Кадастровая оценка территории пахотных земель совхоза «Грязинский» Грязинского района Липецкой области

Министерство сельского  хозяйства Российской Федерации

Федеральное агентство  по сельскому хозяйству

ФГОУ ВПО

«Воронежский  государственный  аграрный  университет

им  К.Д. Глинки»

Землеустроительный  факультет

 

Кафедра земельного кадастра

 

 

Истомина Ирина Сергеевна

 

 

 

 

ДИПЛОМНАЯ

РАБОТА

 

 

на  тему:

«Кадастровая оценка территории пахотных земель

совхоза «Грязинский» Грязинского района

Липецкой  области »

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Воронеж 2008 
Задание

 

Календарный план

 

Оглавление

 

Введение.

Важнейшим условием успешного выполнения задач, поставленных перед сельским хозяйством, является рациональное использование земли и дальнейшее совершенствование производственных отношений. Повышение производительности труда, его материальное стимулирование и регулирование экономических отношений неразрывно связаны с изучением земли как средства производства, учетом и оценкой ее природного состояния и условий хозяйственного использования.

Совершенствование учета земель и  всесторонняя оценка обеспечиваются введением земельного кадастра, при этом многие вопросы теории и практики оценки земли разработаны еще недостаточно.

К числу основных недостатков современных  исследований можно отнести неполный учет свойств земли при выборе предметов оценки. При выполнении оценочных работ часто не учитывается первостепенная задача оценки земли – обеспечение нужд сельскохозяйственных предприятий для организации производства и регулирования производственных отношений. Основное внимание уделяется обычно природным свойствам почв для сравнения их плодородия по продуктивности и другим экономическим показателям, а оценка земли по затратам труда и средств на производство сельскохозяйственной продукции не получило должного развития, хотя она является необходимым элементом характеристики качества земли. Основанием для нее служит соответствующая оценка технологических свойств земель.

На основе материалов оценки производится планирование использования и охраны земель, предоставления и изъятия земель, оценка хозяйственной деятельности, определения платежей за землю (размеров земельного налога, арендной платы, нормативной цены земли и ее рыночной стоимости), разрешение земельных споров, осуществляется государственный контроль.

На основании вышеизложенного, выбрана тема и содержание дипломной работы. Расчетная часть включает оценку земель по природным свойствам, оценку земель по технологическим свойствам и применения перечисленных материалов для расчета кадастровой стоимости участков.

Дипломная работа состоит из: 6 разделов, введения, заключения и приложений. Общий объем работ составляет     листов.

 

1. Аналитический обзор  литературы.

23 ноября 1990 года был принят Закон РСФСР «О земельной реформе», положивший начало реорганизации земельных отношений в стране и принципов их правового регулирования. Основной причиной, вызвавшей необходимость реформы, явилось устойчивое снижение производительности и качества земледельческого труда, как результат искусственного отчуждения производителей сельскохозяйственной продукции от средств ее производства и от результатов своего труда. Механизмом такого отчуждения явилась чрезмерная централизация управление экономикой, основанная на административно-командной системе управления и исключительной монополией государственной собственности на землю. [2].

Все это в значительной мере явилось  причиной не заинтересованности людей  в рациональном и эффективном  использовании земли. Реализация земельной реформы предполагает отмену монополии государственной собственности на землю, введение различных форм собственности и организационно-правовых форм хозяйствования на земле. Это в свою очередь, предполагает введение рыночных отношений землепользования, возможность совершения гражданско-правовых сделок с землей.

Переход к новым земельным отношениям, развитие аренды, кооперации потребовали коренного пересмотра земельного законодательства.

Закон РСФСР «О земельной реформе» — основополагающий документ, определяющий стратегию преобразований в России.

Согласно ст. 1 Закона, земельная  реформа имеет целью перераспределения земли в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирование многоукладной экономики рационального использования и охраны земли.

Большое значение имеют и другие документы: «О социальном развитии села» [3], «О плате за землю» [5], «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» [4], а также ряд указов президента РФ, в том числе и последний Указ от 07.03.1996г. «О реализации прав собственников на земельные участки».

В целях упорядочения земельных  отношений на территории области, Липецкой областной Думой принят Закон «О регулировании земельных отношений Липецкой области».

Указанный документ регулирует на территории области земельные отношения по поводу владения, пользования, распоряжения земельными участками, их частями, долями (паями), а также управление земельными ресурсами в целях обеспечения рационального использования и охраной земель, сохранения и улучшения природной среды, защиты и восстановления прав на землю субъектов земельных отношений, равноправного развития различных форм хозяйствования на земле. [6].

Главная цель земельной реформы  заключается в возвращении земли  хозяину, и, на этой основе, улучшения ее использования.

Важнейшей частью механизма реализации земельной реформы является ее инструктивно-методическое обеспечение.

Наряду с разработкой рекомендации по приватизации земель, определению размеров земельных наделов, созданием кооперативных форм хозяйствования, предусмотрена разработка механизма экономического стимулирования рационального землепользования, который включает комплекс постоянно действующих мер.

Механизм экономического регулирования  использования земель основан на налоговой и ценовой политике.

Верное представление о ценности земли как народнохозяйственного  ресурса - основной ориентир экономического регулирования земельных отношений.

Значимость проблемы оценки земли  обусловлена следующими причинами: во-первых, цена земли оказывает влияние на всю систему стоимостных показателей сельскохозяйственной продукции; во-вторых, в условиях перехода к рыночным основам хозяйствования все большее значение приобретает  проектный подход к принятию экономических решений, необходимость всестороннего анализа проектов, предусматривающих использование земли с позиции экономических интересов хозяйства; в-третьих, проблема собственности становится главной проблемой реформы и эта проблема не может иметь эффективного решения, если неизвестна цена объекта собственности; в четвертых, в условиях переходного периода особую важность приобретает проблема учета и мониторинга земель, в рамках которых проводится не только количественная, но и качественная оценка земель.

Вместе с тем, все острее поднимается вопрос о взаимоотношении экономики и экологии. В этих условиях задача землеустройства состоит в том, чтобы путем правильного размещения угодий и средств производства создать такое сочетание природно-экономических факторов, которое бы обеспечивало минимальные издержки на производство того или иного продукта.

Действие этих факторов должно быть таким, чтобы наравне с хозяйственными соблюдались и природоохранные условия. Успешное решение поставленной задачи опирается на предпроектную оценку территории.

Такая оценка позволяет дать количественную характеристику изучаемого процесса, определить динамику его развития, выявить суть явлений, лежащих в основе процесса, установить внутренний мониторинг и тенденции его функционирования.

Бонитировка проводиться как для выявления агропроизводственных групп почв, подлежащих экономической оценке, так и определения ставок земельного налога и нормативной цены земли. [16,24,25].

Большой вклад в развитие земельно-оценочных  работ внес В.В. Докучаев, который является основоположником бонитировки почв. Он разработал методы оценки земель по природным признакам. Этот метод в дальнейшем был развит Н.М. Сибирцевым и получил название естественноисторического метода.

Значительный вклад в развитие методики бонитировки почв внес академик С.С. Соболев, который определил главную ее задачу, как классификацию почв по их продуктивности, построенную на объективных признаках самих почв, наиболее важных для роста и развития сельскохозяйственных культур и коррелирующих с урожайностью. [28].

В дальнейшем ВННИ экономики сельского  хозяйства разработал методику экономической оценки земель по двум основным направлениям. Общая оценка земли как средства сельскохозяйственного производства и частная оценка земли по условиям возделывания основных сельскохозяйственных культур.

Общая экономическая оценка земель проводится по стоимости валовой  продукции, окупаемости затрат, дифференциальному  доходу. [15].

Частная оценка земли проводится по урожайности соответствующих культур, окупаемости затрат на их выращивание, дифференциальному подходу.

Для оценки природно-экономического потенциала земли важно определить её цену, которая и является количественным выражением ее величены. Специфичность земли в России заключается в том, что в послереволюционный период она не имела реальной оценки, которая являлась до сих пор заниженной.

Основу цен на землю можно  с известной степенью точности установить по валовому продукту с учётом величины ренты и кредитных ставок.

Цена земли фактически определялась по годовому обороту, вычислялся капитал, который при ежегодном обороте приносил доход в размере 6% от суммы прежнего помещичьего оброка.

При рентном подходе к оценке земли её цена представляла собой  капитализированную ренту:

 

А=r/S*100%,                                                      (1)

 

где А – цена земли;

r – рента;

S – норма среднего процента. [5]

Международный сельскохозяйственный журнал предлагает свою формулу определения  цены земли:

 

Ц_з=(∑P*Нt)/(1+i/100)^t,                                              (2)

 

где      Ц_з – цена земли;

i – банковский процент;

P – рента;

t – оптимальный или максимальный срок аренды, лет.[19]

Общесоюзная методика сравнительной  оценки качества земли предполагает свой подход к определению платы за землю:

 

В=П-R*З_н,                                                              (3)

 

Где      В – плата  за пользование землёй;

R – нормальная рентабельность;

З_н – нормальные затраты;

П – нормальная прибыль. [4]

Методологические указания государственного комитета по землеустройству и кадастровой оценке земель предлагают иной подход к определению цены земли, выраженной формулой:

 

  Ц_з=Д_д*К,                                                        (4)

 

 Д_д= Д_д1*К₁*К₂+ Д_д2,                                       (5)

 

Где      Ц_з – цена земли;

Д_д – дифференциальный доход;

Д_д1 – дифференциальный доход по плодородию;

Д_д2 – дифференциальный доход по местоположению;

К₁ – коэффициент за рельеф;

К₂ – коэффициент за контурность;

К – срок капитализации, лет. [12]

Естественное ценообразование  на земли складывающегося рынка – долговременная задача. В нестабильном экономическом состоянии вряд ли будут получены достоверные стоимостные характеристики, отображающие действительную ценность участков по большинству типов почв. Из этого следует, что для решения вышеозначенных проблем, от которых, в конечном счёте, зависит успех аграрных реформ, необходимо образование системы стоимостной оценки сельскохозяйственных земель, построенной на прогнозе цены как экономической категории.

Поскольку каждая из проблем затрагивает  специфические характеристики земель как категории, необходимы как минимум три модели:

• стоимость сельскохозяйственных земель, соразмерная стоимости других видов имущества (1 модель);
• цена, характеризующая земли как средство производства, специфический и земледельческий капитал (2 модель);
• цена предложения земельных участков при выводе их из сельскохозяйственного оборота, как характеристика своеобразного устойчивого капитала, способного обеспечивать оборот других форм собственности (3 модель). [20]

М. Трофимов в своей статье «как оценивать землю предлагает:

1. Рассчитать долю каждого жителя России (в га., в руб.);
2. Определить все виды налогов;
3. Создать фонд стабилизации финансовой системы.

Преимущество данной методики состоит  в том, что, во-первых, рубль, обеспеченный землёй, будет во много раз выше доллара. Во-вторых, земля постоянна в своём наличие. Главная цель реализации данного предложения – обеспечить рубль конкретным содержанием. [17]

При решении целого ряда вопросов сельскохозяйственного производства показатели оценки требуются не в целом по хозяйству, а по его производственным подразделениям, севооборотам, полям, рабочим участкам. Для этого производится внутрихозяйственная оценка земель.

Основой для внутрихозяйственной  оценки земель служат шкалы бонитировки и оценки почв по урожайности основных сельскохозяйственных культур, шкалы оценки энергоемкости почв, материалы паспортизации полей рабочих участков, базисные величины урожайности сельскохозяйственных культур, затраты на их возделывание, материалы разнообразных съемок и обследований. [14].