Государственное регулирование земельных отношений в условиях рыночной и трансформационной экономики: зарубежный и отечественный опыт

Земельный участок  — это часть  поверхности  земли,  имеющая фиксированные границы, площадь,  местоположение,  правовой  статус  (целевое назначение, разрешенное использование   и   форму   законного   владения)   и   другие характеристики,  отражаемые  в   государственном   земельном   кадастре   и документах государственной регистрации прав на землю.

Кроме того, помимо земельных участков и прав на них, к объектам земельных правоотношений относятся также  прочно  связанные  с  земельными  участками объекты (водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и др.), перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного  ущерба их  назначению  и состоянию.  Поэтому эти объекты находятся вместе   с земельными участками в нераздельном обороте,  если  иное  не  предусмотрено законом.

Земельная политика каждого государства в конкретный период  его  развития во многом складывается под влиянием общей социально-экономической  политики и выражается в правилах распределения  и  использования  земельного  фонда, ограничениях и  стимулах в этой области.

В настоящее  время  получили  распространение  различные  формы  земельной собственности  — частная, общая (совместная),  государственная  и  др.  Кроме того, имеются различные  формы пользования землей,  которые  подразделяют  на срочные и бессрочные, платные и бесплатные и т. д.

Аренда   как   форма   землепользования   представляет   собой   передачу землевладельцем (арендодателем) арендатору земли на определенных условиях  в соответствии с договором. Эти  условия могут включать размер арендной платы, ее виды (деньги, продукция и услуги, налоговые и иные  платежи за  землю, например проценты на вложенный в землю капитал в счет арендной платы)  и т.д.  Отношения,  возникающие в   связи   с   арендой   земли,   в данном случае, регулируются законодательством Республики Беларусь [19, c. 114].

Арендатор вправе использовать  арендуемый  земельный  участок  только  по назначению и  не имеет права его продавать, закладывать  или  отчуждать  иным способом.  По  окончании  действия  договора  все   права,   относящиеся   к земельному участку, переходят к землевладельцу (арендодателю).

Земельные отношения  включают и экономические отношения, возникающие  между их субъектами в процессе пользования землей. Так,  граждане  и  юридические лица  за  участки,  предоставленные   им   в   собственность,   пожизненное наследуемое владение,  постоянное  (бессрочное)  пользование   и   срочное пользование, уплачивают земельный налог, а за полученные в аренду земельные участки — арендную плату.

Земельный налог  устанавливается на основе ренты с учетом плодородия почв, других природных и экономических условий, местоположения земельного  участка и не  зависит  от  результатов  хозяйственной  деятельности  землевладельца [23].

Арендная плата  за земельные участки определяется договором между  владельцем и арендатором.

Граждане, имеющие  в  собственности,  пожизненном  наследуемом  владении, бессрочном (постоянном) пользовании земельные  участки,  суммарная  площадь которых   превышает    предельные    размеры,    установленные    земельным законодательством, облагаются  прогрессивным  земельным  налогом  за  часть площади, превышающую предельный размер.

В Республике Беларусь актуальным сейчас является вопрос о  земельном  обороте,  включая порядок   установления,   изменения   и   прекращения   земельных   прав   и обязанностей. Допускается без изменения  целевого  назначения  купля-продажа земельных  участков  в   собственность   гражданам   для   коллективного   и индивидуального  садоводства  и  животноводства,  жилищного,   гаражного   и дачного строительства, личных подсобных хозяйств.  Существует  определенный порядок наследования, дарения, аренды, субаренды, установления сервитутов  и обременении земельных участков [12].

Субъекты земельных  отношений  реализуют возможность  определять  правовые формы владения землей на своей территории  в  рамках  своих  конституционных правомочий.   Они    также    разрешают    изменять    целевое    назначение сельскохозяйственных  земель  на   основе   утвержденной   градостроительной документации.

Платежи  за  природопользование  и  загрязнение   среды   являются   пока единственным  и  к  тому  же   малоэффективным   механизмом   экономического стимулирования охраны окружающей среды [15].

 

1.1 Принципы  государственного регулирования земельных отношений

 

Государственным регулированием  земельных  отношений  называется  система мер, направленных на обеспечение рационального и  эффективного использования земли, ее охрану, воспроизводство и повышение  плодородия почв, сохранение и создание  благоприятной для людей окружающей  среды,  на   защиту   прав собственности, владения и пользования землей путем осуществления комплекса организационных, правовых, экономических действий.

Кроме государственного  существует  и  рыночное  регулирование  земельных отношений.  Государственное  регулирование   обеспечивает   организационно-правовой  базис,  регламентирует  экономические  взаимоотношения  субъектов земельного  права.  Рыночное   регулирование   осуществляется   на   основе взаимодействия спроса и предложения на  землю  как  объект  недвижимости  в рамках  существующей  правовой   базы   и   с   учетом   реальных   условий производительного использования земельных участков [17].

Практика развитых стран показывает,  что  прямое  организующее начало  в формировании и регулировании земельных отношений всегда должно принадлежать государству,  а рыночный  механизм  формируется в рамках   существующего законодательства и в интересах граждан.

К основным задачам  государственного  регулирования  земельных  отношений относится:

-  улучшение  использования и охраны земельных  ресурсов государства;

-  сохранение  и улучшение экологического состояния  территорий;

- создание  правовых,  экономических  и  организационных   предпосылок   для функционирования всех форм собственности, владения и пользования  землей  и форм хозяйствования на ней.

Государственное регулирование земельных отношений  в включает:

- регулирование  использования земли в качестве  природного,  социального  и  хозяйственного объектов;

- формирование многообразия  форм  собственности,  владения  и  пользования землей;

- наделение  правомочиями субъектов и органов  местного самоуправления  по регулированию  земельных отношений на своих  территориях;

- обеспечение  равенства участников земельных  отношений в защите их прав;

- недопущение   противоречащего   закону   вмешательства   государства    в деятельность  граждан  и   юридических  лиц  по  владению,   пользованию   и распоряжению  землей;

- охрану земли  и окружающей природной среды  от порчи и нарушений;

- пресечение  действий  владельцев,  пользователей   и  собственников  земли,  наносящих  ущерб  безопасности  и  обороне  страны,  нарушающих  охраняемые законом права и  интересы других лиц;

- обязательность  мероприятий  по  государственному  управлению   земельным фондом для всех лиц независимо от типа их прав на землю;

- обязательность  государственного  регулирования   при  вовлечении  земли  в  рыночный оборот (при функционировании  земельных рынков,  банков,  страховых  компаний и других институтов  рыночной экономики) [23].

Правильной  организации   государственного    регулирования    земельных  отношений, формированию его адекватного  содержания и методов  осуществления  будет способствовать выполнение следующих  основных требований:

1.  Земельные   отношения   должны   регулироваться   в   соответствии   с Конституцией и Земельным кодексом Республики Беларусь, не  противоречащими  им  нормативными актами субъектов РБ и  органов  местного  самоуправления.  Правовые нормы по вопросам регулирования земельных отношений, содержащиеся в  других отраслях    законодательства,     должны     соответствовать     земельному законодательству.

2. Земельное  законодательство устанавливает   общие  для  всех субъектов  РБ начала регулирования земельных  отношений,  обязательные требования к учету и охране земель,  мониторингу  земель,  землеустройству, государственному  земельному   кадастру,   государственному   контролю   за использованием и охраной земель, а также определяет правовой режим  земель.

3.  Соотношение   земельного  законодательства   субъектов   РБ   и нормативных актов органов местного самоуправления,  регулирующих  земельные отношения, устанавливается в соответствии с их полномочиями,  определенными законодательством РБ, а также утвержденными законом  договорами о разграничении  полномочий  по  регулированию  земельных  отношений  между различными органами государственной власти.

4. Регулирование  земельных отношений осуществляется  исходя  из  целевого назначения  и правового режима земель  в соответствии с  категориями  земель, определяемыми законодательством.

5.  Порядок   использования  земель  внутри  той  или  иной  их  категории  определяется   собственником,   пользователем,   владельцем,    арендатором земельных  участков   в   соответствии   с   природно-сельскохозяйственным районированием земель, их зонированием,  территориальным  планированием  их использования и землеустроительной документацией. При  этом  особой  охране должны  подлежать   сельскохозяйственные   угодья;   трансформация   их   в несельскохозяйственные допускается  в  исключительных  случаях  в  порядке, установленном законом.

6. При регулировании  земельных  отношений  государство   должно  создавать экономические,   правовые   и   организационные   условия   для   поддержки  рационального и эффективного использования земельных ресурсов, их охраны  и повышения  качества,  для  обеспечения  территориальной   и   экологической устойчивости землевладений и землепользовании.

7.  Развитие  экологических  методов  регулирования   земельных  отношений должно осуществляться путем совершенствования  платности  землепользования, рентных отношений,  стимулирования  земледельцев  и  землепользователей  за рациональное,  эффективное   использование   земли,   создания   источников налоговых поступлений в республиканский и местные бюджеты.

8.   Государственное    регулирование    земельных    отношений    должно осуществляться  на  основе  научно  обоснованных  концепций   и   прогнозов  экономического  развития  страны  и  ее  регионов,  отраслей  производства, использования ресурсов, в том числе и земельных,  на  основе  действующей законодательной и нормативной базы и механизмов регулирования.

9.   Управление   земельными   ресурсами   включает    планирование    их использования,    зонирование     земель,     природно-сельскохозяйственное районирование,  землеустройство,  мониторинг   земель и государственный земельный  кадастр. Планирование развития  территорий  и  их  хозяйственного использования  базируется  на  решениях  органов   исполнительной   власти.  Долгосрочная перспектива их  развития  определяется  на  основе  социально- программ, землеустроительной,  градостроительной   и   иной документации.

  10.  Государство   должно  обеспечить использование  и охрану земель сельскохозяйственного  назначения в соответствии с  их природно-сельскохозяйственным  районированием.

  11. Земельные  отношения  должны  регулироваться  на  основе  достоверных, открытых и своевременных сведений о природном,  хозяйственном и правовом положении земель, местоположении и размерах  земельных участков, их количественных характеристиках, правовом  режиме,  стоимостной оценке и иных необходимых сведений, то есть исходя  из данных земельного кадастра, являющихся основой для организации  использования  земли  всеми участниками земельных отношений.

12. Регулирование    правовых, организационных, экономических,  технологических и других мероприятий  по использованию и охране  земельных ресурсов, сохранению и повышению плодородия почв,    недопущению необоснованного изъятия наиболее ценных земель из  сельскохозяйственного  и лесохозяйственного оборота.

13. Соблюдение  земельного законодательства, прав  и обязанностей субъектов земельных отношений, установленных норм,  правил,  нормативов;  выполнение мероприятий  по  использованию  и  охране  земель  органами  государственной власти и местного самоуправления,  юридическими  и  должностными  лицами, а также гражданами [16, c. 46].

 

1.2 Экономический  механизм регулирования земельных  отношений 

В условиях перехода к  рыночной  экономике  особое  значение  приобретают проблемы механизма экономического регулирования  земельных 

отношений,  его содержания на конкретных этапах земельной реформы.

Экономические интересы государства, землевладельцев  и  землепользователей реализуются  в процессе государственного и рыночного  регулирования земельных отношений. Государственное регулирование  создает организационный и правовой базис, регламентирует экономические действия  и  ответственность  субъектов земельного права. Рыночное регулирование осуществляется на основе спроса  и предложения на земельные участки, а также на труд, средства производства  и результаты труда [20, c. 73].