Оценка стоимости земельного участка

Муниципальные органы также принимают участие  в управлении недвижимостью. Функциями государственного регулирования земель являются:

- разработка  совместно с органами государственной  власти субъектов РФ и утверждение  федеральных программ по рациональному  применению земель, а так же  повышение плодородия почв, охране  по земельным ресурсам в комплексе со многими другими природоохранными мероприятиями;

- распоряжение (изъятие, а так же предоставление) земельными участками, которые  находятся в федеральной собственности;

- выкуп земель  для собственных федеральных  нужд;

- утверждение городской черты городов по собственному федеральному значению.

Широкие полномочия согласно регулированию по владению, а так же пользования и распоряжению землей, так же как и пользованию  жильем, когда стремятся снять  квартиру в Краснодаре, имеют органы по местной власти субъектов РФ.

В их ведение  должно входить:

- принятие законов,  а так же других нормативных  правовых актов по субъектам  РФ по соответствию с конституцией  РФ, ЗК РФ, и другими федеральными  законами;

- определение  территорий с особенным правовым режимом по использованию земель, так же установлению и изменению их собственных границ;

- установление  предельных размеров земельных  участков;

- установление  размеров и порядка платы по  земле, а также установление  полного порядка по ее централизации, и уже в соответствии с законодательством РФ;

- утверждение  порядка распоряжения землями,  находящимися в государственной  собственности субъектов РФ, так  же как жилье у собственника, который решил сдать квартиру  в Краснодаре, и, соответственно, порядка изменения согласно целевому назначению самого земельного участка;

- утверждение  городской, а так же поселковой  черты, городов и некоторых  поселков республиканского, краевого, так же областного, и окружного  подчинения;

- утверждение  в соответствии с законодательством РФ с учетом местных условий по порядку осуществления государственного контроля по использованию и охране земель, а так же землеустройства;

- организация  по ведению государственного  земельного кадастра, так же землеустройства  и, соответственно, мониторинга земель, и по соответствию с порядком, который установлен законодательством РФ.

2 Маркетинговая стратегия использования земли в данном регионе

Оценивая рынок земли  необходимо учитывать микро и  макросреду, в которой будет действовать  экономический субъект. К микросреде относятся ресурсы, поставщики, конкуренты, посредники, потребители, структура. К факторам внутренний среды относятся экономический фактор, природный фактор, политический фактор. В макросреду включаются технологический социальный фактор и следующие основные элементы:

1. демографическая  среда;

2. экономическая  среда;

3. технико –  экологическая среда;

4. природная  среда;

5. политическая  среда;

6. культурная  среда;

В Краснодарском  крае, набирает обороты технологический  и экономическим фактором. Незамерзающие акватории портов, удобная транспортная схема, возможность перевалки любых грузов, свободные от застройки земли для создания перегрузочных терминалов позволяют и успешно развивать портовую деятельность на территории района. Целебный климат средиземноморского типа, теплые моря, уникальные природные минеральные источники и лечебные грязи снискали Кубани славу одного из самых экологически чистых и популярных курортно-туристических регионов страны. Недра Краснодарского края содержат более 60 видов полезных ископаемых: нефть, природный газ, йодобромные воды, мергель, мрамор, известняк, песчаник, железную и апатитовую руды. Нефтяные и газовые месторождения. Краснодарский край является родиной отечественной нефтяной промышленности. В разработке находится 69 месторождений нефти, основные из них расположены в западной и центральной части предгорий (Абинский, Северский, Апшеронский, Славянский районы). Из недр края ежегодно извлекается 1,7 – 1,9 млн. т нефти, добыча природного газа доведена до 3 млрд. м³.

На территории края расположен крупнейший в Европе Азово-Кубанский бассейн пресных  подземных вод. Эксплуатационные запасы минеральных подземных вод составляют около 30% общих запасов северокавказского региона. В крае имеется 42 месторождения минеральных вод, из которых в настоящее время эксплуатируется 17.

Лес – одно из важнейших  природных богатств Краснодарского края. Общая площадь лесов составляет свыше полутора миллионов гектаров.

Благоприятные условия для  развития края обуславливаются наличием существующей железнодорожной сети, автомобильных дорог, в том числе и федерального значения, функционированием железнодорожной паромной переправы между портами «Кавказ» (Россия) и «Крым» (Украина). На долю сельского хозяйства приходится свыше 16% валового регионального продукта края и 7% валовой сельскохозяйственной продукции России, в том числе зерна 10,6%, сахарной свеклы – около 19, подсолнечника – 17%. Общая площадь сельскохозяйственных угодий в крае составляет 4,4 млн га. Агропромышленный комплекс края, представленный многоотраслевыми сельскохозяйственными и перерабатывающими предприятиями с развитой инфраструктурой, является крупнейшим в России производителем и поставщиком сельскохозяйственной продукции и сырья. Он в существенной мере определяет экономику края, занятость населения и уровень его благосостояния. В сельском хозяйстве трудится почти четверть всех занятых в хозяйстве края. Всего в крае возделывается свыше 100 различных видов сельскохозяйственных культур. Российские объемы производства винограда, чая и цитрусовых сосредоточены в основном на Кубани. В связи с активным использованием земель под развитие различных проектов особую актуальность приобрела проблема перевода земельных участков из одной категории в другую, а также смена вида разрешенного использования. Правовое регулирование данного вопроса осуществляется нормами земельного кодекса РФ, Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», другими нормативно – правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов.

При оценке стоимости земельного участка оценщик должен учитывать  общие и специальные факторы, которые влияют на стоимость оцениваемого объекта. Рыночный спрос обусловлен полезностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем  ниже земельный участок. Целевое назначение земли. Отвод земель сельскохозяйственного назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен.

Зона нахождения участка. В зависимости от зоны нахождения стоимость участка может изменяться: за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, зон рекреационной ценности, численности населения, уровня цен, занятости и так далее. Приоритетными направлениями земельной политики Краснодарского Края являются:

      - обеспечение  государственного регулирования  земельных отношений в целях  в цклях сохранения особо ценных  земель, земель сельскохозяйственного  назначения и земель особо  охраняемых природных территорий;

     -  реализация  прав жителей Краснодарского Края;

     -  сочетание  интересов Краснодарского Края, муниципальных образований Краснодарского  края  и иных участников земельных  отношений при принятии решений  по вопросам регулирования земельных  отношений;

     -  сохранение земель сельскохозяйственного  назначения как основного средства  производства в агропромышленном  комплексе;

     -  использование земель способами,  обеспечивающими сохранения экологических  систем;

     -  сохранение традиционных форм  казачьего землепользования;

 Перевод  земель сельскохозяйственного назначения  из одной категории в другую  в Краснодаре и крае.

Статья 7 Земельного кодекса РФ определяет семь категорий  земель:

- земли сельскохозяйственного  назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо  охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запасов.

Согласно данной статье земли каждой категории используются в соответствии с установленным  для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той  или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Так земли в категории «сельскохозяйственного назначения» разрешено использовать:

- для ведения сельскохозяйственного производства;

- для ведения  личного подсобного хозяйства  (полевые участки);

- для ведения  личного подсобного хозяйства  (приусадебные участки);

- для садоводства  или огородничества в Каневском  и Новокубанском районах, Славянском  районе;

- для дачного  строительства Апшеронском районе;

- для ведения  животноводства, сенокошения и выпаса  скота;

- для ведения  крестьянского (фермерского) хозяйства;

- для ведения  подсобного сельского хозяйства  и др.

При этом вид  разрешенного землепользования выбирается правообладателем самостоятельно. (Исключения делаются лишь для особо ценных сельскохозяйственных угодий, которые устанавливаются нормативными актами субъектов федерации).

Перевод земли  из одной категории в другую –  вопрос непростой. Актуальность смены категории земли заключается в том, что, изменив назначение земли, можно поднять ее стоимость в несколько раз.

Установлен круг органов  государственной власти, в компетенции  которых находится отнесение  земель к категориям и перевод  их из одной категории в другую. Критерием для разграничения полномочий является вид собственности на землю. Так, в случае если земля находится в федеральной собственности, то отнесение ее к той или иной категории осуществляет Правительство РФ, решение по землям, находящимся в собственности субъектов федерации, принимается уполномоченными органами субъекта РФ, муниципальные земли – прерогатива органов местного самоуправления (за исключением земель сельскохозяйственного назначения).

Перевод земель сельскохозяйственного назначения Краснодарского края в иные категории находится в ведении Администрации Краснодарского края. Установлены соответствующие процедуры, предусматривающие действия государственных органов и органов местного самоуправления по переводу земель, порядок инициирования этой операции, условия и сроки рассмотрения ходатайств о переводе земель, основания для отказа в переводе, порядок обжалования решений и т.д.

Основные факторы, сдерживающие развитие первичного рынка  земли и ее перепрофилирование:

- сложность  бюрократических процедур, сроки перевода земель из одной категории в другую составляют от полутора до года и более;

- большое количество  согласующих органов;

- наличие обременений  (объекта социальной инфраструктуры, зоны отчуждения и т.д.)

- ужесточение  государственного контроля за использованием земельных участков, особенно находящихся в природно – и водоохранных зонах.

Повышение цен  произошло за счет изменения статуса  земельных участков – земли сельскохозяйственного  назначения стали землями, предназначенными под строительство. Аналитики рынка сходятся во мнении: Кубанская земля будет дорожать с каждым годом.

Права на оцениваемое  имущество. Оценщик должен проверять  все важные относящиеся к имуществу  права, которые могут повлиять на стоимость (права проезда или  прохода, обязательства по использованию общего забора или стен, права на подземные и минеральные воды).

В состав Краснодарского края входят 38 административных района, 26 городов, 24 поселка городского типа, 378 сельских населенных пунктов.

3 Теоретическая часть

 

3.1 Определение рыночной стоимости земельного участка

 

Рыночная стоимость  земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования  земельного участка, являющегося физически  возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки земли обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы  к оценке, либо обосновать отказ  от применения неприемлемого в данной оценке земли подхода. Таким образом, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли, а также качества и доступности необходимых оценщику исходных данных.

 

3.2 Затратный  подход

 

Затратный подход основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующей земли и возведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли с использованием затратного подхода.