Основания прекращения права собственности на земельный участок

1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранение последствий умышленно совершенных следующих земельных правонарушений:

отравление, загрязнение, порча и уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека и окружающей среде;

нарушение установленного соответствующими нормами режима использования земель особо охраняемых территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения; земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному заражению;

систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии, предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

систематическая неуплата земельного налога;

4) неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными земельным законодательством;

6) реквизиция земельного участка.

Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов надлежащего использования земельного участка после наложения административного наказания в виде штрафа.

Одновременно с наложением административного наказания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение с последующим уведомлением органа, предоставившего земельный участок.

Данное предупреждение должно содержать:

указание на допущенное земельное правонарушение;

срок, в течение которого земельное правонарушение должно быть устранено;

указание на возможное принудительное прекращение права на земельный участок в случае неустранения земельного правонарушения;

разъяснение прав лица, виновного в нарушении земельного законодательства, в случае возбуждения процедуры принудительного прекращения прав на земельный участок;

иные необходимые условия.

Форма предупреждения устанавливается Правительством РФ.

Когда указанное в предупреждении земельное правонарушение в установленный срок обязанной стороной не устраняется, исполнительный орган государственной власти, вынесший его, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный принимать решения. Этот орган направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок. По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение об изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования может быть обжаловано в суд.

2.3 Основания прекращения аренды земельного участка.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В нем установлены возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) и досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ). Помимо указанных в ГК РФ оснований, договором аренды могут быть установлены другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя или арендатора.

Одновременно ЗК РФ предусматривает ряд оснований, по которым аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя. Ими признаются:

использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренных земельным законодательством;

использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической остановки. Это основание не применяется в период проведения сельскохозяйственных работ и в иных случаях, установленных федеральными законами;

неустранение последствий совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека и окружающей среде;

неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование;

изъятие или реквизиция земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ЗК РФ.

2.4 Основания прекращения безвозмездного срочного пользования земельным участком.

Данное право может быть прекращено по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен, либо по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон.

Когда земельный участок был предоставлен в качестве служебного надела, право на него прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми ему был предоставлен служебный надел, за исключениями, указанными в законе. Так, право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности. Данное право сохраняется также за одним из членов семьи, когда работник призван на действительную срочную военную или альтернативную службу, - на весь срок прохождения службы, когда работник поступил на учебу, - на весь срок обучения в образовательном учреждении, когда работник погиб в связи с исполнением служебных обязанностей.

Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников - до их совершеннолетия.

Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование. Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.

2.5 Основания прекращения сервитута.

Действующее законодательство различает частный и публичный сервитуты. Частный сервитут прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, он может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым сервитут был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (ст. 276 ГК РФ).

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Данный сервитут может прекратиться также при изъятии органами государственной власти или местного самоуправления земельного участка (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

2.6 Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Признавая необходимость изъятия земель для государственных или муниципальных нужд, законодатель указывает на исключительность такого рода случаев. При этом необходимо учитывать принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан и сохранение гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (ст. 1 ЗК РФ).

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных нужд осуществляется для выполнения международных обязательств Российской Федерации, размещения объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Иные обстоятельства определяются федеральными законами, а для изъятия, в том числе выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов Федерации.

Ограничения изъятия, в том числе выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд из земель отдельных категорий установлены ЗК РФ (ст. 79, 83, 94, 101).

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Порядок такого выкупа земельного участка, порядок определения его выкупной цены, порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством (ст. 55 ЗК РФ). ГК РФ не знает другого способа изъятия земельного участка, кроме выкупа (ст. 279 ГК РФ). Порядок определения выкупной цены земельного участка предусмотрен ст. 281 ГК РФ.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Оценка земельного участка должна производиться в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В нем сказано, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.[11] Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" утверждены Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, дающие возможность организовать работу по оценке имущества, в том числе и земельных участков.[12]

При несогласии собственника с выкупом у него земельного участка или с условиями выкупа для государственных или муниципальных нужд соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган муниципального управления вправе обратиться в суд с иском о разрешении спора. Согласно ст. 282 ГК РФ иск о выкупе земельного участка может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления органа, принявшего решение об изъятии земельного участка.