Основания прекращения права собственности на земельный участок

ЗК РФ закрепляет принцип одновременного отчуждения земельного участка с находящимися на нем зданиями, строениями, сооружениями тогда, когда они принадлежат одному лицу. Исключения установлены для случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка либо при отчуждении здания, сооружения, строения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащем одному лицу, производится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

При отчуждении доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, одновременно отчуждается доля в праве собственности на земельный участок. Ее размер определяется пропорционально доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Собственник здания, сооружения, строения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в общей собственности постороннему лицу. В силу норм гражданского закона (ст. 250 ГК РФ) продавец либо арендатор земельного участка, на котором находится чужое здание (строение, сооружение), обязан в письменной форме известить собственника такого здания о намерении продать или сдать в аренду земельный участок с указанием цены и иных условий, на которых продавец (арендодатель) собирается заключить договор. В течение месяца со дня извещения собственник здания (строения, сооружения) должен либо выразить желание заключить соответствующий договор, либо отказаться от его заключения.

Если продавец (арендодатель) заключает договор с нарушением преимущественного права собственника здания (строения, сооружения) на покупку или аренду земельного участка, то последний имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей по соответствующему договору (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Эти правила не применяются к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки по нормам земельного законодательства. За ними признается исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Для приобретения прав на земельный участок граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения и сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Уполномоченный орган в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или на праве постоянного (бессрочного) пользования (в случаях, указанных в законе) либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Когда здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами.

Если на неделимом земельном участке здания, помещения, строения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, если нет исключений в федеральных законах. Договор аренды земельного участка в этих случаях заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещения в этом здании. Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании приобретают право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащее помещение.

При закреплении помещения в здании на неделимом земельном участке за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев.

Кондоминиумом признается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а отдельные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Тем самым земельный участок в кондоминиуме представляет собою объект общей долевой собственности участников кондоминиума. Участие в кондоминиуме субъектов различных форм собственности не создает кому-либо из них преимуществ, каждый участник кондоминиума обладает равными правами как субъект общей долевой собственности.

При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Этот срок может быть продлен исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Закон не определяет, с какого момента начинается течение названного трехлетнего срока. По-видимому, таким моментом не может быть дата принятия решения о предоставлении земельного участка. Правильнее такой датой следует считать момент наступления события, объективно прекратившего целевое использование земельного участка.

ЗК РФ не определяет, в каких случаях полномочные органы вправе продлевать срок начала восстановительных работ на земельном участке. Представляется, это может быть сделано как в нормативном правовом акте, содержащем нормы земельного права, адресованные неопределенному кругу лиц, так и в индивидуальном порядке по просьбе каждого заявителя.

Условия сохранения прав на земельный участок при разрушении здания, строения, сооружения за арендатором или субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.

1.8 Особенности купли-продажи земельных участков.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и других ограничениях его использования.

В договоре купли-продажи указывается категория земель, к которой относится земельный участок, поскольку это влияет на разрешенное использование такого участка. К форме договора купли-продажи предъявляются требования о том, что он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Продавец обязан сообщить покупателю полную информацию о своем земельном участке. В случае предоставления заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого покупателем земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Эти правила применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

В договоре обмена информационная обязанность лежит на обеих сторонах, поскольку каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Часть 2. Основания прекращения права собственности на земельный участок.

2.1  Общая часть.

Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок и в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством (ст. 44 ЗК РФ). Этот перечень оснований следует считать исчерпывающим.

Отчуждение собственником своего земельного участка другим субъектам возможно на основании договора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). Отдельные императивные нормы имеются, например, в ЗК РФ (ст. 27, 52), других федеральных законах.

Собственник имеет право в одностороннем порядке отказаться от принадлежащего ему земельного участка. В этом случае он подает заявление об отказе от осуществления права собственности на земельный участок в орган местного самоуправления, в ведении которого находятся соответствующие земли. С момента подачи заявления земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи. Порядок прекращения прав на нее установлен гражданским законодательством. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок. Если данный земельный участок не будет признан по решению суда поступившим в муниципальную собственность, он может быть вновь принят во владение, пользование и распоряжение оставившим его собственником либо приобретен в собственность в силу приобретательной давности (ст. 226 ГК РФ).

Основаниями принудительного изъятия у собственника земельного участка могут быть виновные действия собственника участка либо иные обстоятельства.

Вина собственника земельного участка доказывается, когда земельный участок изымается в связи с использованием его собственником не в соответствии с его назначением (ст. 284 ГК РФ) либо с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе нецелевым использованием земельного участка (ст. 285 ГК РФ), при конфискации земельного участка по решению суда в виде санкции за совершение преступления (ст. 50 ЗК РФ).

Иными обстоятельствами изъятия земельного участка у собственника могут быть выкуп его для государственных или муниципальных нужд или реквизиция в порядке, установленном федеральным законом.[10]

2.2 Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Каждый землевладелец либо землепользователь вправе добровольно отказаться от принадлежащего ему права на земельный участок.

Распоряжение земельным участком, от которого отказался землевладелец или землепользователь, осуществляют исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления с учетом их полномочий, указанных в земельном законодательстве (ст. 29 ЗК РФ).

Право землепользователя либо землевладельца может быть прекращено принудительно по обстоятельствам, указанным в законе. Ими признаются: