Порядок принятия решения о предоставлении земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объект

2) заключения  договора купли-продажи и государственной  регистрации права собственности  покупателя на земельный участок  при предоставлении земельного  участка в собственность;

3) заключения  договора аренды земельного участка  и государственной регистрации  данного договора при передаче  земельного участка в аренду.

Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.

В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства суд в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

В случаях, предусмотренных федеральным законом, допускается утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории органом государственной власти субъекта РФ.

В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

 Исполнительный  орган государственной власти  или орган местного самоуправления  принимает решение о предварительном  согласовании места размещения  объекта, утверждающее акт о выборе  земельного участка в соответствии  с одним из вариантов выбора  земельного участка, или об отказе  в размещении объекта.

Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории либо об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

В соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости"  от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ  создается единый систематизированный свод сведений и документов о недвижимом имуществе в РФ - государственный кадастр недвижимости. В связи с этим урегулированы отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (проведения кадастровых работ).

Установлены принципы ведения кадастра; порядок ведения государственного кадастра недвижимости и предоставления сведений из государственного кадастра недвижимости; перечень документов, необходимых для ведения кадастра; условия и порядок проведения кадастровой оценки объектов недвижимости, а также определены органы и лица, осуществляющие деятельность по формированию объектов кадастрового учета.

Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Леса и многолетние насаждения исключены из состава недвижимого имущества и соответственно объектами кадастровой деятельности не являются. Леса и водные объекты подлежат кадастровому учету только в случае, когда они расположены на земельных участках, подлежащих кадастровому учету. Положения данного ФЗ не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ вводится порядок определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже этих участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений. При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, в зависимости от использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности» от 29.07.98 г. №135-ФЗ Определены правовые основы оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Установлено, что РФ, ее субъекты или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов. Под оценочной деятельностью закон определяет деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Определяет понятие "рыночной стоимости" объекта оценки, а также случаи, когда проведение оценки объектов является обязательным.

Утвержденный федеральный стандарт оценки (ФСО№1) разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Данный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Федеральный Закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. №78-ФЗ определяет основные направления осуществления землеустройства, состав и назначение землеустроительной документации, порядок и последовательность ее разработки, согласования и утверждения, устанавливает, что намеченные в порядке землеустройства целевое назначение земель, организация территории, границы земельных участков, мероприятия по рациональному использованию и охране земель, ограничения и обременения в их использовании являются обязательными для исполнения собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами земельных участков, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления, устанавливает требования, которые должны соблюдаться и обеспечиваться при проведении землеустройства.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, доверительное управление, аренда, сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по месту нахождения недвижимого имущества. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации (Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07. 97 г. №122-ФЗ).

Согласно постановлению Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20% начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

"Шаг аукциона" устанавливается  в размере от 1 до 5% начальной цены  земельного участка или начального  размера арендной платы и не  изменяется в течение всего  аукциона.

Решение о проведении торгов в форме конкурса принимается Правительством РФ, которое определяет существенные условия договоров купли-продажи и аренды земельных участков, заключаемых по результатам конкурса, а также условия конкурса.

2. Анализ нормативно-правовых документов, регулирующих земельные отношения субъекта РФ

Органы государственной власти субъекта Российской Федерации обеспечивают реализацию прав граждан на участие в управлении делами государства как непосредственно, так и через своих представителей, в том числе путем законодательного закрепления гарантий своевременного назначения даты выборов в органы государственной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления и гарантий периодического проведения этих выборов.

Во исполнение Конституции РФ и федеральных законов субъект РФ обладает правом в пределах своих полномочий издавать акты, содержащие нормы земельного права.

В соответствии с законом Тюменской области №411 от 05.10.2001г. «О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области» органы исполнительной власти Тюменской области 
от имени области управляют (владеют, пользуются и распоряжаются) землями, отнесенными к государственной собственности Тюменской области, в том числе передают земельные участки в собственность граждан и юридических лиц, предоставляют в пользование, осуществляют резервирование земель, изъятие земельных участков для нужд Тюменской области, в соответствии с федеральным и областным законодательствами. 

 Законом Тюменской области  от 10.11.2006 № 508 внесены изменения  в Закон Тюменской области  от 05.10.2001 № 411 «О порядке распоряжения  и управления государственными  землями Тюменской области».

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона Тюменской области от 05.10.2001 № 411 «распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (включая обеспечение выбора земельного участка, подготовку (изготовление) и утверждение проектов границ), в муниципальном образовании городской округ город Тюмень, являющемся административным центром Тюменской области, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Тюменской области на основании решения совместной комиссии, образованной при данном органе. Уполномоченный орган исполнительной власти Тюменской области осуществляет формирование земельных участков (включая принятие мер по освобождению их от прав третьих лиц)».

Постановление Правительства Тюменской области от 2 июля 2007 г. №144-п "Об утверждении Положения о порядке принятия решения о предоставлении земельных участков, находящихся в собственности Тюменской области, а также расположенных на территории муниципального образования городской округ город Тюмень земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" устанавливает на территории административного центра Тюменской области муниципального образования городской округ город Тюмень порядок принятия решения о предоставлении в собственность, аренду или пользование земельных участков, находящихся в собственности Тюменской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в собственности Тюменской области независимо от места их расположения. Также в Положении определены порядок принятия решения о предоставлении земельных участков для индивидуального строительства и особенности проведения торгов по продаже земельных участков или продаже права за заключение договора аренды земельных участков.

На территории Тюменской области действует распоряжение Правительства Тюменской области № 338-рп от 05.07.2005г. «Об утверждении состава совместной комиссии по выработке решения о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам», в котором дан перечень лиц, участвующих в заседании совместной комиссии по предоставлению земельных участков.

Во исполнение норм федерального законодательства в отношении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, правительством Тюменской области 09.07.2007 было принято постановление Тюменской области № 148-п «Об утверждении положения о порядке и сроках внесения, определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Тюменской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена».  

Постановлением правительства Тюменской области от 30.08.2010 г. № 253-п внесены изменения в постановление правительства от 09.07.2007 г. № 148-п в части размера арендной платы.  

При расчете арендной платы за земли, предоставленные до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, для строительства гаражей, а также за земли, занятые гаражами, в том числе индивидуальными, металлическими гаражами, паркингами, устанавливается коэффициент детализации в размере 0,05 процента. (До вступления в силу указанного постановления данный коэффициент детализации был установлен в размере 0,4 процента.)