Оценка стоимости земельного участка

 

       

4.7 Оценка земли методом капитализации  дохода

 

    Оценка  земли по доходности осуществляется  путем преобразования денежного  дохода в стоимость с помощью  коэффициента капитализации, т.е.  доли текущего дохода в полной стоимости участка.

     Иначе  говоря, стоимость участка может  быть определена как его способность  приносить доход в будущем.

Если  известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), то можно определить стоимость земли (С) по формуле:

С = Д : К    

Капитализация - это пересчет потока будущих доходов  в сумму текущей стоимости. Он выбирается таким образом, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.

                                                                                                                                                                                

Таблица 5 – Метод капитализации земельной ренты

№ п/п	Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Арендная плата  за пользование земельным участком (по рыночным данным), руб. год	8032500	8269672	10544286	5564746
2	Цена продажи  участка из таб. 3	*	5044500	6642900	3283200
3	Коэффициент капитализации (п.1 / п.2)	*	1,6	1,6	1,7
4	Среднее значение коэффициента капитализации	1,6	*	*	*
5	Стоимость земельного участка: (п. 1 / п.4) округленно	5020313	5168545	6590179	3477966

 После расчетов стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты, произведенных в таблице 4, можно увидеть, что стоимость земельного участка составляет 4500000 рублей.

 

Заключение

В странах с  развитой рыночной экономикой при оценке земли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. В результате применения этих подходов к оценке недвижимости определяются три различные величины оценочной стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем формируется итоговая величина стоимости недвижимости. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка. После произведенной оценки мы видим из таблицы 3, что стоимость земельного участка согласно произведенных расчетов составляет 5000000 рублей, стоимость, полученная путем расчетов методом остатка составляет 8032500 рублей и стоимость полученная методом капитализации земельной ренты равна 4875741 рублей. Исходя из этих данных можно сделать вывод, что наиболее вероятная стоимость, по которой может быть продан данный земельный участок 5800000 рублей. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Список использованной литературы

 

1. П.В. Кухтин , А.А. Левов, В.В. Лобанов, О.С. Семкина - Управление 
земельными ресурсами-Учебное пособие.: М.: Питер, 2005;

2. Е.М. Ефстафьева- Бухгалтерский учет и оценка земли, Учебное пособие, 
КНИГА СЕРВИС, М.:, 2003;

3. А.А. Алпатов-Анализ эффективности землепользования, АКДИ, М.: 2005;

4. В.М. ДЖУХА, В.Д. Киреев, - Оценочная деятельность в экономике. 
Учебное пособие, МАРТ.М.:, 2003;

5. М.А. Федотова, Э.А,  Уткин,- Оценка недвижимости и бизнеса, учебник, 
ЭКМОС, М.: 2002;

6. И.В. Гранова-Оценка недвижимости , ПИТЕР, Санкт-Петербург, 2002;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Лист  замечаний