Анализ основ землеустройства как инструмента формирования экономически обоснованного землепользования

Доходный метод считается наиболее надежным методом определения рыночной стоимости приносящих доход объектов, так как потенциального инвестора интересует в первую очередь не те средства, которые были затрачены на приобретение объекта, а тот доход, который можно получить от ее использования.

 

 

№ п/п	Наименование объекта	Затратный подход	Сравнительный подход	Рыночная стоимость, округленно, руб.
1.	Трактор ДТ-75, регистрационный знак 72 ТТ 9144	105 000	116 100	110 550
Весовые коэффициенты		0,5	0,5
2.	Трактор ДТ-75, регистрационный знак 72 ТТ 5315	105 000	116 100	110 550
Весовые коэффициенты		0,4	0,6

 

Рыночная стоимость тракторов в исправном состоянии,  по состоянию на 30 октября 2009 года, составляет:

№ п/п	Наименование	Стоимость, рублей
1.	Трактор ДТ-75, регистрационный знак 72 ТТ 9144	110 550
2.	Трактор ДТ-75, регистрационный знак 72 ТТ 5315	110 550

 

Согласно Акту осмотра №40 требуется капитальный ремонт двигателя и  радиатора охлаждения двигателя трактора ДТ-75, регистрационный знак 72 ТТ 9144. Согласно Заключению о стоимости восстановительного ремонта  гусеничного трактора ДТ-75, регистрационный знак 72 ТТ 9148, стоимость восстановительного ремонта составляет 76 540  рублей.

Согласно Акту осмотра №41 требуется капитальный ремонт двигателя трактора ДТ-75, регистрационный знак 72 ТТ 5315. Согласно Заключению о стоимости восстановительного ремонта  гусеничного трактора ДТ-75, регистрационный знак 72 ТТ 5315, стоимость восстановительного ремонта составляет 74 640  рублей.

 

№ п/п	Наименование	Стоимость, в исправном состоянии, рублей	Стоимость, восстановительного ремонта, рублей	Рыночная стоимость, рублей
1.	Трактор ДТ-75, регистрационный знак 72 ТТ 9144	110 550	76 540	34 000
2.	Трактор ДТ-75, регистрационный знак 72 ТТ 5315	110 500	74 640	35 900

 

В итоге проведенных исследований рынка продаж, расчетов и заключений, сделан следующий вывод:

Рыночная стоимость трактора ДТ-75, регистрационный знак 72 ТТ 9144,  по состоянию на 30 октября 2009 года, составляет:

34 000 (тридцать четыре тысячи) рублей.

Рыночная стоимость трактора ДТ-75, регистрационный знак 72 ТТ 5315,  по состоянию на 30 октября 2009 года, составляет:

35 900 (тридцать  пять тысяч девятьсот) рублей.

 

 

Эксперт-оценщик                                                                                            Агарёв С.В.

 

6. Составление  отчета об оценке объекта оценки:

1. Сбор информации об объекте оценки;
2. Анализ информации собранной при оценке объекта оценки;
3. Оформление отчета оценки объекта оценки.

 

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

 

6.1. Сбор информации об объекте оценки.

В соответствии с заданием на оценку, оценщику необходимо собрать информацию в объеме, достаточном для четкого понимания свойств объекта оценки. Для этого рассматриваются, в том числе:

1. происхождение и история развития объекта недвижимости;
2. структура объекта недвижимости;
3. имущественные права на составные части объекта оценки и обременения этих прав;
4. ограничения (например, градостроительные) использования объекта недвижимости;
5. культурно-исторический потенциал объекта или ограничения по его использованию;
6. технические и эксплуатационные характеристики, износ и устаревания объекта недвижимости и его составных частей;
7. планы развития (новое строительство, реконструкция, ремонт) объекта недвижимости и его частей;
8. текущие характеристики среды ближайшего окружения объекта;
9. планы развития территории, окружающей объект;
10. состояние и динамика сегментов рынка недвижимости, к которым относятся составные части объекта, включая состав факторов, влияющих на спрос и предложение, количественные и качественные характеристики данных факторов;
11. макроэкономическая среда, включая политические, экономические, социальные, экологические и прочие факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Оценщик должен получить достаточный объем данных относительно объекта оценки для того, чтобы:

1. определить тип оцениваемой недвижимости;
2. определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости;
3. позиционировать объект оценки в его текущем и наиболее эффективном использовании относительно сегментов рынка недвижимости;
4. определить прогнозный срок экономической жизни объекта;
5. разобраться в других вопросах, существенных для определения стоимости объекта недвижимости, включая соглашения между сособственниками объекта недвижимости, договоры аренды, договоры доверительного управления и другие договорные обязательства в отношении оцениваемого объекта оценки.

При сборе информации об объекте оценки оценщик (если это возможно и целесообразно) проводит его осмотр в период, возможно близкий к дате оценки, с документированием результатов осмотра. В случае непроведения осмотра объекта оценки оценщик приводит в отчете причины отказа от осмотра и указывает на возможное в этой связи снижение достоверности итоговой величины стоимости.

Оценщику следует получить и проанализировать имеющуюся в наличии соответствующую финансовую (бухгалтерскую, управленческую) информацию по оцениваемому объекту, в том числе:

1. ретроспективную информацию, включая основные показатели коммерческого использования объекта (выручка, эксплуатационные расходы по статьям затрат, доходы от эксплуатации объекта по источникам доходов);
2. прогнозируемую информацию, например, предполагаемые показатели коммерческого использования, эксплуатационных затрат и отчислений на замещение короткоживущих элементов;
3. информацию по планируемому капитальному ремонту, модернизации и реконструкции (с соответствующими затратами), ремонту или изменению функций коммерческого использования объекта;
4. информацию о наличии особых финансовых условий использования объекта по сравнению с типичными рыночными данными, например, по величине арендных ставок по заключенным договорам аренды (субаренды).

 

6.2. Анализ информации собранной при оценке объекта оценки.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как незастроенный (условно свободный) и анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих со хранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

Наиболее эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости.

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использования и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.

 

3. Оформление отчета оценки объекта оценки.

На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке имеет развернутую форму.

Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном задании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами оценщика в отношении стоимости.

Развернутая форма подробно и аргументирование излагает задание на оценку, характеризует отобранную и аргументированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимости, представленный единым значением, или диапазоном.

Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки, основанном на изучении и анализе необходимой информации, расчетах и зависящем от его опыта и квалификации.

Действующий в Российской Федерации Закон об оценочной деятельности в статье 11 устанавливает общие требования к содержанию и оформлению отчета. Стиль изложения сведений, обоснований, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования.

Своевременно составленный в письменной форме и переданный заказчику отчет об оценке является свидетельством надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

В отчете должны быть указаны дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, обеспечивающие полное и недвусмысленное толкование результатов оценки, отраженных в отчете. Например, если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления. При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты:

•      дата составления и порядковый номер отчета;

•      основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

•      юридический адрес оценщика;

•      сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности;

•      точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;

•      реквизиты юридического лица;

•      стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости;

•      перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения,

•      принятые при проведении оценки допущения;

•      последовательность определения стоимости и ее итоговая вели чина;

•      ограничения и пределы применения полученного результата;

•      дата определения стоимости объекта оценки;

•      перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.