Анализ основ землеустройства как инструмента формирования экономически обоснованного землепользования

1. Анализ основ  землеустройства как инструмента  формирования экономически обоснованного  землепользования:

1. Анализ земли как товара;
2. Анализ состава видов разрешенного использования земельного участка;
3. Анализ земельных резервов.

Землеустройство как социально-экономическое явление представляет собой закономерно протекающий процесс и систему мероприятий по организации использования земель и устройству территории для меняющихся целей и условий производства, хозяйственного использования отдельных объектов недвижимости и социальных потребностей населения.  
Землеустройство регулирует земельные отношения, организует использование, учет и оценку земель, разработку территориальных планов землепользования. Землеустроительная деятельность охватывает широкий спектр земельных вопросов во всех отраслях экономики. На государственном уровне это: 

1. научное прогнозирование земельных преобразований;  
   обеспечение единой государственной политики в планировании и организации рационального использования и охраны земель всех категорий независимо от форм собственности; 
2. контроль за целевым использованием земель; 
3. формирование экологически и экономически обоснованных, компактных и оптимальных по площади землепользований; 
4. обеспечение надежного функционирования различных производств путем создания для них необходимых территориальных условий;  
   подготовка и выдача документов, удостоверяющих право на землю. 

Применительно к объектам недвижимости методами землеустройства  
решаются следующие задачи: 

1. разработка программ использования и охраны земель на основе градостроительных, экологических и экономических характеристик территории; 
2. формирование земельных участков по единой государственной системе и их техническое оформление; 
3. разработка проектов создания и упорядочения землепользования с устранением различных неудобств; 
4. установление границ земельных участков, отвод земельных участков в натуре, составление документов для оформления прав на земельные участки; 
5. закрепление и изменение на местности черты городов, поселков и сельских поселений; 
6. проведение инвентаризации с выявлением неиспользуемых, нерационально используемых и используемых не по целевому назначению земель; 
7. выполнение земельно-оценочных работ. 

Для объектов недвижимости наиболее важной практической задачей, решаемой методами землеустройства, является отвод участка в натуре (на местности). В результате устанавливается граница объекта недвижимости, земельной собственности, землепользования. В состав документации по отводу участка включаются описание границ, планы границ, каталоги координат межевых знаков. Работы ведутся на материалах кадастровых съемок с использованием карт и планов, на которых фиксируются местоположение, границы, площади и правовой статус земельного участка с объектами другой недвижимости, топографические и иные элементы местности. 

Землеустроительная документация согласовывается с заинтересованными государственными и общественными организациями и учреждениями и утверждается в зависимости от уровня разрабатываемой документации соответствующим органом государственной исполнительной власти и местного самоуправления. 

Проектно-изыскательские работы, выполненные землеустроительными предприятиями и частными лицами без лицензии, признаются недействительными. Разработчики землеустроительной документации несут ответственность за экономическую и экологическую обоснованность мероприятий, предусмотренных в проектах землеустройства.  
В процессе землеустроительного проектирования разрабатывается несколько вариантов проектного решения, и осуществляются расчеты экономической эффективности по каждому из них. Окончательный вариант проекта — наиболее экономически выгодное и экологически безопасное проектное решение.

1.1. Анализ земли  как товара.

Земля может рассматриваться как природный ресурс или некая территория, используемая для разных целей, и как объект недвижимости, имущественные права на который могут выступать в качестве товара. Как товар земля обладает стоимостью, которая также может быть измерена и определена.

Товаром являются земельные участки и отдельные права на них. Как товар земля обладает определенной спецификой, обусловленной ее природой.

К особенностям земли как товара относится: ее ограниченность и невосполнимость, как природного ресурса, долговечность, возможность многофункционального использования, уникальность и невозможность перемещения, то есть недвижимость. Данные особенности являются основными факторами, формирующими стоимость любого земельного участка.

Ограниченность и невосполнимость земли проявляется в том, что земельный участок не может быть создан рукотворно. Вследствие этого предложение земельных участков отличается относительной стабильностью.

Долговечность проявляется в том, что земля, как пространство, территория не подвержена физическому старению, не разрушается и не исчезает со временем и может быть использована практически в течение неограниченного количества времени за исключением случаев ее загрязнения, приводящих к невозможности дальнейшего использования, например радиоактивного заражения, истощения почв в результате эрозии, засоления и других подобных явлений. Резкие изменения в количественных характеристиках земли, приводящими к невозможности ее дальнейшего использования бывают связаны с природным катаклизмами или геологическими процессами, протяженность которых выходит за рамки человеческой жизни.

Многофункциональность использования означает, что один и тот же участок может использоваться разными способами в зависимости от тех функций, которые могут выполнять природные объекты, а также от видов землепользования, которые разрешены для данного участка. Возможность многофункционального использования связана со способностью земли производить различные товары и услуги и служить местом различных видов пользования. Использование земли может быть альтернативным, то есть исключающим другие виды пользования, например застройка, а также многоцелевым, означающем получение доходов более, чем от одного вида пользования. Пользование, приносящее большие доходы, считается наиболее эффективным.

Уникальность земли как товара проявляется в разном качестве земельных участков, которое определяется различной продуктивностью, связанных с данным земельным участком природных объектов, например почвы или леса; расположением земельного участка, изменить которое нельзя. Последняя особенность самым тесным образом связана с таким свойством земли как ее недвижимый в вещественном отношении характер. Земельный участок не может быть перемещен в другое место или заменен другим участком. Благодаря неподвижности земельных участков каждый объект недвижимости обладает уникальным местоположением

Ограниченность в способах использования. Землю нельзя использовать произвольно исключительно по своему усмотрению, а только тем способом, который разрешен правовыми нормами, то есть считается приемлемым для общества. Это связано с тем, что при использовании земли в силу ее ограниченности и двойственного характера, возникает множество конфликтов интересов, как в отношении способов использовании, так и в отношении распределения доходов, получаемых от владения и использования земельных участков. Во всех странах существует государственное регулирование землепользования, результатом чего является установление определенных ограничений и запретов, а также мер экономического воздействия на землепользователей, оказывающих сильное влияние на поведение рынка земли и формирование рыночной стоимости земельных участков.

1.2. Анализ состава видов разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ статья 37 существует 3вида разрешенного использования:

1. основные виды разрешенного использования;
2. условно разрешенные виды использования;
3. вспомогательные виды разрешенного использования.

Основные виды разрешенного использования земельных участков, выбираются правообладателями самостоятельно без каких либо согласований и разрешений.

Конкретные основные виды разрешенного использования земельных участков определяются «Правилами землепользования и застройки» применительно к каждой территориальной зоне.

Если применительно к незастроенному земельному участку его правообладатель выбрал один из основных видов разрешенного использования участка, то он вправе строить на участке только те объекты недвижимости, которые соответствуют набору основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства, соответствующих основному виду разрешенного использования земельного участка.

Если применительно к застроенному земельному участку будет изменен один основной вид разрешенного использования на другой основной вид, и, при этом, данный основной вид разрешенного использования недвижимости будет не соответствовать существовавшему разрешенному использованию участка, то, тем самым, будет изменен один основной вид разрешенного использования участка на другой.

Отличие условно разрешенного вида использования земельного участка от их основного вида разрешенного использования заключается в том, что если для выбора одного из основных видов разрешенного использования участка его правообладателю, как правило, не требуется получения каких-либо согласований и разрешений от соответствующих органов, то для выбора одного из видов условно разрешенного использования земельного участка они требуются.

Под вспомогательными видами разрешенного использования понимаются отдельные объекты недвижимости, технологически или функционально связанные с объектами капитального строительства, построенными или подлежащими строительству на земельном участке и отнесенные к основным или условно разрешенным видам объектов капитального строительства. Вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателями участков самостоятельно без прохождения каких-либо согласований и получения каких-либо разрешений.

1.3. Анализ земельных  резервов.

Земельный фонд области составляет 10 123,9 тысяч гектаров. Распределение земельного фонда по угодьям (тыс. га): сельскохозяйственные угодья, всего - 8571,8; земли под поверхностными водами - 357,6; болота - 19,2; земли под лесами и древесно-кустарниковой растительностью - 717,6; другие угодья - 457,8.

Степи распаханы. Северо-западная часть области лежит в лесостепной зоне (15%) с мощными и выщелоченными черноземами. Юго-восточная часть области лежит в полупустынной зоне (5%) со светло-каштановыми почвами и пятнами солонцов. По речным долинам развиты пойменно-луговые почвы с луговой и древесно-кустарниковой растительностью.

Типичные черноземы характерны для луговых степей Донской равнины. Наряду со слабо выщелоченными черноземами, типичные черноземы являются лучшими в области по своим агрономическим свойствам. Они эрозионно и геохимически устойчивы, обладают большой буферной способностью.

Отдельными массивами разбросаны в области темно-серые и серые лесные почвы, которые развиваются под дубово-липовыми и дубовыми лесами на водораздельных участках и склонах Приволжской возвышенности.

На меловых и мелмергельных породах сформировались черноземы карбонатные, весьма устойчивые к химическому загрязнению. В сухостепной зоне Заволжья на сыртовых увалах, террасах Волги сформировались каштановые почвы, как правило, тяжелого механического состава. 

Вследствие возрастания засушливости климата увеличивается доля солонцеватых почв и солонцов. Особенно значительна площадь солонцеватых и солонцовых почв в речных долинах, западинах, т.е. там, где материнские породы засолены и минерализованные грунтовые воды залегают близко к поверхности. Солонцеватость почвенного покрова неблагоприятна для растений. Поэтому зона сухих степей и тем более полупустыня, для которой характерны светло-каштановые почвы с комплексами солонцов, затрудняют выращивание сельскохозяйственных культур.

Всего на почвенной карте области, изданной в 1996 г., отражено 24 генетических типа и подтипа почв, каждый из которых нуждается в специфических агротехнических и почвозащитных мероприятиях и видах мелиорации.

В Левобережье береговая полоса разрушается с интенсивностью от 1,5 до 14 м в год, в Правобережье от 1 до 5 м на протяжении 400 километров. Ежегодно выводится из строя от 400 до 600 га земель.

Около 60% пахотных земель подвержены эрозионным процессам и 33% потенциально опасны в отношении эрозии. Каждые 10 лет площадь эродированных земель в области увеличивается на 10-12%.

Особую тревогу вызывают орошаемые земли. В хозяйствах области насчитывается около 400 тыс. га земель регулярного и лиманного орошения. Но в ряде районов часть этих земель вышла из севооборота.