Дореволюционные земельные отношения

Государство отказалось от монопольной собственности на землю, но приватизация земли шла медленно, непоследовательно, что порождало  путаницу и множество ошибок, особенно в вопросах получения крестьянами  права собственности на имущество  сельхозпредприятий и землю. Многие нормативные акты противоречили  друг другу.

В апреле 1990 г. Указом Президиума Верховного Совета РСФСР был изменен  порядок землепользования в сельских населенных пунктах. Из сельскохозяйственных земель выделялись участки для передачи сельским и поселковым советам. Было разрешено также арендовать земельные  участки.

На основании Закона РСФСР  от 14 июля 1990 г. “О республиканских  министерствах и государственных  комитетах РСФСР” был создан Государственный  комитет РСФСР по земельной реформе.

В конце 1990 г. Верховный Совет  РСФСР принял законы: “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”, “О земельной  реформе”; “О социальном развитии села”. Законом “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” было установлено, что член колхоза (работник совхоза) имел право  выйти из его состава и создать  крестьянское хозяйство без согласия трудового коллектива или администрации  предприятия. Кроме того, этот закон  определил права собственников  земельных долей.

В России была провозглашена  частная собственность на земельные  участки, используемые для сельскохозяйственного  производства (земли фермеров, садоводов, земли под личными подсобными хозяйствами, индивидуальным жилищным строительством, животноводческими  кооперативами, а также находящиеся  в колхозно-кооперативной и коллективно-долевой  собственности). Другим категориям граждан  и юридических лиц право частной собственности на землю предоставлено не было. Был введен мораторий на куплю-продажу земли (от 5 до 10 лет).

В декабре 1991 г. в соответствии с Указом Президента РФ “О неотложных мерах по осуществлению земельной  реформы РСФСР” и Постановлением Правительства РФ “О порядке реорганизации  колхозов и совхозов” коллективы колхозов и совхозов должны были по своему усмотрению принять решение  о переходе к частной, коллективно-долевой  и другим формам собственности. При  этом разрешалась продажа земли  для ведения гражданами крестьянского (фермерского) хозяйства.

23 декабря 1992 г. был  принят Закон РФ “О праве  граждан Российской Федерации  на получение в частную собственность  и на продажу земельных участков  для ведения личного подсобного  и дачного хозяйства, садоводства  и индивидуального жилищного  строительства”.

В конце 1991 г., как и во многих государствах мира, в России были введены платежи за землю: земельный  налог, арендная плата, цена земли в  случае ее купли-продажи.

С ноября 1992 г. по декабрь 1993 г. было продолжено дальнейшее совершенствование  системы регистрации различных  форм землевладения и землепользования, проведение учета количественных и  качественных характеристик земель, определение подходов к экономической  оценке земель в условиях рыночного  оборота. За короткий срок было принято  более 50 основных нормативных документов для реализации земельной реформы.

Постановлением Правительства  РФ от 30 мая 1993 г. был утвержден “Порядок купли-продажи гражданам Российской Федерации земельных участков”, в соответствии с которым мораторий  на куплю-продажу земель действовал только для крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных предприятий.

В 1992—1993 гг. были также решены многие политические, экономические, технологические  и социальные проблемы, такие как  ликвидация монополии государственной  собственности на землю и осуществление  перехода к многообразию форм собственности  на землю, владения и пользования  ею; формирование слоя средних и  мелких земельных собственников; улучшение  структуры управления земельными ресурсами; обеспечение всех желающих граждан  приусадебными и садово-огородными участками; внедрение нового экономического механизма регулирования земельных  отношений и стимулирования рационального  использования и охраны земель; реорганизация колхозов и совхозов, приватизация их земельной собственности, образование крестьянских и фермерских хозяйств.

Важным шагом в правовом регулировании земельных отношений  являлся Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. “О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”, который  впервые отнес землю к объектам недвижимости. Указом были отменены большинство  ограничений на отчуждение земли, расширен перечень сделок с земельными долями.

Принятие новой Конституции  РФ 12 декабря 1993 г. разрешило главный  спорный вопрос в сфере земельных  отношений. Конституция закрепила  право частной собственности  на землю в РФ.

Затем наиболее значимым документом явилось Постановление Правительства  Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. “О порядке определения нормативной  цены земли”, установившее нормативную  цену земли, равную 200-кратной ставке земельного налога на единицу площади  земельного участка.

С 1 января 1995 г. была введена  в действие часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации, который  определил, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.

1997 г. ознаменовался важным  для развития земельных отношений  в Российской Федерации событием: принятием в июле Федерального  закона “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” (вступившим  в силу в феврале 1998 г.). Закон  установил основные принципы  и порядок государственной регистрации  прав на недвижимость и формирования  единой системы регистрации, исключив  из этой системы органы Госкомзема  России.

В 1998—2001 гг. был принят ряд  важных законов: “О государственном  земельном кадастре”, “О землеустройстве”, “О разграничении государственной  собственности на землю” и Земельный  кодекс Российской Федерации, значительно  продвинувшие проблемы формирования земельных  отношений в стране.

В России в 1991—2001 гг. возникло приблизительно 275 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств; были расширены земли сельских населенных пунктов; создан фонд перераспределения  земель; начался процесс приватизации земли под предприятиями; приняты законодательные земельные акты; начался рыночный оборот земель; введена платность землепользования; стала формироваться автоматизированная система ведения государственного земельного кадастра, была обеспечена потребность населения в земельных участках для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства; существенный рост получило индивидуальное жилищное строительство.

Вместе с тем при  проведении земельной реформы не были решены вопросы сохранности  земель и повышения эффективности  их использования. Так, в сельскохозяйственном производстве не используются более 13 млн га пашни, большие площади  сельскохозяйственных угодий заросли  кустарником и мелколесьем, заболочены, эродированы, опустошены и деградировали. В результате отсутствия финансирования были практически прекращены работы по восстановлению продуктивных угодий, рекультивации нарушенных земель, мелиорации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новый земельный  кодекс 2001г. Частная собственность  на землю.

Актуальность вопросов, возникающих  в настоящее время при рассмотрении земельных споров, связана с принятием  нового Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), который вступил в силу с 30 октября 2001 г.

Главная задача нового Кодекса - приведение земельного законодательства в соответствие с существующей экономической  и общественной ситуацией, стабилизация аграрных, градостроительных и иных связанных с землей отношений  в России.

Принятие нового ЗК РФ во многом изменило порядок нормативно-правового  регулирования гражданского оборота  такого важного объекта недвижимости, как земельные участки. Начали действовать  институты права собственности  на землю, ограниченных вещных прав, обязательственных  прав на использование земельных  участков, появился новый порядок  возникновения, изменения и прекращения  этих прав. Кроме того, ЗК РФ закрепил систему защиты прав на землю и  процедуру рассмотрения земельных  споров.

В настоящее время актуальным становится выявление вопросов, связанных  с применением нового ЗК РФ, а  также формирование практики его  применения.

При подготовке настоящей  публикации проанализированы дела, рассмотренные  Федеральным арбитражным судом  Северо-Кавказского округа в период с октября 2001 г. по март 2003 г. включительно.

Возникновение прав на землю

Большинство земельных споров составляют споры о возникновении  прав на землю. Согласно пункту 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные  ресурсы могут отчуждаться или  переходить от одного лица к другому  иными способами в той мере, в какой их оборот допускается  законами о земле и других природных  ресурсах. Таким образом, специальный  закон о земле - Земельный кодекс РФ - имеет приоритет в сфере  возникновения прав на землю перед  общим законом - Гражданским кодексом РФ.

1. Одним из основных  способов возникновения прав  на землю является приобретение  прав на земельные участки  при переходе права собственности  на здания, строения, сооружения, которые  на этих участках расположены.

 

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости покупателю одновременно с передачей права  собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью  и необходима для ее использования.

Так, по делу о признании  недействительным постановления городской  администрации о закреплении  за юридическим лицом земельного участка под зданием принадлежащего ему магазина суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал следующее.

Оспариваемое постановление  администрации принято в целях  устранения нарушений, допущенных при  принятии предыдущего постановления. Этим постановлением площадь земельного участка, находящегося в пользовании  ЗАО (2716 кв.м), была установлена без  учета отмостки и пожарного проезда, то есть из пользования ЗАО фактически изъята часть земельного участка, необходимая  для эксплуатации магазина. Однако суд не проверил доводов ЗАО о  том, что в соответствии с типовым  проектом при строительстве магазина для его нормальной эксплуатации выделялся земельный участок  площадью 4712 кв.м. После приобретения права собственности на магазин  в пользовании ЗАО находился  земельный участок площадью 3185 кв.м, что подтверждено свидетельством о  праве собственности на землю  и справкой налоговой инспекции. Суд не дал оценку указанным доказательствам, не выяснил, какой площади земельный  участок находился в пользовании  у прежнего собственника магазина, какой площади и конфигурации земельный участок необходим  для его нормального использования  с учетом строительных, противопожарных  и санитарных норм.

2. По общему правилу  предоставление земельного участка  новому землепользователю не  может быть произведено без  изъятия его в установленном  порядке у прежнего землепользователя.

Так, по делу об обязании освободить земельный участок суд правомерно исходил из того, что существует наложение земельных участков, предоставленных  истцу и ответчику. Изъятие у  ответчика спорного земельного участка  в установленном порядке не производилось, поэтому предоставление истцу той  же земельной площади нарушает права  и законные интересы ответчика и  не соответствует требованиям действующего законодательства (статьи 28, 29 ЗК РФ).

 

3. В силу статьи 28 ЗК  РФ при предоставлении земельного  участка необходимо произвести  установление границ этого участка  в натуре (на местности).

По делу о признании  недействительными постановлений  администрации города о предоставлении городской больнице земельного участка  для производства работ по реконструкции  бывших спальных корпусов санатория  и об отводе дополнительных площадей суд кассационной инстанции указал следующее.

Администрация города после  реорганизации санатория в государственное  унитарное предприятие закрепила  за ним лишь часть земельного участка  санатория. Оспариваемым постановлением администрация города предоставила городской больнице земельный участок, который частично занимали бывшие спальные корпуса санатория. Суд признал  недействительными оспариваемые постановления. При этом он исходил из того, что  при издании этих постановлений  администрация города в нарушение  статьи 28 ЗК РФ не осуществила размежевание земельного участка в натуре (на местности) между государственным  унитарным предприятием и городской  больницей.

4. Предназначенные под  застройку земельные участки  подлежат продаже гражданам или  юридическим лицам на торгах (аукционах,  конкурсах), а не на договорной  основе. Это правило распространяется  и на получение права аренды  участков земли.

Так, по делу о признании  недействительным постановления городской  администрации об отмене постановления  о предоставлении предпринимателям земельных участков для строительства  мини-гостиниц на договорной основе суд  кассационной инстанции, отменяя принятые по делу судебные акты, отказывая в  иске, указал следующее.

Судебные инстанции необоснованно  руководствовались п.2.3 решения городской  Думы от 28.01.99 N 523 "Об утверждении  Временного положения о регулировании  земельных отношений в г.Таганроге", согласно которому по решению главы  администрации на договорной основе земельные участки могут предоставляться  для размещения объектов производственного  и общественного назначения, необходимых  для нужд города (общественно значимых объектов). Однако в силу п.2 Указа  Президента РФ от 26 ноября 1997 г. N 1263 "О  продаже гражданам и юридическим  лицам предназначенных под застройку  земельных участков, расположенных  на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" такие земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Поэтому администрация города правомерно отменила постановление о предоставлении истцу земельного участка на договорной основе.