Государственное регулирование земельных отношений в условиях рыночной и трансформационной экономики: зарубежный и отечественный опыт

Механизм экономического регулирования земельных отношений характеризуется системой мер экономического  воздействия,  направленных   на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав   землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рациональной, и эффективного  землепользования, введение экономических санкций за нерациональное использование  и  ухудшение экологического   состояния   земельных   участков,    на    защиту    земель сельскохозяйственного  назначения  от  порчи,  снижения   плодородия   почв, Система экономических регуляторов земельных отношений в условиях перехода от транснациональной экономики к рыночной включает:

-земельный налог;

-арендную плату  за землю;

-рыночную цену  земли;

-залоговую цену  земли;

-компенсационные  платежи при изъятии земель;

-компенсационные  выплаты при консервации земель;

-платежи за  повышение качества земли;

-штрафные платежи  за экологический ущерб;

-налоговое обложение  при гражданском земельном обороте;

-плату за  право аренды и т. д.

Экономический механизм регулирования земельных  отношений должен  отвечать следующим  требованиям:

-обеспечение  относительно равных стартовых  возможностей по  осуществлению  воспроизводственного процесса  для всех субъектов земельных отношений;

-разграничение  объективных и субъективных факторов  этого процесса;

-использование  земельной ренты в качестве  основы для формирования системы  экономических регуляторов, взаимодействие  рентных  регуляторов  с   другими экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т. д.);

-учет интересов  и равноправие различных социальных  групп  населения  в реализации  прав земельной собственности  и различных форм землепользования;

-стимулирование  рационального размещения и специализации сельскохозяйственного производства;

-усиление экологической  защиты земельных угодий.

Одним из основных рычагов экономического регулирования   земельных отношений является механизм платы  за  землю.  С  его  помощью  государство воздействует на экономические интересы землевладельцев и землепользователей, побуждая их повышать эффективность использования земли, находящейся в их распоряжении. С экономической точки зрения плата за  землю является особым видом издержек, связанным с получением дохода в виде ренты [18].

Рента — устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской  деятельностью. Известно несколько  видов рент, в том, числе  государственная  и банковская, связанных с займами, по которым выплачиваются рентные  доходы в виде процента. Земельная рента имеет иную природу.

Как известно, земельный  собственник может вести хозяйство  самостоятельно, но  может   и   передать   свое   право   использования   земли   в   аренду предпринимателю. Условиями  арендного договора  последний  временно  получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за  что и выплачивает землевладельцу  арендную  плату.  Превращение части прибыли арендатора  в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

Предприниматель берется за дело, когда рассчитывает  получить  не  только среднюю прибыль, но и добавочный доход, который будет выплачен  собственнику земли в качестве земельной  ренты.  Следовательно,  земельная  рента  —  это форма  экономической  реализации  собственности  на  землю.  В  ее   составе различают дифференциальную и абсолютную ренту, а также монопольную ренту.

Дифференциальная (разностная) рента  возникает  на  основе  монополии на землю как  объект хозяйствования, ибо каждый предприниматель получает в свое распоряжение конкретный, ограниченный в натуре  участок.  По  качеству  они могут значительно различаться  и  при  равновеликих  затратах  обеспечивать получение разного количества продукции, а следовательно, и прибыли.

С увеличением  спроса на сельскохозяйственную  продукцию  в  хозяйственный оборот  вовлекаются  худшие  участки  земли,  с  которых  получают  обычную прибыль, а на средних и лучших — более высокую.  Дополнительная  прибыль  и превращается затем в дифференциальную ренту.

Наличие частной  собственности на землю обусловливает   возникновение абсолютной   ренты   как   части   прибавочной   стоимости,   присваиваемой государством и другими землевладельцами в силу монополии собственности на землю. Источником ее образования является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется в сельском хозяйстве по причине  более низкого органического состава  капитала,  трудности  перелива  капитала  из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных  товаропроизводителей  с  общей нормой прибыли. Поэтому, а также по причине ограниченности лучших и средних по качеству и местоположению земель как  объекта  хозяйствования,  цены  на продукты сельскохозяйственных товаропроизводителей определяются  условиями производства  на  худших  участках,  то  есть  эти  цены  выше  обшей  цены производства.

Получаемая  разница между стоимостью и ценой  производства  (добавочная прибыль) должна передаваться в форме абсолютной ренты государству и  другим собственникам земли.

Абсолютная  рента получается со всех земель независимо  от  их  качества, местоположения и производительности добавочных вложений.    Мелкие землевладельцы не имеют возможности  получать абсолютную ренту, так  как  их издержки на производство сельскохозяйственных  продуктов  значительно  выше складывающегося общественно нормального уровня издержек.

Абсолютная  рента увеличивает размер платы  за землю и  является  одной  из причин возникновения противоречий между землевладельцами  и землепользователями, в том числе и арендаторами, и государством.  При этом не имеет значения  общественное  (официальное)  признание или непризнание существования абсолютной  ренты,  так как ее  величина  и изъятие могут маскироваться и закладываться в общий размер платы за землю. Национализация земли ликвидирует монополию частной собственности на землю  и  связанную  с ней абсолютную ренту, но не решает  проблем  эффективного  и  рационального землепользования.

При  экономическом  регулировании земельных отношений  этот   аспект необходимо учитывать с той или иной степенью полноты.

Другим важным аспектом экономического регулирования  земельных  отношений является дифференциальная рента, представляющая собой часть  прибавочной стоимости, которая  присваивается землевладельцами по   причине их монопольного права на землю как на объект хозяйствования.

Экономической причиной ее образования является излишек   прибавочной стоимости  над  средней  прибылью. Он создается благодаря  более  высокой производительности труда  работников сельского хозяйства и дополнительно вложенному капиталу на относительно лучших  и средних по плодородию и местоположению земельных участках. В условиях ограниченности  вовлекаемых в общественное производство лучших и средних по  плодородию  и местоположению земель используются и худшие  массивы земель. Это обусловливается ростом населения и его потребностей   в  сельскохозяйственных продуктах, необходимостью удовлетворения промышленности в сельскохозяйственном сырье [10].

Монополия на землю  как объект хозяйствования обусловливает  особенности ценообразования на сельскохозяйственную продукцию в условиях ограниченности площадей лучших и средних по качеству земельных массивов при  вовлечении  в  использование худших из них. Для  обеспечения возможности хозяйствования землепользователь должен   иметь  индивидуальную цену производства, складывающуюся из индивидуальных  издержек и средней прибыли (иначе становится бессмысленным процесс  производства на худших участках и их использование прекращается). Поэтому землепользователь —  арендатор  худших земель — претендует на получение средней прибыли, а  ведущий  хозяйство на лучших и средних земельных участках — на получение добавочной прибыли сверх средней (за счет более производительного использования труда и капитала).

 

1.3 Методы государственного управления земельными ресурсами

 

К основными  методам государственного управления земельными  ресурсами относятся  землеустройство, государственный  земельный  кадастр,  мониторинг земель и государственный контроль за использованием и охраной земель.

Землеустройство представляет собой систему мероприятий,  направленных на регулирование земельных  отношений, организацию использования  земель, учет и оценку земельных  ресурсов, составление     территориальных  и внутрихозяйственных  планов.  Основные  направления   землеустроительной деятельности включают:

-разработку  республиканских программ  использования   и  охраны земельных  ресурсов  и  схем  землеустройства с  учетом экономических, градостроительных,  экологических и иных особенностей территории;

-межевание с  установлением (восстановлением)  на  местности границ административно-территориальных  образований, границ земельных   участков субъектов земельных  отношений по единой государственной   системе  и  их техническое  оформление;

-составление  проектов землеустройства и упорядочение   существующих землевладений и  землепользований  с  устранением   неудобств в расположении земель;

-определение  границ земельных участков, установление  их границ и отвод  в натуре (на  местности),  оформление  планов  (чертежей)  границ,  подготовку документов для удостоверения прав на земельные участки;

-разработку  разного рода рабочих проектов, в том числе  по  рекультивации  нарушенных  земель,  защите  почв  от  водной  и  ветровой  эрозии,   селей, оползней,  подтопления,  заболачивания,  иссушения,  уплотнения,  засоления, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными  веществами, по улучшению сельскохозяйственных угодий, освоению новых земель,  сохранению и повышению плодородия почв;

-обоснование  размещения и установления границ  особо охраняемых территорий;

-закрепление  и изменение на местности городской  черты, поселковой черты и черты  сельских поселений;

-проведение  топографо-геодезических, картографических,    почвенных, агрохимических, геоботанических, историко-культурных и других обследований, а также изыскательских работ;

-разработку  землеустроительной документации, связанной с   ресурсной оценкой,  использованием  и  охраной   земель, сохранением   и   развитием  традиционных видов хозяйственной деятельности  малочисленных  народов  и этнических групп;

-составление карт и  атласов о состоянии и использовании  земельных ресурсов;

-проведение инвентаризации  всех земель и систематическое   выявление неиспользуемых, используемых  нерационально и не по целевому  назначению земель [13, c. 38].

Землеустройство проводится государственными проектными  организациями, другими предприятиями и физическими  лицами,  получившими лицензию на проведение этих  работ  за  счет  средств  государственного  бюджета, местных бюджетов и заказчиков. Основные направления их деятельности:

-научное обеспечение  и прогнозирование земельных  преобразований, перераспределение  земель;

-обоснование и реализация  единой государственной политики  в  области планирования, перераспределения, рационального использования и охраны всех категорий земель независимо от форм собственности на землю  и форм хозяйствования на ней;

-обеспечение целевого  использования земель и сохранение  ценных  земель в сельскохозяйственном  производстве;

-формирование и размещение  экологически и экономически  обоснованных, компактных и оптимальных  по площади землепользовании;

-создание территориальных  условий для рационального   функционирования сельскохозяйственного  и несельскохозяйственного производств;

-разработка  комплекса  мер по улучшению сельскохозяйственных  угодий, повышению плодородия почв, поддержанию устойчивых  ландшафтов  и  охране земель;

-межевании земель с  установлением (восстановлением)  и   закреплением (обозначением) в  натуре (на  местности)  административно-территориальных  и территориально-производственных границ по единой государственной системе, а также изготовление документов, удостоверяющих право на землю.

Землеустроительная деятельность осуществляется на всех землях  независимо от их целевого назначения  и  форм  собственности  с  использованием  научно обоснованной, гласно обсужденной  и  в  установленном  порядке  утвержденной землеустроительной документации —  прогнозов,  программ,  схем  и  проектов, материалов обследований и изысканий.

Режим и целевое использование  земель,  организация  территории,  ране земель являются обязательными  для собственников и  пользователей  земли,  а также органов государственной  власти и  управления.  Внесение  изменений  в землеустроительную документацию допускается лишь с разрешения  утвердившего ее органа.