единые правила дифференциации ставок земельного налога, что позволило бы ограничить произвол органов местного самоуправления и государственной власти при отнесении земель к зонам различной степени градостроительной ценности. Установленные в ряде регионов максимально возможные выкупные ставки делают приобретение земли в собственность возможным только для промышленных гигантов (так, например, Новолипецкий металлургический комбинат уплатил за 2755 га своих земель 1,254 млрд руб.). В настоящее время Минэкономразвития в очередной раз подготовило проект предложений по изменению действующего механизма определения цены земли, в соответствии с которыми цена выкупа земли будет ограничена порогом в 20% от кадастровой стоимости земельного участка для городов с населением свыше трех миллионов человек, и в 5% - для других населенных пунктов.

Поскольку до настоящего времени так и не были определены существенные условия выкупа и аренды земельных участков, можно предполагать, что значительное число предприятий в обозримом будущем продолжит пользоваться землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, по крайней мере, до тех пор, пока не будет установлена юридическая и экономическая ответственность за несвоевременное переоформление прав. ¹

Глава 2. Практическое использование права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками

2.1. Круг субъектов  права постоянного (бессрочного)  пользования земельными участками

Земельный кодекс РФ (далее  — ЗК РФ) существенно ограничил  круг субъектов права постоянного (бессрочного) пользования. Согласно п. 1 ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки могут предоставляться только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления, т.е. организациям, созданным государством либо муниципальными образованиями.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 30.06.2006) прочие юридические лица, не указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны были в срок до 1 января 2008 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность (а религиозные организации — на право безвозмездного срочного пользования) по своему желанию в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Что означает включение  подобной нормы в текст Вводного закона, каким образом она будет  применяться на практике, на каких  условиях, каковы последствия неисполнения требования о переоформлении вещного права до 1 января 2008 г., существует ли механизм принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования землей — вот вопросы, требующие ответа.

Прежде всего следует  отметить юридическую неточность, с которой сформулировано вышеприведенное положение Закона.

Начнем с того, что  термин «переоформить» имеет не юридическое, а бюрократическое значение. Цивилистика не знает такой терминологии применительно к вещным правам. Наука гражданского права, а также действующее гражданское законодательство при описании того или иного вещного права использует такие понятия, как содержание вещного права, его возникновение и прекращение, переход права.

В данном случае процедура  так называемого переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, на наш взгляд, включает в себя как минимум два этапа: 1) отказ правообладателя от принадлежащего ему права; 2) приобретение (возникновение) нового права на землю (аренды либо права собственности). После отказа от права постоянного(бессрочного) пользования, сделанного в письменной форме, между организацией и органом власти должен заключаться договор аренды либо купли-продажи земельного участка.

При этом как прекращение  права постоянного (бессрочного) пользования, так и вновь возникшее право на землю подлежит регистрации в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации).

Поскольку согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают  с момента такой регистрации, моментом исполнения требований ст. 3 Вводного закона следует считать дату внесения записи о новом праве на землю в Единый государственный реестр.

Следует заметить, что  ни Закон о введении в действие Земельного кодекса, ни ЗК РФ не устанавливают саму процедуру переоформления прав на землю, не определяют ее порядок, условия и сроки, а также государственные гарантии для землепользователей.