Понятие государственного земельного кадастра

К вещным правам относятся названные в Гражданском  кодексе Республики Беларусь² (далее - ГК) право собственности на землю (ст. 262) и ограниченные вещные права на землю (ст. 217) - право пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного пользования земельным участком и земельные сервитуты.

Не включены в число вещных прав, хотя они  также имеют гражданско-правовую природу и могут считаться  обязательственными (договорными) такие  права на землю, как аренда (субаренда) и концессия. Субъекты этих прав имеют взаимные права и обязанности по отношению к земле, которые устанавливаются в соответствии с законодательством и условиями договора. Споры по поводу вещных и обязательственных прав на землю разрешаются с использованием вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты, указанных в гражданском законодательстве.

Некоторые земельные  права - временное землепользование, временное занятие земельных  участков - не предусмотрены в гражданском  законодательстве и имеют административную природу.

Так, Кодекс Республики Беларусь о земле (далее - Кодекс о  земле) выделяет краткосрочное (до 3 лет) и долгосрочное от (3 до 10 лет) землепользование (ст. 9). Во временное пользование  земельные участки могут предоставляться  по решению соответст­вующего исполкома, а также по решению юридических лиц-землепользователей во вторичное пользование. Вторичное землепользование следует отличать от использования земельных участков, полученных во временное пользование от граждан и юридических лиц - собственников земельных участков, которое имеет гражданско-правовую природу и должно оформляться как сделка.

Временное занятие  земельных участков представляет собой  использование чужих земельных  участков без их изъятия у землевладельцев, землепользователей, собственников на основании разрешения соответствующих исполнительных органов. Временное занятие земельных участков возможно только в случаях, предусмотренных законодательством, и сфера применения этого права существенно изменилась. Так, на условиях временного занятия допускается использование земельных участков для изыскательских работ (ст. 32 ³Кодекса о земле).

Для всех земельных споров установлены общие правила рассмотрения, но способы защиты могут отличаться довольно существенно. Например, споры об установлении и прекращении земельного сервитута, который является вещным правом, будут рассматриваться в судебном порядке и защищаться вещно-правовыми способами, а споры о временном занятии земельного участка, которое сходно с земельными сервитутами по назначению, но имеет административную природу и возникает только в административном порядке, могут стать предметом разбирательства в суде в основном в рамках дел, возникающих из административно-правовых отношений.

Поскольку в основе земельных  споров лежат конфликты по поводу субъективных прав на землю, при их рассмотрении необходимо выяснить, каким правом на землю обладает или может обладать участник земельного спора. Вид права на землю, которое предоставляется заинтересованному лицу, определяется законодательными актами, в частности, Кодексом о земле, в зависимости от целей его использования.

Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 "Об изъятии  и предоставлении земельных участков" (далее - Указ № 667) в общей форме  определено соотношение субъектов и их прав на землю. В соответствии с п. 1 данного документа земельные участки предоставляются:

·  гражданам на праве  временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности  или аренды;

·  индивидуальным предпринимателям на праве аренды;

·  юридическим лицам  Республики Беларусь на праве постоянного  и временного пользования, частной  собственности или аренды;

·  юридическим лицам, не являющимся резидентами Республики Беларусь, - на праве аренды.

Обычно существует прочное  соотношение между целями предоставления земельных участков и правом, на котором этот участок будет предоставляться. Так, Кодекс о земле закрепляет цели, для которых земельные участки предоставляются в частную собственность юридических лиц и граждан, в пожизненное наследуемое владение, в пользование граждан Республики Беларусь. Выбор соответствующего права в рамках тех целей, которые для него предусмотрены, как правило, является правом гражданина или юридического лица. В заявлении о предоставлении земельного участка заинтересованное лицо должно указать цель, для которой испрашивается земельный участок, и право на этот земельный участок, которое лицо хотело бы получить.

В тех случаях, когда перечень целей не установлен или не является исчерпывающим, как, например, при постоянном и временном землепользовании юридических лиц, установлении земельных сервитутов, аренде земли, спор об обладании тем или иным правом может быть решен только оценкой соответствия законодательству доводов всех участников.

При отсутствии в законодательстве классификации земельных споров с учетом теоретических представлений по этому вопросу их можно разграничивать по предмету спора на несколько категорий. Во-первых, споры, связанные с осуществлением субъективных прав на земельные участки, которые непосредственно касаются земельных участков как объектов земельных правоотношений.

Среди них в зависимости  от объекта этих прав можно выделить:

1. споры между правообладателями  смежных (разных) земельных участков  по установлению границ, установлению  и прекращению земельных сервитутов, устранению препятствий в пользовании и др;

2. споры между совладельцами  одного участка по поводу владения  и пользования земельным участком (об установлении порядка пользования  земельным участком, разделе земельных  участков, преимущественном праве при наследовании земельного участка и др.).

При разрешении этих споров необходимо, в первую очередь, правильно  установить, каким объемом прав и  обязанностей обладают стороны, исходя из содержания их прав. Участниками  выступают равноправные субъекты земельных правоотношений - землевладельцы, землепользователи, собственники земельных участков, у каждого из которых может быть свой объем правомочий (прав и обязанностей) по отношению к земле. Эти споры обычно называют спорами по поводу владения и пользования земельными участками, однако такое определение представляется несколько устаревшим, поскольку нужно учитывать наличие у различных субъектов правомочия по распоряжению земельными участками, с которым может быть связан такой спор.

Во-вторых, можно выделить такую категорию споров, как споры, связанные с возникновением, изменением и прекращением прав на землю, в том числе с предоставлением и изъятием земельных участков, установлением ограничений и др. При их разрешении следует учитывать наличие двух способов распределения и перераспределения земельных участков: административного и гражданско-правового, последний из которых становится преобладающим.

В первом случае возникновение, изменение и прекращение прав на землю осуществляется по решению уполномоченных на то государственных органов в соответствии с их компетенцией по предоставлению и изъятию земельных участков, которая определена Указом № 667⁴. К таким органам в настоящее время относятся лишь исполкомы всех уровней до областного включительно. В этом случае споры происходят с участием исполкомов, которые выступают в качестве участников, обладающих властными полномочиями. В этом случае заинтересованные юридические и физические лица могут оспаривать принятые этими органами решения. В административном порядке возникают и прекращаются большинство прав на землю независимо от их правовой природы.

Гражданско-правовой порядок  возникновения и прекращения  применяется при:

·  продаже земельных  участков в частную собственность  граждан для строительства и обслуживания жилых домов и юридических лиц на аукционе;

·  предоставлении земельных  участков в аренду, в том числе  на аукционе, и расторжении договора аренды;

·  установлении и прекращении  земельных сервитутов.

В этих случаях исполкомы  выступают в качестве равноправного участника земельных правоотношений (например, при заключении договора аренды, соглашения о сервитуте), и спор будет вестись по существу права на землю или организации аукциона.

Аукционный порядок распределения  земельных участков для строительства и обслуживания объектов недвижимости является обязательным, кроме случаев, предусмотренных Указом № 667 (п. 6).

Для распределения земельных  участков могут проводиться аукционы:

·  на право заключения договора аренды земельных участков;

·  с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений, по результатам которого с победителем также заключается договор аренды земельных участков;

·  по продаже земельных  участков в частную собственность.

Порядок рассмотрения споров, возникающих в ходе аукционов, что можно объяснить отсутствием единого порядка проведения этих аукционов. Так, споры при проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков разрешает комиссия по организации и проведению аукциона или уполномоченная организация (Положение⁵ о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.02.2007 № 227). Споры при проведении аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений разрешаются комиссией, однако участник аукциона вправе обратиться за защитой своих прав в суд в указанных случаях (п. 28 Положения о порядке организации и проведения аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.12.2006 № 1736, с изменениями и дополнениями).

Аналогичный механизм применяется при прекращении  прав на землю. Это наиболее наглядно можно показать на примере споров, связанных с прекращением прав на землю при неиспользовании земельных участков в течение определенных сроков (п. 8 Указа № 667⁶). В этом случае местный исполком самостоятельно принимает решение о прекращении права пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, которое может быть обжаловано заинтересованным лицом в установленном порядке. При необходимости прекращения права частной собственности на земельный участок исполком подает в суд заявление о прекращении права частной собственности на землю, выступая стороной по делу.

При аренде земельных  участков исполком принимает решение  о расторжении договора аренды. Если право расторжения договора в  одностороннем порядке предусмотрено  данным договором, спор будет вытекать из него.

К земельным  спорам в теории относят имущественные  споры, связанные с земельными отношениями. Речь идет о тех, решение которых  определяется содержанием земельных  отношений. К ним можно отнести:

·  споры о  возмещении правомерных убытков в случаях, предусмотренных ст. 133 Кодекса о земле;

·  споры о  выплате компенсации или выкупа при прекращении права собственности  на землю;

·  споры о  возмещении вреда, причиненного ненадлежащим использованием земельных участков;

·  споры, связанные  с экономической оценкой земельных участков, в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь" (с изменениями и дополнениями по состоянию на 01.01.2008) и др.

Для земельных  споров законодательство установило судебный и административный порядок рассмотрения, причем судебный порядок имеет приоритет. Практически все земельные споры могут по решению заинтересованной стороны рассматриваться в судебном порядке, кроме споров с исключительной административной подведомственностью (ст. 149 Кодекса о земле).

Общие правила  судебной защиты земельных прав основаны на ст. 10 ГК, в соответствии с которой  защиту нарушенных или оспоренных гражданских  прав осуществляет суд, хозяйственный  суд, третейский суд в соответствии с подведомственностью, установленной процессуальным законодательством, а в предусмотренных законодательством случаях в соответствии с договором.

Защита гражданских  прав в административном порядке  осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законодательством. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.

Эта норма не в полной мере применима к тем  земельным правам, которые формально  не подпадают под категорию "гражданские  права", поскольку не закреплены в гражданском законодательстве. Последнее относится к таким правам, как временное землепользование и временное занятие земельных участков, о которых шла речь выше.

Разграничение судебного и административного  порядка рассмотрения земельных  споров закреплено в ст. 148 Кодекса о земле, в соответствии с которой земельные споры, кроме споров, связанных с правом собственности на землю, разрешаются исполнительными и распорядительными органами или судом в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь.

Административный порядок выступает в основном как альтернативный, то есть применяется по желанию заинтересованного лица. Суд не вправе отказывать в приеме заявлений и жалоб по делам, для которых существует альтернативный порядок, при отсутствии решения исполкома по спорному вопросу, а также мотивам целесообразности. Единственный случай обязательного рассмотрения земельных споров только в административных органах установлен ст. 149 Кодекса о земле, согласно которой споры землевладельцев и землепользователей одной области по поводу владения и пользования землей на территории другой области рассматриваются областным исполкомом по месту нахождения спорного земельного участка.