Экономическая оценка образования землепользования несельскохозяйственного назначения

Определение ценности земель, предоставляемых для строительства

Определение ценности изымаемых земель основывается на относительной их пригодности по естественному плодородию для возделывания сельскохозяйственных культур. Относительная оценка плодородия  производится в баллах бонитета для каждой почвенной разновидности. Поэтому для выполнения этого задания необходимо на почвенной карте землеустраиваемого объекта определить площадь каждой почвенной разновидности в границах отвода.

По бонитировочной шкале устанавливается балл бонитета каждой почвенной разновидности. Расчётные данные вносятся в таблицу 9.

Средний балл бонитета определяется в целом по отводу (участку) в пределах каждого хозяйства.

Таблица 9 – Определение ценности земель, предоставленных для строительства линейных сооружений.

номера земельных участков	номер земельного участка	балл бонитета	вид изымаемых угодий	расчет земель, изымаемых под линейные элементы			группировка площадей по баллам бонитета, га
				ширина полосы отвода в пределах почвенного контура, м.	протяженность почвенного контура, м.	площадь почвенного контура в пределах полосы отвода, га	15-25	26-36	37-47	48-58	более 58
изъятие земель в бессрочное пользование
1		45	сенокос	26	225	0,59			0,59
2		45	пашня	24	1450	3,48			3,48
3		45	пашня	24	2200	5,28			5,28
4		45	пашня	24	300	0,72			0,72
5		30	пашня	24	50	0,12		0,12
6		34	пашня	24	275	0,66		0,66
7		34	пашня	24	175	0,42		0,42
8		30	пашня	24	475	1,14		1,14
9		45	пашня	24	700	1,68			1,68
10		34	пастбище	26	100	0,26		0,26
11		30	пастбище	26	175	0,46		0,46
12		45	пастбище	26	325	0,85			0,85
13		45	пастбище	26	450	1,17			1,17
Итого					6900	16,82
изъятие земель во временное пользование
1		45	сенокос	13	225	0,29			0,29
2		45	пашня	13	1450	1,89			1,89
3		45	пашня	13	2200	2,86			2,86
4		45	пашня	13	300	0,39			0,39
5		30	пашня	13	50	0,07		0,07
6		34	пашня	13	275	0,36		0,36
7		34	пашня	13	175	0,23		0,23
8		30	пашня	13	475	0,62		0,62
9		45	пашня	13	700	0,91			0,91
10		34	пастбище	13	100	0,13		0,13
11		30	пастбище	13	175	0,23		0,23
12		45	пастбище	13	325	0,42			0,42
13		45	пастбище	13	450	0,59			0,59
Итого					6900	8,97

3.3 Определение  параметров, состава и ценности  угодий в санитарных, охранных, защитных  зонах, зонах негативного влияния

Определение площади состава земель угодий в зонах негативного влияния

несельскохозяйственных объектов

Ширина зон негативного влияния устанавливается исходя из рекомендаций, указанных в задании на проектирование. Протяжённость зон определяется на проектном плане. Расчёт площади производится в таблице 10. Аналогично определяется площадь и состав угодий в санитарных, охранных, защитных зонах, а также зонах ограничения прав пользователей земли.

Таблица 10 – Расчёт площади земли в зоне негативного влияния несельскохозяйственных объектов.

Наименование угодий в зоне влияния	Параметры зоны для линейных объектов		Площадь зоны влияния нес/х объектов, га	В том числе по видам угодий
	Ширина, м	Длина,м		пашня	сенокос	пастбище	прочее
пашня	200	5625	112,5	112,5
сенокос	200	225	4,5		4,5
пастбище	200	1050	21			21
лес	200	375	7,5				7,5
итого	800	7275	145,5

 

3.4 Определение размеров убытков собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов

Исходные материалы:

- площадь и кадастровая  оценка изымаемых и временно  занимаемых  сельскохозяйственных угодий;

- справка об отчуждении  зданий, строений и сооружений, многолетних  насаждений, посевов сельскохозяйственных  культур.

- справка о размерах  и стоимости незавершённого производства;

- сведения о хозяйственно-экономической  деятельности сельскохозяйственного  предприятия;

- необходимые нормативные  материалы;

В соответствии с земельным законодательством России при образовании землепользований несельскохозяйственного назначения подлежат возмещению убытки, причинённые обладателям прав на земельные участки изъятием или временным занятием земель, ограничением прав на землю, ухудшением качества земель.

Убытки определяются путём сложения:

 – реального ущерба;

– упущенной выгоды;

– убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Возмещение убытков осуществляется за счёт средств соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или  ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызывает необходимость установления зон специального назначения и влечёт за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, либо ухудшение качества земель.

При определении убытков учитывается стоимость имущества обладателей прав на землю на день, предшествующий принятию  решения об изъятии  земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав  собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов. Правила возмещения убытков устанавливаются Постановлением  Правительства Российской Федерации  от 07.05.2003 №262 «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причинённых изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.»

Убытки, причинённые собственнику изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый участок(выкупную цену), порядок  определения которой регулируется гражданским законодательством. Для других категорий обладателей прав на землю убытки устанавливаются по видам фактически причинённого ущерба.

Возмещению подлежат следующие виды ущерба:

– рыночная стоимость земельного участка (для собственников земли);

– стоимость зданий, строений, сооружений

– стоимость многолетних насаждений

– стоимость посевов сельскохозяйственных культур

– стоимость незавершённого производства

– убытки, вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования;

– затраты, необходимые для восстановления ухудшенного качества земель;

– убытки, связанные с ограничением прав землевладельцев и землепользователей;

 – упущенная выгода

Определение убытков в связи с отчуждением зданий, строений и сооружений

Оценка зданий, строений, сооружений, расположенных на изымаемом или временно занимаемом участке, а также находящихся за пределами отвода, если дальнейшее использование, если дальнейшее их использование становится невозможным, производится по рыночной стоимости объектов недвижимости. Величину убытков за отчуждение зданий, строений и сооружений

Можно определить по формуле:

 

Где УЗС  - убытки за отчуждение зданий, строений и сооружений, тыс.руб.;

Сi - рыночная стоимость i-го здания;

Ki – количество зданий, строений, сооружений i – го вида, шт.

n -  количество  видов зданий, строений, сооружений.

По согласованию с землевладельцами или землепользователями  несельскохозяйственные предприятия могут вместо возмещения стоимости зданий и сооружений, за свой счёт перенести их на новое место или построить новые.

Расчёты производятся в таблице 11.

Таблица 11 – Определение убытков за отчуждение зданий, строений, сооружений.

Наименование зданий и сооружений	Рыночная стоимость одного здания, тыс. руб.	Количество зданий или сооружений, шт.	Общая сумма убытков за отчуждение зданий и сооружений, тыс. руб.
Сарай для с/х инвентаря	96	4	384
Летний навес для скота	740	1	740
Итого			1124

 

 

Определение убытков за отчуждение посевов

В случаях, когда землевладельцы по условиям отвода не имеют возможности убрать урожай с отводимых земель, возникают убытки, величина которых определяется стоимостью урожая сельскохозяйственных культур(при условии проведения полного комплекса агротехнических мероприятий на отводимом участке):

Уп=Рп·У·Ц

Где:

Уп – убытки за отчуждение посевов, тыс. руб.;

Рп – площадь отчуждаемых посевов;

У – урожайность сельскохозяйственных культур на изымаемом участке(в среднем за 5 лет) ц/га;

Ц – цена одного центнера продукции;

Расчёты выполняются в таблице 12

Таблица 12 – Определение убытков за отчуждение посевов

Наименование отчуждаемых посевов по видам культур	Площадь, га	Средняя урожайность культуры за 5 лет, ц/га	Цена 1 ц. продукции, руб.	Убытки за отчуждение посевов, тыс. руб.
пшеница	20,81	16,52	48	16503,48

Определение убытков за незавершенное производство

Незавершенное производство оценивается по фактически произведённым пользователем  земли объёмам работ и затратам в ценах на момент изъятия земель.

Величину убытков за незавершённое производство можно определить по формуле:

Ун.п.=Рн п  ·Зф

где:

Ун.п – убытки за незавершенное производство, тыс. руб.;

Рн п  - Площадь отводимых земель с незавершенным производством, га;

Зф – фактические затраты по незавершенному производству, тыс. руб./га

Результаты вычислений заносятся в таблицу 13.

Таблица 13 – Определение убытков за незавершённое производство

Наименование незавершенного производства	Площадь отчуждаемого участка с незавершенным производством, га	Фактические затраты на 1 га незавершенного производства, тыс. руб.	Размер убытков за незавершённое производство, тыс. руб.
пастбища коренного улучшения	4,10	1010	4135,95

Определение размера убытков в связи с упущенной выгодой

Убытки в связи с упущенной выгодой вызываются прекращением получения ежегодного дохода с изымаемых земель за период, необходимый для восстановления нарушенного производства.

Возмещение упущенной выгоды производится в размере единовременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение периода восстановления нарушенного производства.

Ежегодный доход исчисляется по фактическим объемам производства в натуральном выражении в среднем за 5 лет и ценам, действующим на момент изъятия земель.