Постоянное бессрочное пользование земельным участком

Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком в настоящее время могут  быть не все юридические лица, а  лишь государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления, а также Центры исторического наследия Президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий (п. 1 ст. 20 ЗК РФ). Все другие юридические лица, получившие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования до вступления в действие ЗК, должны переоформить свое право в порядке, установленном ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ. Так, юридические лица, не являющиеся субъектами права постоянного (бессрочного) пользования, должны переоформить его в срок до 1 июля 2012 г. на право аренды или собственности, а религиозные организации, кроме того, - и на право безвозмездного срочного пользования. Для некоторых землепользователей (садоводческих объединений, гаражных потребительских кооперативов и др.) предусмотрены особые правила переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (ч. 4 п. 2 и п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Переоформление  осуществляется путем заключения с  уполномоченным исполнительным органом  договора аренды или купли-продажи  на основании заявления землепользователя  с обязательной последующей государственной  регистрацией права. Землепользователю  предоставлено право выбора вида права и вида договора. Проект договора аренды или купли-продажи предоставляется уполномоченным органом. Отказ заключить договор купли-продажи должен быть обоснованным: ограниченность в обороте, запрет приватизации по закону, резервирование для государственных или муниципальных нужд, утверждение плана развития города до обращения заявителя и т.п. При отказе заявитель может обратиться в суд с заявлением о понуждении к заключению договора³¹.

С 1 января 2013 г. вступила в силу ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ³², устанавливающая ответственность за нарушение порядка переоформления права.

Основание отвода земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования имеет публично-правовую природу. Им выступают решение государственного или муниципального органа и акт о предоставлении земельного участка.

Еще одно основание приобретения права постоянного (бессрочного) пользования  названо в п. 3 ст. 268 - правопреемство в результате реорганизации юридического лица. При этом законодательство не содержит норм о том, как разрешается возможная коллизия положений об ограничении субъектного состава и положений о возможности преобразования государственных и муниципальных учреждений в юридические лица, не названные в п. 1 ст. 268. Отсутствуют также законоположения о разрешении данного вопроса при изменении типа учреждения (например, государственного на автономное).

Пункт 12 постановления ВАС N 11 указывает, что если право собственности  на недвижимое имущество перешло  в связи с реорганизацией юридическому лицу, которое не может обладать землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, оно может заключить договор аренды или приобрести такой участок в собственность. По аналогии можно сделать вывод, что если в результате реорганизации юридическому лицу, не указанному в п. 1 ст. 268, перешло право постоянного (бессрочного) пользования землей, оно обязано его переоформить в установленном порядке.

Таким образом, основаниями возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком являются:

1.    административно-правовой акт, который принимается в отношении юридических лиц, предусмотренных Земельным кодексом;

2.    правопреемство при реорганизации юридического лица, которому земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования;

3.    переход права собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, принадлежащего собственнику здания, строения, сооружения (отчуждателю) на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст.35 ЗК).

Распоряжение возможно одним  способом – путем добровольного  отказа от права постоянного (бессрочного) пользования.

Также землепользователь  может строить здания, строения, сооружения, если это не противоречит целям использования земельного участка, приобретать право собственности  на них.

При разрушении зданий, строений, сооружений, землепользователь  сохраняет право постоянного (бессрочного) пользования в течение трех лет, если более длительный срок не предусмотрен федеральным законом. Право постоянного пользования автоматически не прекращается, а возможно изъятие земельного участка в рамках земельно-правовой ответственности.

§3. Содержание права постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком

 

Землепользователь вправе владеть и пользоваться земельным  участком, извлекая его полезные свойства в соответствии с его целевым  назначением. Срок такого использования  не устанавливается, но право постоянного (бессрочного) пользования является менее стабильным, чем право пожизненного наследуемого владения, поскольку может быть прекращено ранее, чем деятельность субъекта, а в случае прекращения существования правообладателя также прекращается.

В соответствии с земельным законодательством  объем правомочий по владению и пользованию  земельным участком землепользователя  и землевладельца одинаков.

Владение и  пользование земельным участком может быть ограничено только целевым  использованием или специальным указанием закона.

Права и обязанности  пользователей земельных участков четко определены в законе. Они  имеют право: самостоятельно хозяйствовать  на земле; использовать в установленном  порядке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить различного рода производственные и иные строения и сооружения. Землепользователи обязаны эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, не нарушать прав других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами; вести любое строительство, руководствуясь строительными нормами и правилами по согласованию с архитектурными, градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами.

Ст. 269 ГК РФ закрепляет право собственности лиц, которым  земельный участок предоставлен в постоянное пользование, на иное недвижимое имущество, созданное этими лицами для себя. При этом из контекста данной статьи следует, что это правило распространяется на всех юридических лиц и граждан, имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Однако из этого  правила имеются исключения, поскольку  любое имущество государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений находится у указанных юридических лиц не на праве собственности, а на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления (ст. ст. 113-115, 120, 296 ГК РФ).

Имея в виду, что земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование указанным выше предприятиям и учреждениям, вряд ли корректно определять их право собственности на имущество, исходя из прав на земельный участок.

К указанному правилу  не может быть применен также и п. 2 ст. 298 ГК РФ, который указывает, что имущество, приобретенное за счет доходов от соответствующей деятельности учреждения, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и учитывается на самостоятельном балансе, поскольку здесь не определено, что данное имущество становится собственностью учреждения и данная статья находится в разделе, посвященном праву хозяйственного ведения и праву оперативного управления.

Среди прочего  землепользователь может осуществлять на выделенном участке строительную деятельность. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные для себя, являются собственностью землепользователя. Он может свободно распоряжаться своим недвижимым имуществом, включая заключение сделок по его отчуждению. При переходе права собственности на недвижимое имущество (например, по договору купли-продажи) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на право аренды либо право собственности по выбору покупателя.

Землепользователю не принадлежит правомочие распоряжения участком. Он не может не только отчуждать земельный участок и право постоянного (бессрочного) пользования, но и передавать в аренду, безвозмездное (срочное) пользование в качестве взноса в уставной (складочный) капитал юридических лиц или по наследству.

Единственная  возможность распорядиться правом постоянного (бессрочного) пользования, предоставленная земельным законодательством, - отказ землепользователя от такого права.

В случаях, указанных  в законе, возможно принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования по решению суда.

Таким образом, землепользователь вправе владеть и пользоваться земельным участком в соответствии с целевым использованием земельного участка, также он имеет право осуществлять на выделенном участке строительную деятельность. Субъекты права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не могут отчуждать земельный участок, но и передавать в аренду, безвозмездное (срочное) пользование в качестве взноса в уставной (складочный) капитал юридических лиц или по наследству.

 

 

 

 

Глава 3. Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком и его проблемы

§1.Порядок  переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком

Действующее земельное  законодательство вменило новую для землепользователей – юридических лиц обязанность по переоформлению права бессрочного пользования, установив предельный срок такого оформления 01 июля 2012 года.

Предельные сроки переоформления с момента вступления в силу Вводного Закона (имеется в виду ФЗ «О введении  в действие Земельного кодекса РФ» № 137-ФЗ от 25.10.2001 г.)³³ неоднократно изменялись и корректировались законодателем (до 01 января 2006 г., до 01 января 2008 г.).

Следует иметь в виду, что из списка юридических лиц, обязанных переоформить право постоянного (бессрочного) пользования, исключены государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекратившие исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления..

Право постоянного (бессрочного) пользования должно быть переоформлено, причем такое изменение титула владения по выбору землепользователя должно быть преобразовано либо в право аренды, либо в право собственности. Рассматривая последствия неисполнения землепользователем названных положений законодательства, следует отметить, что исходя из норм ст. 216 ГК РФ, постоянное (бессрочное) пользование земельным участком как вещное право не может прекратиться по воле должностных лиц органов государственной власти, оно защищено нормами ст. 305 ГК РФ: может быть ограничено на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 1 ГК РФ). Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком земельным участком определены ст. 45 ЗК РФ.

Данный перечень не указывает в качестве основания  прекращения права постоянного (бессрочного) пользования пропуск срока, в течение которого землевладелец был обязан переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, однако с момента введения в действие п.7 в статью 45 ЗК РФ он является открытым. Вместе с тем, Вводный Закон не указывает на возможность изъятия (прекращения) права.

Право постоянного (бессрочного) пользования прекращается на основании решения суда (п. 3 ст. 45 ЗК РФ), аналогичная позиция изложена и в определении Конституционного суда РФ от 25 декабря 2003 г. N 512-О³⁴.

Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о  том, что неисполнение данного требования законодательства со стороны землепользователей не несет никаких гражданско-правовых последствий для них, однако может повлечь административную ответственность³⁵.

Переоформление  права на земельный участок включает в себя три основных этапа:

- подачу заявления  заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права;

- принятие решения  исполнительным органом государственной  власти или органом местного  самоуправления, о предоставлении  земельного участка на соответствующем  праве;

- государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"³⁶.

В соответствии с Земельным кодексом РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

К заявлению  о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, прилагаются следующие документы:

1) копия документа,  удостоверяющего личность заявителя  (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;

2) копия свидетельства  о государственной регистрации  физического лица в качестве  индивидуального предпринимателя  (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);

3) копия документа,  удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);