Особенности правового режима земель населенных пунктов

     Использование и охрана земельных участков каждой зоны должны осуществляться на основании норм ЗК, регулирующих соответствующий режим определенной категории земель: гл. XIV — "Земли сельскохозяйственного назначения", гл. XVI — "Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", гл. XVII — "Земли особо охраняемых территорий".

     Не  все предусмотренные в ЗК и  ГрК градостроительные документы нашли применение в жизни, на практике многое из предложенного в этих и иных федеральных законах и других нормативных правовых актах РФ и субъектов РФ требует апробирования в процессе землеустроительной и градостроительной деятельности, подкрепления подзаконными актами и усиления исполнения законодательных требований.

     Соблюдение  градостроительных требований применительно  к земле обеспечивается теми же способами, что и соблюдение земельных требований в населенных пунктах. Законодательством о градостроительной деятельности, однако, предусматривается усиленное информационное обеспечение градостроительной деятельности и расследование случаев причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц в результате нарушения законодательства о градостроительной деятельности (гл. 7 и 8 ГрК). Как и на землях других категорий, применяются земельные и гражданско-правовые нормы о недопустимости самовольного строительства, обосновании изменений землепользования соответствующими актами и иными документами.

     На  основании постановления главы  администрации г. Омска и договора аренды ОАО "Омскагропромпроект" арендует земельный участок. Данный участок выделен истцу под принадлежащее ему на праве собственности административное здание с учетом части земли, необходимой для использования недвижимости. Из приложения к договору аренды усматривается, что на арендуемом земельном участке, вдоль его границы, был расположен газопровод. Впоследствии он был перенесен ответчиком ближе к административному зданию истца. ОАО "Омскагропромпроект" в связи с отсутствием надлежаще оформленной документации полагает, что перенесенная часть газопровода является самовольной постройкой и, кроме того, настоящее расположение газопровода ущемляет его интересы, поскольку будет препятствовать строительству пристройки к административному зданию.

     Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций  сделали вывод об отсутствии оснований  для признания переноса газопровода  самовольной постройкой и недоказанности материалами дела факта нарушения переносом прав истца как землепользователя. Суд кассационной инстанции считает такой вывод правомерным. Перенос газопровода произведен на основании планировочного задания и связан с проектированием пристройки в составе кафе, магазина и офиса, а также во исполнение распоряжения главы администрации г. Омска. Следует согласиться с выводом арбитражного суда об отсутствии доказательств нарушения, поскольку разрешение на строительство пристройки было оформлено надлежащим образом, перенос газопровода осуществлялся в рамках этого разрешения и дополнительных проектных документов, а также в границах одного участка, землепользователем которого по договору аренды является истец. Доказательств выполнения работ с нарушением земельных, градостроительных и строительных норм и правил истцом не представлено.

     Таким образом, судами первой и апелляционной  инстанций правомерно указано на то, что в данном случае перенос  газопровода не может быть расценен как самовольная постройка, понятие которой закреплено в ст. 222 ГК. Доводы истца о том, что перенос газопровода ущемляет его права как землепользователя, в частности будет препятствовать осуществлению строительства пристройки к административному зданию истца, являются несостоятельными, поскольку не подтверждены соответствующими доказательствами. Спорный газопровод находится под землей, поверхность заасфальтирована, не создает препятствий проезду и проходу. При согласовании разрешения на реконструкцию здания истец не лишен возможности согласования и переноса газопровода. 

      Заключение 

     Правовой  режим земель населенных пунктов – это совокупность содержащихся в земельном, экологическом, градостроительном и ином законодательстве РФ и ее субъектов, а также в нормативных правовых актах органов местного самоуправления условий и правил разрешенного использования, охраны, учета и мониторинга земель городских и сельских населенных пунктов, распространяющихся как на поселение в целом, так и учитывающих особенности отдельных территориальных зон.

     Установление  правового режима земель населенных пунктов призвано обеспечить реализацию конституционных прав и обязанностей граждан и их объединений на землю, а также учесть публичные интересы в части беспрепятственного пользования городской и сельской территорией для удовлетворения коммунальных, культурно-бытовых, транспортных и иных потребностей населения.

     Нормативно-правовое обеспечение правового режима земель населенных пунктов в целом заслуживает высокой оценки. Предусмотренная градостроительным законодательством схема регулирования градостроительной деятельности в поселениях является демократичной и не уступает прогрессивным зарубежным аналогам. Разработка органами местного самоуправления правил застройки, содержащих градостроительные регламенты, теоретически позволяет преодолеть имеющиеся коррупционные схемы с участием отдельных должностных лиц этих органов и упростить процедуру получения необходимых документов, разрешающих застройку земельных участков. Однако массовый отказ органов местного самоуправления разработать указанные правила застройки (они приняты всего лишь в восьми-десяти крупных городских муниципальных образованиях России) не позволяет в полной мере реализовать замысел ГрадК РФ.

     Следовательно, основные усилия законодателя в сфере  установления и реализации правового режима земель населенных пунктов должны быть направлены на создание механизма реализации положений ГрадК РФ, создание системы гарантий реализации прав и законных интересов граждан в этой сфере. В первую очередь это касается права на информацию и благоприятную среду жизнедеятельности, учета мнения населения при принятии градостроительных решений. Но одних правовых инструментов здесь недостаточно. Необходима разработка экономических, организационных, политических и иных мероприятий по созданию надлежащих правовых основ реализации прав граждан в области использования и охраны земель населенных пунктов. Затрудняют участие органов государственной власти Российской Федерации и ее субъектов в защите указанных прав граждан два обстоятельства.

     Таким образом, в части «условий и порядка  пользования» землями населенных пунктов следует руководствоваться градостроительным законодательством, а в части «владения и распоряжения» – земельным и гражданским законодательством. Другими словами, градостроительное законодательство определяет посредством установления градостроительных регламентов, как можно использовать земельный участок, из каких имеющихся параметров и видов использования собственник (пользователь, арендатор) может выбрать устраивающий его вариант. Земельное законодательство устанавливает оборотоспособность земельных участков населенных пунктов, порядок проведения торгов, приватизации участков и т.д. Гражданское законодательство определяет форму сделок с землей, обязательность их государственной регистрации (а в ряде случаев и нотариального удостоверения) и т.д. Таким образом, правовой институт земель населенных пунктов является комплексным (межотраслевым), регулируемым нормами, в первую очередь, градостроительного и земельного права, а также экологического, гражданского, муниципального и иных отраслей права.

Список  используемой литературы 

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)

2. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ

(ред. от 12.12.2011)

3. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004                   N 190-ФЗ (ред. от 06.12.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2012)

4. Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник. М., 2011

5. Жариков Ю.Г.; Боголюбов С.А., Галиновская Е.А. Земельное право.               Учебник. 2011

6. Крассов О.И. Правовой режим земель/ О.И. Красов// Закон. – 2007. - №1.

7. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное). М., Норма. – 2009.