Постоянное бессрочное пользование земельным участком

4) выписка из  Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);

5) выписка из  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним о правах  на приобретаемый земельный участок  или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, вместе с документами, указанными в пункте 4, к Заявлению прилагается мотивированный отказ в предоставлении информации, выданный в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием права на приобретаемый земельный участок, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

6) кадастровый  паспорт земельного участка;

7) копия документа,  подтверждающего право приобретения  земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное  срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.

Как видно из вышеизложенного, перечень документов, который необходимо собрать и  представить заявителю довольно обширен, в связи с чем у  заявителя при переоформлении права, конечно же, возникает ряд вопросов и трудностей.

Исполнительный  орган государственной власти или  орган местного самоуправления в  месячный срок со дня поступления  заявления принимает решение  о предоставлении земельного участка  на праве собственности или в аренду, и в течение месяца со дня принятия такового решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Следует учитывать, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным, однако это еще не значит, что договор будет заключен.  
Закон предоставляет два варианта развития событий: отказ в заключении договора или заключение договора аренды вместо купли-продажи. 
Причем такой отказ должен быть правомерным, то есть в качестве такового должно выступать соответствующее правовое основание, закрепленное законодательно (например, ограничение земельного участка в обороте  п.4 ст. 28 ЗК РФ).

В случае уклонения  соответствующих органов исполнительной власти от заключения договора купли-продажи  и предложения заключения договора аренды, Высший Арбитражный суд РФ в своем Постановлении от 24.03.2005 года № 11 выражает четкую рекомендацию: «В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»³⁷. 

Действующее законодательство требует обширный перечень документов, которые должен представить заявитель в орган местного самоуправления, среди них - копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное (срочное) пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством. Здесь начинается второй круг проблем, связанных с переоформлением прав.

Прежде всего, с момента предоставления участков прошли годы, и как следствие, изменились границы расположения участка (например, на момент предоставления прав земельный участок находился в границах сельского округа, а затем в связи с изменением территориальных внутригородских границ передал в ведомство района) и органы исполнительной власти или местного самоуправления, обязанные теперь выдавать соответствующие правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. 
При обращении в государственные органы за выдачей копии правоустанавливающего документа на право постоянного (бессрочного) пользования, целесообразно направлять запросы в различные органы одновременно: обратиться в орган, который предоставлял право на земельный участок, параллельно обратившись, например, в районный орган местного самоуправления, архив. Ведь в соответствии с действующим законодательством срок рассмотрения обращений граждан составляет 30 календарных дней. В случае отсутствия документа, подтверждающего право, назревает судебный способ установления права путем подачи искового заявления об установлении юридического факта.

В таких случаях, прежде всего, необходимо представить  письменные доказательства того, что  земельный участок предоставлялся на законных основаниях, однако соответствующий  правоподтверждающий документ не может быть представлен, например, в виду его утраты. 
Таким доказательством может послужить соответствующая справка, выданная главой органов местного самоуправления, ведь в соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ, возникновение, изменение или прекращение прав землепользования может иметь место лишь на основании актов соответствующих государственных органов или органов местного самоуправления.

Вторым условием для получения положительного решения  суда – установления юридического факта является отсутствие спора о праве, кроме того заявителю будет необходимо доказать, что у него отсутствует иная возможность восстановить утраченные документы. Как указал в своем Постановлении Пленум ВАС РФ от 31 октября 1996 г. N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции"³⁸, арбитражные суды принимают к своему производству и рассматривают заявления об установлении юридических фактов при наличии в совокупности условий, которые: порождают юридические последствия (влекут возникновение, изменение или прекращение правоотношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности); не связывают установление юридического факта с последующим разрешением спора о праве, подведомственного арбитражному суду; не дают заявителю другой возможности получить либо восстановить надлежащие документы, удостоверяющие юридический факт; не предусматривают иной (внесудебный) порядок установления юридического факта. Таким образом, у заявителя возникает довольно-таки обширный перечень предмета доказывания, необходима серьезная досудебная подготовка, а арбитражный процесс займет также значительное время.

Учитывая сказанное  выше, в случае отсутствия у заявителя  правоподтверждающего документа, и  невозможности его получения из государственных органов, этап получения правоустанавливающих документов значительно затягивается и усложняется. Это связано с работой бюрократического аппарата: несвоевременное предоставление ответа на запросы, уклонение от предоставления необходимых документов, например, может возникнуть ситуация, при которой придется обращаться с иском в суд об обжаловании бездействия органов местного самоуправления, еще на этапе досудебной подготовки дела к арбитражному процессу.

Гораздо проще  дело обстоит, если у заявителя имеется документ, подтверждающий право приобретения земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. В соответствии с действующим законодательством государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"³⁹, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, чтобы произвести переоформление  прав на землю необходимо подать заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права, принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве, произвести государственную регистрацию права в соответствии с законодательством Российской Федерации.

§2. Проблемы, связанные с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

В настоящее  время право постоянного (бессрочного) пользования включает в себя полномочия владения и пользования земельным  участком и по существу аналогично праву оперативного управления.

За пользование  земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования взимается плата в размере земельного налога. Учитывая, что ставки арендной платы зачастую во много раз превышают размер земельного налога, а выкупная стоимость также очень велика, переоформление права постоянного бессрочного пользования для субъектов, не собирающихся в ближайшем будущем распоряжаться земельным участком, становится экономически невыгодным. Неудивительно, что в первоначально установленный срок переоформления всего массива указанных прав не произошло. Вероятно, этот переходный период не закончится и во вновь отведенный срок, поскольку никаких санкций и мер принуждения за "непереоформление" федеральное законодательство не предусматривает, в связи с чем закономерен вывод: указанный срок носит декларативный характер⁴⁰.

В.В. Витрянский предлагает предусмотреть некое  запасное право на земельные участки, которое автоматически будет  действовать до оформления правоотношений в соответствии с действующим законодательством. Согласно Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе таковым может быть новый вид вещного права - право ограниченного владения⁴¹. Однако на сегодня данный вопрос не решен. Кроме того, возникают проблемы и при использовании механизма переоформления этого права на право собственности путем выкупа.

Согласно Федеральному закону о введении в действие Земельного кодекса РФ процедура переоформления права постоянного (бессрочного) пользования участком (подача заявления, принятие по этому заявлению решения) осуществляется по правилам ст. 36 Земельного кодекса РФ. Этапы, входящие в понятие переоформления права, отражены в примечании к ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ.

В отношении права граждан однократно приобрести в собственность бесплатно земельный участок в порядке ст. 20, 21 Земельного кодекса РФ процедура отдельно не предусмотрена, нет отсылки и к ст. 36 Земельного кодекса РФ. Следовательно, следует руководствоваться общими нормами ст. 28 и 34 Земельного кодекса РФ, регулирующих порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством. Однако применение такой процедуры возможно только с большими оговорками. Здесь не приемлем принцип публичности предоставления земельного участка, поскольку из смысла ст. 20, 21 Земельного кодекса РФ следует, что обладатель права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения имеет исключительное право на приобретение участка в собственность, даже независимо от наличия на нем объектов недвижимости. Следовательно, можно прийти к выводу, что в данном случае не требуется заблаговременной публикации информации о земельном участке, который будет предоставляться в порядке переоформления права гражданину.

Учитывая, что  правоотношения по переоформлению права  имеют в своей основе переход  земельного участка из государственной  собственности в частную, т.е. по своей сути могут быть отнесены к приватизации, необходимо определить, применимо ли к ним специальное, приватизационное законодательство.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ порядок приватизации объектов должен быть определен в  законах о приватизации. В настоящее  время действует Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"⁴². Согласно п. 2 ст. 3 этого Закона его действие не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Учитывая, что  наличие объектов недвижимости на земельном  участке не является обязательным условием для переоформления права бессрочного  пользования юридическими лицами и при приобретении гражданами в собственность земельного участка, названный Закон в данном случае применяться не будет. Таким образом, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования применимы только Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ.

Это приводит к  проблеме, связанной с определением видов земельных участков, не подлежащих выкупу при переоформлении права. Перечень земельных участков, не подлежащих приватизации, содержится в ст. 27 Земельного кодекса РФ и в ст. 28 ФЗ "О  приватизации государственного и муниципального имущества"⁴³. При переоформлении права бессрочного пользования можно применять только ст. 27 Земельного кодекса РФ, поскольку нормы приватизационного закона на данные случаи не распространяются. Между тем перечни существенно различаются. Так, ст. 27 Земельного кодекса РФ не содержит указания на земли водоохранного и санитарно-защитного назначения, земли, отведенные (зарезервированные) для перспективного развития морских и речных портов, аэропортов, и, что особенно важно, земли, предусмотренные генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земли общего пользования.

При таком положении  вещей будет отказано в выкупе земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, если он относится к землям, используемым по трем названным видам целевого назначения, и не принадлежит первоначально лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования. В то же время, если тот же земельный участок находился у лица на праве постоянного (бессрочного) пользования, то имеет место не выкуп земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ, а переоформление права на основании Вводного закона или ст. 20, 21 Земельного кодекса РФ.