Анализ основ землеустройства как инструмента формирования экономически обоснованного землепользования

5.1. Изучение информационной системы оценки стоимости. Особенности оценки.

Для определения объема требующейся информации необходимо:

1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ);

2. Провести интервью с заказчиком и собственником;

3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта. Договор об оценке является основанием для проведения оценкиобъекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.

Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы.

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

 

5.2. Определение стоимости на основе доходного и затратного подходов.

 

Затратный подход – это подход, который основан на сравнении затрат по созданию объекта, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Как правило, величины затрат на замещение и рыночной стоимости ближе всего друг к другу для новых объектов. Поэтому затратный подход наиболее уместен при работе с объектами, недавно сданными в эксплуатацию. Затратный подход также используется при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и прочего имущества, сделки по которому достаточно редко заключаются на рынке.

Сущность затратного подхода заключается в том, что в качестве меры рыночной стоимости принимаются затраты (или издержки) на создание и реализацию оцениваемого объекта. Хотя стоимость, оцененная на основе затратного подхода, может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее встречается немало случаев, когда оправдан именно этот подход. В России, где фондовый рынок находится в стадии формирования, и рыночная информация нередко отсутствует, затратный подход оказывается порой единственно реализуемым.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревания.

В общем случае стоимость объекта рассчитывается по формуле:

S = C*(1 - K )

где: С – полная стоимость воспроизводства,

К – совокупный накопленный износ оцениваемого объекта.

В методах затратного подхода важную роль играет оценка степени износа оцениваемого объекта в связи с тем, что получаемая вначале восстановительная стоимость объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости понижается с учетом износа объекта. В период непрерывного обновления машин расчет физического, функционального и экономического устаревания технических объектов приобретает особую важность.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода определяется величина будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, необходимо:

1. установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
2. исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
3. определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
4. осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Доход создается всей бизнес системой, к активам которой относятся не только технические средства, но и недвижимость, и нематериальные активы, поэтому доход от эксплуатации машин определяется путем расчета чистого дохода от функционирования всей системы, затем из стоимости всей системы выделяют стоимость машин. Либо выделяют из чистого дохода системы ту его часть, которая непосредственно создается машинным комплексом и по ней определяют его стоимость.

Стоимость отдельной позиции технического парка бизнеса определяют, используя долевой коэффициент.

 

1. Отчет об оценке машин и оборудования.

Отчет об оценке – письменное сообщение для заказчика оценки, а также потенциальных пользователей, содержащее итоговое значение или предварительное значение стоимости (или иного показателя, например ставки аренды) объекта оценки.

Могут быть рекомендованы три типа отчетов, представляемых оценщиком в письменном виде для передачи результатов оценочных работ: 

• Отчет об оценке (Полный отчет): данный вид отчета рекомендуется использоваться для отражения результатов полных оценочных процедур – итогового значения стоимости объекта. Разработка полного отчета рекомендуется практически для всех случаев обязательной оценки. Его не следует использовать для представления результатов сокращенных процедур – предварительного значения стоимости.
• Резюме Отчета об оценке (Сводный отчет): составляется только для краткого отражения результатов полных оценочных процедур (итогового значения стоимости). Его не рекомендуется использовать для представления результатов сокращенных процедур – предварительного значения стоимости.
• Краткий отчет об оценке: Данный вид отчета следует использовать только для отражения результатов сокращенных оценочных процедур – предварительного значения стоимости. Его не следует использовать для представления результатов полных оценочных процедур (итогового значения стоимости), за исключением случаев установления нормативными актами органов, уполномоченных регулировать оценочную деятельность, специальных форм отчетов по оценке отдельных видов объектов оценки.

Оценщик должен указать в отчете ограничения по использованию данного отчета, которые могут включать ограничения круга пользователей отчета или ограничения условий использования отчета пользователями. При этом может быть указано, что оценщик не несет ответственности за распространение заказчиком данных отчета, на использование которого были наложены соответствующие ограничения.

 

 

 

 

 

 

об оценке рыночной стоимости двух

тракторов ДТ-75

 

 

По состоянию на 30 октября 2009 года

Дата составления отчета 10 ноября 2009 года 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заказчик:   ЗАО «Тюменьоблагропромснаб»        

 

                                                 

Оценщик:   ИП Агарев С.В. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Тюмень - 2009

10 ноября 2009 года. 

Конкурсному управляющему

ЗАО «Тюменьоблагропромснаб»

Ионину В.И.

 

 

На основании Договора № 100/09 от 30 октября 2009 года мною, экспертом-оценщиком  Агаревым С.В.  (Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков № 0000028) проведена  оценка рыночной стоимости двух тракторов ДТ-75.

Основываясь на проведенных расчетах, предположениях, примененных в настоящем анализе подходах и методах оценки, учитывая назначение данной оценки, можно сделать вывод о том, что:

Рыночная стоимость трактора ДТ-75, регистрационный знак 72 ТТ 9144,  по состоянию на 30 октября 2009 года, составляет (с НДС):

34 000 (тридцать четыре тысячи) рублей.

Рыночная стоимость трактора ДТ-75, регистрационный знак 72 ТТ 5315,  по состоянию на 30 октября 2009 года, составляет (с НДС):

35 900 (тридцать  пять тысяч девятьсот) рублей.

Оценка  проводилась в порядке и в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3 и иными нормативными правовыми актами

Оценка объекта была проведена по состоянию на 30 октября 2009 года.

Обращаем внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

Развернутая характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете об оценке. Отдельные части настоящего отчета не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

Полученная оценка рыночной стоимости имущества может в дальнейшем использоваться заказчиком при определении условий реализации имущественных прав.

Всю информацию и анализ, использованные для оценки стоимости объекта, Вы найдете в соответствующих разделах отчета.

 

 

С уважением,

Эксперт-оценщик                                                                Агарёв С.В.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.. 4

1.1. Основные факты и  выводы.. 4

1.1.2. Итоговая величина  стоимости объекта оценки.. 4

1. 2. Основание для проведения  оценки.. 4

1.3. Задание на оценку.. 4

1.4. Заявление о соответствии.. 4

1.5. Содержание и объем  работ, использованных для проведения  оценки.. 5

1.7. Допущения и ограничительные  условия, использованные оценщиком при проведении оценки 7

1.8. Перечень использованных  данных при проведении оценки  объекта оценки.. 7

1.9. Перечень документов, устанавливающих качественные и  количественные характеристики  объекта оценки   7

1.10. Стандарты, применяемые  при оценке. 7

2. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПОНЯТИЯ  И ТЕРМИНОЛОГИЯ.. 8

2.1. Используемые понятия  и терминология. 10

3. ОПИСАНИЕ И КОНСТРУКТИВНЫЕ  ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 10

4. АНАЛИЗ РЫНКА АВТОТРАКТОРНОЙ  ТЕХНИКИ.. 11

5. Выбор подходов и  методов оценки.. 11

6. Затратный подход.. 12

6.1.Методика оценки.. 12

6.2. Определение стоимости  воспроизводства.. 12

6.3.Определение физического  износа.. 13

7. ОЦЕНКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ  ПОДХОДОМ... 15

8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ.. 19

ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ МАТЕРИАЛОВ.. 22

Фотоприложение.. 23

 

 

 

 

 

 

ОТЧЕТ № 100-7/09

ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ двух тракторов ДТ-75

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1. Основные факты и  выводы

1.1.1.Общая информация, идентифицирующая объект оценки

№ п/п	Наименование	Год выпуска	Регистрационный номер
	Трактор ДТ-75	2000	72 ТТ 9144
	Трактор ДТ-75	2000	72 ТТ 5315